[新聞] 新制與舊制大不同！繼承不動產怎麼賣比較省？ 專家：降低稅負不可不知
新制與舊制大不同！繼承不動產怎麼賣比較省？ 專家：降低稅負不可不知
2025-10-23 14:11
好房網News記者黃暐迪／台北報導
不動產繼承是許多家庭都會面臨的課題，然而多數民眾對於不動產繼承瞭解有限，特別是
繼承的不動產後出售時該如何節稅，是不少家庭頭痛的難題。
永慶房屋契約部資深經理陳俊宏提醒，繼承房產再出售時，要對遺產稅、財產交易所得稅
、與房地合一稅這3種稅務必須有基本瞭解，才能有效避免高額課稅！
https://pse.is/89yphh
繼承出售稅率大不同，民眾務必要諮詢專業人士才能有效節省稅金。圖／永慶房產集團提
供
繼承不動產的稅務計算 繼承不動產時，首要面對的是遺產稅。不動產遺產稅的價值計算
分為「公告土地現值」與「房屋評定現值」兩部分，若兩者總價與其它遺產價值總和未超
過1,333萬元，則免繳遺產稅。此外，配偶及親屬等繼承人還享有額外的「遺產稅扣除額
」，扣除免稅額後，超出的部分才需課稅。 陳俊宏指出，遺產稅計算相對簡單，但繼
承後出售不動產的稅務則較為複雜。出售時需根據不動產的取得時間與繼承時間，適用不
同稅制： ＊舊制「財產交易所得稅」：適用不動產取得及繼承時間均在民國105年（
2016年）以前。 ＊新舊制可擇優申報：取得時間在105年以前，繼承時間在105年以後，
可選擇適用新舊制中較低稅率。 ＊新制「房地合一所得稅」：適用於取得及繼承時間均
在105年以後。
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繼承後出售不動產適用稅率判斷。圖／永慶房產集團提供
繼承不動產出售 該如何算稅金？ 新舊制稅賦的計算也不同，舊制「財產交易所得稅
」在不動產出售時，依據「公告土地現值」與「房屋評定現值」兩部分，分別計算土地、
房屋各自的價值佔比，根據出售價格減去取得成本，並按房屋價值佔比，對「房屋」部分
課徵「財產交易所得稅」，並且併入綜合所得稅申報。 (註：下列計算僅考慮主要稅務
基準，省略較小額度增減計算，如改良費用、移轉費用、土地漲價總數額等稅務增減，故
計算上會有些許差異。) 如出售價格1000萬元、取得成本600萬元、房屋現值100萬元、
土地現值300萬元 計入申報財產交易所得金額則為100萬，計算如下： ［(出售價格-取
得成本)］x［房屋現值/(房屋現值+土地現值)］ ［1000萬- 600萬］x ［100萬/(100萬
+300萬)］=100萬 若不計入其他所得收入與扣繳，100萬元申報財產交易所得，對應所得
稅率12％，需納稅12萬元 也因房屋會隨屋齡折舊、土地隨時間漲價，房屋的價值佔比
會逐年下降，在此計算方法下，舊制的稅基通常較低，需列入所得稅的金額也會較低。新
制「房地合一所得稅」大致上為不動產「出售價格」減去「取得成本」，並依據持有時間
適用不同比例的稅率，若為繼承取得，持有時間則為被繼承人、繼承人的持有時間合併計
算。未滿2年45％、持有2～5年35％、持有5～10年20％、持有超過10年15％；持有時間越
短、稅率就越高。 如出售價格1000萬元、取得成本600萬元、持有6年、適用房地合一
所得稅、非自用住宅， 房地合一所得稅需繳納金額為80萬，計算如下： (出售價格-取得
成本)x(持有時間適用稅率) (1000萬- 600萬)x (20％)=80萬 陳俊宏也提醒，適用新制
的不動產交易要特別注意是否有「自用住宅優惠」，若不動產持有並設籍期間達6年以上
，且自住、無出租、無供營業，出售時可享有400萬元免稅額及適用稅率10％計算應納稅
額，以上述標準計算，適用房地合一所得稅、自用住宅，無須納稅，計算如下： (出售
價格-取得成本-自用住宅400萬免稅額)x(自用住宅10％稅率) (1000萬- 600萬-400萬)x
(10％)=0
https://pse.is/89ypmd
怎麼賣比較省，不動產稅務試算給你看！圖／永慶房產集團提供
從上述計算可得知，舊制「財產交易所得稅」出售不動產需繳納稅金明顯小於新制「房地
合一所得稅」，而新制「自用住宅優惠」在部份情況下，會比舊制更佳，民眾出售不動產
前，務必要先確認清楚不動產適用何者標準，尋找專家協助計算，方能選擇最有利的方式
出售。 關於適用「自用住宅優惠」的不動產「設籍時間」也要特別注意，若繼承人在
被繼承人仍在世時，就將戶籍遷回，被繼承人設籍時間和繼承人戶籍時間可合併計算，但
被繼承人死亡後繼承人才將戶籍遷回，須重新計算設籍時間，若要出售則無法滿足「自用
住宅優惠」設籍6年以上的條件，若有遺產繼承的規劃，最好盡早處理。
https://news.housefun.com.tw/news/article/172702475605.html
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