Re: [考試] 北大不動產 (解答送P幣)

看板Economics (經濟學)作者russer (恩...)時間15年前 (2011/03/12 02:40)推噓2(2推 0噓 0→)

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※ 引述《b2209187 (Taiwan Yankees)》之銘言： : 幫忙解答會送200P幣(稅後)。 : 來源: 99學年度北大不動產 : 科目:經濟學科目名稱雖然是經濟學但是就我也是北大不動產畢業所學來看我想應該仍然是在考土地經濟學甚至有可能是不動產經濟學的內容 : 問題: : 1. 任何時點上土地的供給數量為存量概念，而GDP需求中的新住宅支出為流量支出；請問 : 如何導出新住宅支出的決定因素？(10分) : 2. 經濟理論告訴我們，供給與需求決定成交價格與成交數量，請依經濟理論闡述近日政府 : 為抑制房價上漲趨勢而限制都市精華區公有土地釋出的做法，是否可能達到政策美意？ : (10分) : 我的想法: : 第1題，真的完全沒個底...，只想到是否應從機會成本(房屋租金)著手？但還是不太清楚 : 怎麼寫...。這個部分在傳統土地經濟學較少談到,已經涉及不動產經濟學可以參考許文昌所著的土地經濟學,在最後一章有住宅存量流量模型可以採用該模型內容較賴景昌版本的住宅存量流量模型更為複雜些其中探討住宅的存量改變可以分成四象限來處理第一象限為住宅存量與房租,第二為房租與房價,第三為住宅新建量與房價第四為住宅新建量與存量這個個象限各自有不同的因素影響住宅新建量比如總體因素(淨資本流入)將會影響住宅需求,使第一象限住宅需求曲線右移,影響新建量或是住宅因為經濟功能折舊加速,導致第四象限受到影響,最終影響新建量因素在四個象限都存在,至少可以提出四項以上(ex:總體經濟,資本化率,建築成本,折舊率) 詳情就請參閱許文昌<土地經濟學>(圖形分析) : 第2題，我想到兩個不同的方向:一是由於土地供給減少，投機客取得土地成本上升，讓房 : 價反而更高；二是因精華區土地是地價指標，許多有大批土地的財團會競標土地，讓民眾 : 對土地的預期未來價格提高，因此限制精華區土地釋出，可抑止此一情形。 : 但也不知道哪個對，問過經濟老師，給個想法也都不太一樣。本題較活,屬於傳統範圍土地經濟學時事題型目前較無專書討論(或是有我不知道),但是可以從學者文章找到相關看法政策目的是抑制房價上漲首先就事論事房地產的正常供需曲線相交,決定均衡房地價與均衡交易量首先:政府希望增加供給土地,以使房地產存量增加,最終使價格下降因此釋出精華國有土地,並且依現行競標程序由高價建商購得 "若其他條件不變" 房地產供給將可以因為土地生產要素增加而增加,最終可以使房地產價格下降但是現實狀況是,競標完畢後,建商取得生產要素成本上升,因此商品價格也有上升壓力 (在這個地方不能用完全競爭市場來分析,因為不動產市場本身就是不完全市場所以假定前提是建商有價格決定力) 所以建商將會使商品以較高價格出售(民眾投資需求增加) 這其中必須特別說明的部分是,在此情況下是供給增加,但是需求也明顯增加所以最終房地產均衡價格反而上升以此觀點而言,限制優良國有地釋出,可以避免此一助長房地產價格上升原因發生但是,此舉動並沒有辦法對抗其他使房地產價格上升之其他原因這時候可以舉幾點原因出來說明比如國際資金湧入,利率較低,兩岸ECFA議題增溫等等所以在抑制房地產價格上升而言限制國有土地釋出難以達成政策目標僅有消極不助長之功效 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 123.194.212.245