[好文] 我們的土地他們的豪宅

看板Employee (勞工板)作者ibetuwahaha (阿海)時間14年前 (2010/05/17 17:32)推噓0(0推 0噓 0→)

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出處：天下雜誌 445期 2010/04 http://www.cw.com.tw/article/index.jsp?id=40759 土地稅制，是縱容建商囤地、囤房的主要元兇。從建商的「養地」水位，就可以發現台北市的土地供給並未如外界所言緊俏。財政部出身，資誠會計師事務所協理吳金終說，在先進國家中，大概就屬台灣的土地稅制最為落後。台灣一塊土地有四種價格，除了市價，三年調一次的是公告地價；根據公告地價上下二成的申報地價是課地價稅用的；公告現值是課土地增值稅用的。「就連大陸課土地增值稅都是用實際交易價格，」吳金終批評，台灣所得稅、營業稅都現代化了，只有土地稅都不動。 .............. 全世界最落後的土地稅制台灣的房屋價值，也有兩個。市價之外，房屋稅則是根據各地地方稅捐稽徵處評定的「房屋構造標準單價」。這個單價已經二十七年沒有修改，立委賴世葆曾估計，目前一平方公尺四五八○元的單價，只有實際價值五分之一。價格不透明，房地產交易因此也怪象叢生。卓輝華直言，在台灣，不少房屋買賣簽三份合約，一份是「公契」，提供政府單位報稅用；「私契」，雙方真的買賣用的；還有一分「假契」，銀行貸款用：賣一千萬，寫一千三百萬，跟銀行借個七成，全是靠貸款買房。政府也有建停車場減免地價稅的優惠，囤地成本更低。台大城鄉所教授華昌宜直言，台灣的土地稅制關鍵不在稅率不高，而在稅基。台北市公告現值最接近市價，但也是打七折；公告地價更是只有四成，導致台灣的土地稅、房屋稅率表面高，但是加總實際負擔，只有美國的十分之一。「台灣的空屋、空地持有成本太低了，大家都把房子當黃金一樣買，有錢就買了放在床底下，」他形容。到底台北市有多少空屋，這個數字卻無人知道。吳金終說，當年是因為支票匯款不發達，都用現金交易，查緝不易，為了避免爭議，才權宜用公告地價或公告現值。現在二十一世紀，誰買賣房子是用現金？要掌握交易價格一點都不困難，問題在政府要不要改。 ............... 建商囤地居奇還給獎勵？「囤積大宗物資是刑法，要抓去關；為什麼囤土，這種沒辦法進口，又稀少的民生物資，我們還要幫他省稅、給他獎勵、還借他錢？」國家資產搶救連線成員張維修憤怒。房地產價格的資訊黑箱，讓國有地標售背上「助長房價炒作的黑鍋」。新任國有財產局長張佩智解釋，國有土地的標售的確和房地產景氣連動緊密，但應該說標售創高價是高房價後的結果，並不是導因。對於建商常以「台北市已經沒有土地」作為抬升房價的理由，張佩智更是不以為然。他以去年國有地的標脫率為例指出，台北市僅有四四％，也就是整年度有超過一半的台北市國有地乏人問津，而中南部更是僅有一八％。「講穿了是建商聰明，利用標售土地的資訊來炒高他的土地行情，」張佩智說。「其實台北市的住宅區土地一直以來都是足夠的，」宏大不動產鑑價顧問董事長卓輝華直言，只是有人會去炒作，說土地不夠，所以價格才會飆漲，「說土地不夠都是騙人的！」 .................. 法律只保護懂法律的人資訊不對稱，市場就會失靈，這是經濟學的ABC。不斷降低門檻的「都市更新條例」，讓處於資訊弱勢的小老百姓連自己的家園都保護不了，成為新土地之怒的來源。在國外，長期應可抑制房價的都市更新，在台灣反而已造成中古屋房價上漲。「政府對於都市更新的宣導是錯誤的，之前都是強調蓋新房子賺錢，問題是，利益是對建商而言，對想要住在原地的民眾來說，關鍵應該是重建家園，」第一銀行都更部李振祥分析：「我常跟找我問都更的人說，你要創高價就去找建商，建商才有能力蓋豪宅。問題是蓋了豪宅，反而會把你趕出去！」李振祥分析，不算開放空間與停車獎勵，光靠都更，台北市可以拿到三成容積獎勵，台北縣可以拿到五成。簡易來說，一旦建商要分超過三成，住戶的居住面積就會縮小。政府宣導都更一開始就教錯重點，強調會賺大錢，導致不能賺大錢的地方，即使最需要再生，也無人聞問。台北市都市計劃委員、總統馬英九住宅的建築師張樞直言，台北市政府第一期劃定的三十多個隅陋地區，是在大同、萬華，但這幾個區都沒做，市政府也沒錢自己做。後來開放建商與民眾做，結果都更都出現在房地產好的地區，文山區最多，其次是大安區，變成有房價，才有都更。政府打建商主意，想用民間的力量，讓市容快速變美。但建商要賺錢，民眾要不吃虧，換新屋，成本就由全民買單。都市更新研究發展基金會執行長丁致成也批評，台灣地主真的很難搞。在日本，絕不會發生住戶與建商私下見面的事，因為在日本社會去私下索取自己的利益很丟臉。但台灣民情卻非如此，恨不得自己拿最多，才有本事。都更完全是利益導向，但卻能戴著整頓市容的公益皇冠拿優惠。住戶想發財的私利，容積率卻要市民買單。加上台灣政商共生的全力助攻下，「都市更新條例」成為立法院修法最頻繁的法案之一。十二年修了七次，今年還要修第八次。根據律師蔡志揚整理，民國九十二年，立法院修法放寬協議合建的門檻，由原先百分之百的住戶同意，降低為八成。民國九十四年第三修，將原先都更區裡的公有地，應該要權利變換（分房子）的規定，改為建商可以用現金買。民國九十五年第四修又放寬，公有地建商有優先承購權，可不用標，直接讓售。讓售價多是公告現值，遠比公開標售低許多。這個都更與畸零地讓售的漏洞，直到國有財產局兩次遭到搜索，前後兩任副局長遭到起訴後。去年初才被堵住，才半年，公有地參加都更採讓售降低一半。現在，「都市更新條例」已經送進立法院進行第八修，對住戶更加嚴苛，一旦通過，如果反對都更者只有五戶以下，可出動警察，來驅離民眾。民眾可以看的公共展示期，要由現行三十天縮短為十五天。「公權力早就該介入了，大家都把目光焦點放在陳情人上，這樣對更多等著要住進新房子的都更住戶公平嗎？」一位專門從事都更的建設公司總經理有不同的看法。將八修的都更法，對建商又更加寬限，一旦都委會通過都更案，實施期可由一年直接延長到六年。「不讓人民看，卻讓建商可以先圈地再說，」張維修解釋其中的不公。多位都更自救會成員都批評，台灣的都更法，讓民眾與建商武器完全不對等。建商鮮少走完全公開透明的管道，因為賺不到錢，而普遍採取的管道，合建綁權利變更，私下議約，讓每個住戶各顯神通去談條件。譬如：估價過程中決定房屋價值的三家估價師，都由建商找，但費用其實是「共同負擔」。而估價報告只提供給都委會，人民無權查詢。多數民眾在簽同意書，讓建商去送都更計劃審核時，只知道未來房子長什麼樣，但自己到底能分多少坪？分到哪一層，哪一戶？卻不準確。問題是都更事業計劃一旦核定，根據第七次所修的都更法，同意書不得撤回。「為什麼建商是『公共利益』，小市民就是釘子戶？建商與小市民的公平協調機制是不對等的，」張維修說。「法律向來不在保護好人，而是在保護懂法的人，」李振祥分析。建商現在就是利用資訊的優勢，一旦住戶對於都更的知識愈來愈正確，建商空間就愈小。在日本，現在幾乎都是由民間自力都更。最著名的六本木案，則是銀行推動。更大的隱憂是，都更很快地摧毀，台灣好不容易發展出的社區意識與信任。同社區住戶，因為立場不同而分裂，巷子裡錯身也低頭而過，誰私下拿了什麼好處的傳言滿天飛。 .............. 噬土政權毫無作為（我覺得只要資本金錢掛勾政治的一天，不管誰當政都差不多）更令中產階級憤怒的是，從土地稅到都更爭議，政府不是看不見，也不是不知關鍵。但從中央到地方，所有政治人物全被綁架了。「台灣是一個噬土性的政權，土地開發是從中央到地方一個重要的利基，不論供需，還是要不斷的開發，地價就是要這麼貴，」政大地政系系主任徐世榮說。一位活躍於政商工會圈的知名企業員工說，現今的政治生態，唯有土地利益才撐得起一位民意代表。否則「現在隨便一場選舉經費起碼是一億起跳，政治人物光靠工程分配款早就不夠看。」複雜的政商共生結構，使得根本不用修法，地方就可以自己調整的公共地價、公告現值、房屋評定價值，根本沒人要動。華昌宜生動地描述，當年他向某縣長建言，應該調整地價與房屋價，以解決地方財政窘況：「他急忙搖頭說，你這是學院派不食人間煙火，我還要選舉哩，不可能，不可能。」 .............. 解決民怨該做的四件事「想要有個負擔得起的房」已經成為中產階級最大的心曲。政府要解決這股龐大的民怨，首先，必須讓房地產交易價格透明化。資誠會計師事務所協理吳金終，認為一般民眾抗拒加稅並非無解。在美國，各地方政府本來就可根據自己財政狀況，對財產稅打折。政府不妨第一步先讓真實地價浮上檯面。起碼土地增值稅先按實價課徵，抑制炒作。財產稅則可打折，以降低自有房屋者的反對阻力。第二，如果實價不可行，政府可以成立獨立的房地產鑑價單位，來決定公告地價。「就是要擺脫地方政商共生的結構，」華昌宜說。第三，「國土計劃法」趕快通過。華昌宜指出，過去幾年，台灣引入開發許可制的觀念，權力下放到都市審議委員會或縣市層級，使得台灣國土加速支離破碎。台灣哪些地方應該是保護區，哪些地方應該是城鄉發展區、農業區？城鄉發展區裡，又該有什麼規範？都市的天際線要多高？這些全要靠「國土計劃法」做上位法規，地方政府依循。否則「這些委員會審議時，看到的就是這塊土地，看不到全貌，」華昌宜批評。第四，短期內，為了遏止囤地歪風，國有土地標售，不妨設立開發期限條款。事實上，現行壽險業資金管理規範中就明定，壽險業買地兩年內一定要開發，杜絕囤地炒作。民國七十八年，無殼蝸牛運動唱起的憤怒之歌，二十一年了，人民繼續憤怒著。當政府用「進步」、「供需法則」來搪塞人民，我們不禁要問，進步是為了誰？發展又是為了誰？空有美麗的房子，卻少了庶民的呼吸與靈魂，多了因為黑箱而存在的猜忌。空有軀殼，又有何用？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 218.168.225.123 ※ 編輯: ibetuwahaha 來自: 218.168.225.123 (05/17 17:36)

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