Re: [北美]加州median income for 2009

看板Oversea_Job (海外工作)作者boblu (六百)時間15年前 (2011/03/10 07:40)推噓5(5推 0噓 21→)

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上篇推文講到投資房產有點離題啦不過還是想要提醒一下也不是說質疑／反對各位前輩說的內容也不是說我認為各位前輩有刻意誤導的意思不過我還是有點擔心推文的語氣會給一些不動產新手一個錯誤印象以為說現在手上夠 down payment 就該趕快買反正怎麼買怎麼賺 == 以上篇推文裡面那種很便宜的 condo 舉例租得出去，報酬也沒有表面上的 25% 實際上可能在 5% 上下徘徊（capital gain tax 的規避先不管）休士頓我不熟不過最近剛好在我住的地方附近看到一個類似的案例：在這波不景氣裡面受傷相對沒那麼重的中西部城市離市中心十分鐘車程該區域一般來說算是還可以住人的不過該物件所在地點是否特別好或壞我沒有深入研究兩房 condo, 屋況乍看之下不差售價：30K 看起來很棒啊，而且該區域兩房 condo 一個月租七百沒啥問題這樣一年報酬率就是 28% 不那麼美好的第一個大囧是，一年房屋稅要繳兩千多這是因為州政府並不認為你這房子只值三萬鎂。你當然可以上訴要求重新鑑價啦但是一來那也要花錢二來現在地方政府都想盡方法搶錢取得有利鑑價沒那麼容易第二個大囧管理費一個月一百五同樣的，管理費這東西不是照現在房價比例算的房子越便宜，感覺管理費就越貴兩個加起來，一年四千就去掉了然後，雖然有管委會，但是你自己的房產內部的修繕維護還是要自己負責加上電費暖氣這種大筆的叫房客負沒問題水費甚麼的經常還是房東負擔算招租的誘因一年再加個一千不過分再來不管多好的吉屋出租也很難保證一年十二個月都有人住更何況是房價只要三萬顯然房市不景氣出租競爭一定也很激烈的地方就說平均一年能租出去十一個月好了（已經很樂觀）收入 7.7K, 支出 5k, 就只剩下 2.7k 了報酬率剛好 9% 這樣看起來還是不錯啊？但這是假設房價不會再跌了。你說老美房價已經跌成這樣怎麼可能再跌如果想想逼近 20% 的真實失業率，五十年才能消化完畢的餘屋市場以及大部分喪失抵押權的房屋都還沒有被放到市場上這些因素誰說不可能再跌？（還有利率問題。低利時代也是不利於買屋投資的）而且就事實來看，大家都說房價已經跌夠了的 2010 年，平均還是又跌了 2% 以上當然房市會有區域差異有些地方跌卻也有些地方已經開始起漲任何市場裡面有作功課都會找到利基這裡只是要提醒大家不能光看 "好便宜" "已經跌了好多" 就貿然下手回到剛才的例子，一些對這兩年的不景氣相對抗跌的城市最近出現 "不是不跌時候未到" 的感覺保守預計，接下來幾年每年跌個稍稍高出平均值的 3% 不算過分這樣剩下 6% 又，機會成本方面，以幾乎沒有風險的銀行存款為準，三萬塊拿去一些網路銀行或信合社的高利活存帳戶可以拿到 1.3% 這樣一來真正的獲利就跌破 5% 了（通膨就不管了反正一來現在低通膨二來不管你錢放哪都是要面對通膨問題）然後保險還沒算... 把三萬塊鎖死在房產裡換 5% 報酬划不划算見仁見智啦重點是這裡面並沒有暴利房地產要賺大的真正有效的方法還是房價本身要漲而你有沒有那麼精準的眼光在下跌的時代買到會漲的房子或甚至有那種手腕／口袋去把房價炒起來？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 131.212.202.192

推

mk2

03/10 07:43, , 1^F

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mk2

03/10 07:44, , 2^F

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clarkchang

03/10 08:38, , 3^F

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