Re: [閒聊]很多人都誤以為房市只漲不跌、不會反轉

看板Trading (金融交易)作者ceca (生活藝術大師 N)時間11年前 (2013/11/08 09:59)推噓21(21推 0噓 5→)

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您去懲奸除惡,我都很支持你. 但...房地產,你有點搞錯很多東西了..XD ※ 引述《bluejade123 (藍玉)》之銘言： : 2013/11/4，很多人都誤以為房市只漲不跌、不會反轉 : 。 : 其實很多人雖然房地產賺了幾千萬，也不代表他們瞭解房地產 : 最主要的原因就是他們年紀太小了，他們不到40歲 : 一個不到40歲的人，年紀這麼小，他根本沒看過「高利時代」「房價下跌時代」我還沒40,但我看過大崩盤. 因為我10歲就被父母壓著去看重大建設. 20年前中南部大崩盤,我家台中和高雄的房子也有受波及. 只是後來又漲回來了. : 他只是在這十幾年之中作房地產，剛好搭上了「低利時代」「房價上漲時代」的景氣順風 : 車而已 : 就算他作房地產賺了幾千萬，也不代表他對房地產瞭解 : 。 : 如題 : 抱持這種錯誤想法的人很多，不說別人，就說說最近出書的「80萬~3200萬」的里歐娜好 : 了我同意房地產書不要看,只會寫廢話和一些沒啥意義的東西. 重要的他不敢寫,好賺的他不能寫,有價值的他會故意引導別人走向其他地方. 不然...他沒東西寫. 當你寫"這棟房子只要低於行情,有重大建設,狀況越爛殺越低越賺". 之後書就不需要其他內容. 不需要啥風水,格局,那樣會漏水,那樣會被隔壁炒到OOXX.. 然後變成薄薄的一本很難賣.或是會讓別人看的很生氣. 因此,仿間的買房書,我看了幾本,基本上都是講一些無病呻吟的東西. 因為她寫真實或有價值的的東西只會有兩個下場. 1.被一堆買不起房的罵到臭頭. 2.沒人買. so...我建議,你寧願花時間去看100間房子,和100個仲介聊天. (都不要買喔,把他們當免洗的聊天工具) 也不要花100塊去買書你會了解到最真實的世界. : 我們先假設她真的從80萬~3200萬 : 雖然最近以月風為首的騙子愈來愈多，總愛說自己賺多少又多賺少，但根本都是假的 : 假設她真的從80萬~3200萬好了 : 。 : 她在她的書中寫到「朋友問我房價會不會跌呢??? 我只回答他們【你覺得捷運蓋好之後的 : 房價會比蓋好之前低嗎???】」 : ↑這真的是個天真到了極點的講法 : 捷運蓋好之後的房價就會比蓋好之前貴??? : 那妳為什麼不乾脆說「2013年的筆電作得比2003年的筆電好，所以2013的筆電就會比較貴 : 」 : 一個東西變好不代表他就會變貴，兩者是無關的其實這邊你錯了,完全有關. 高雄捷運還不明顯,因為只有兩條線. 我套用帥過頭的例子比較快(這是帥過頭的版權,我偷來用..XD) 一條捷運價值10%... 當年台北完成第一條南北的,我已經忘記叫啥線了,反正就是往淡水那條. 我還記得一開通沒多久,就被父母壓去坐(因為是重大建設) 一蓋好,還虧損,喔喔..這個先不講,不然等下又戰高雄捷運..XD 捷運站四周房子和非捷運戰四周房子價值差不了多少..就抓10%. 後來第二條完工,捷運開始轉虧為盈,搭的人變多了,價值就變20%. 第三條30%,第四條35%(邊際效應),第五條40%.. 一直到現在,捷運站旁的房子明顯比非捷運旁的房子貴50%~80%. 高雄目前就是只有兩條線,所以捷運站旁的房子只比非捷運站旁的房子貴20%左右. 一邊一坪13萬,另一邊11萬...差不多是這個差距. 等到鐵路捷運化,輕軌這兩個出來後,價值我估就差到30%. 等到BRT,新捷運黃線以後,高雄捷運宅就會變成用搶的. so....捷運旁的房子價值,是一種相對增值. 捷運站一蓋,你的房子就是比非捷運站多50%.. 而總價值則要加上大環境,例如現在大崩盤一年跌3%跌了10年我算30%(複利不算了很累) 這樣你的房子旁邊有新捷運站. 結果就是,所有房子跌30%,你家房子漲20%.. so...捷運蓋好,基本上有99%的機率是比原本的價值高的,包含大崩盤. 剩下1%的機率是因為台灣抽持有稅1%. 抽持有稅1%大崩盤就不是3%緩跌,而是一次跌10%~15%真正的"崩" 不過基本上政府不會幹這種事情. 因為持有稅一課,窮人更買不起房子..XD.. 就像歐米,買房子是一種負債,一堆人會養不起房子被迫法拍. 持有稅真正用意是要大家把祖產交出來,不要占著茅坑不拉屎. 另外讓市場劇烈競爭化. 最後...國庫增加大量收入. so...抽持有稅後的世界. 房地產會變成包租公和少數有錢人在玩的買賣遊戲. 大多數人養不起房子用租的,並且租金會變貴. : 。 : 我隨便舉例好了，現在利率是1.x%左右麼，如果彭懷南升息到了3%，那房價就會暴跌了 : 1、現在房子租出去一年的殖利率也差不多2%而已，如果你買一間房子租出去一年只能賺 : 2%，但是你放銀行可以賺3%，那你幹麼買房子呢??? 基本上買賣骨董,名畫也沒投報率阿..XD 那位啥有錢人會買賣呢?? 甚至,菜蟲屯菜,菜也不會生小菜. 可是菜價一樣可以炒做阿...XD : 2、利率3%，那很多人都揹不起房貸了 3%不會,要緩跌要7%....5%會緊繃. 因為現在利率2%...本利和大約等於5%. 利率變3%,你貸款100萬每年只會比原本的5000塊還要多付一點 = 6000塊. 貸款1000萬月多付1萬. 基本上不是一個撐不起來的狀況. 會貸款1000萬,家庭年收入大約會有100~150萬以上的財力才敢,銀行也才敢貸給你. 這樣月多一萬塊,少開車省下的油錢和停車費就有了. so...3%不會造成很明顯的影響. : 所以房價要被打掛是非常容易的，只要「升息」就好了升息是非常買賣房地產的人常搞錯的一個議題. 要打掛就是要抽持有稅... 只是這個打掛,會讓所有人都買不起房子. 並不會讓財富重新分配,讓窮人買得起房子.. 持有稅下,窮人更養不起房子. so....政府基本上不太考慮持有稅. 除非今天土地被企業壟斷太嚴重,或是大量外資近台灣來炒房地產. 大量外資近來確實有可能抽持有稅. 因為怕土地被壟斷不開發影響國家發展. 但是目前台灣房地產都自家人在吵的,外資還沒進來. 至於實價課稅那是另一個東西,很多人都會把他搞錯. : 西班牙瘋狂炒作房地產，一年漲10~30%之前，他們的房價都很低，很大的一個原因就是「 : 他們定存利率一年就10%了」，放銀行定存一年有10%，那你幹麼拿錢去買房子呢??? : 後來西班牙加入歐盟、使用歐元、使用歐盟利率，利率大降，資金全跑出來炒作房地產， : 造成西班牙房產前所未有的榮景 : 。所以有沒有看到..10%....XD 以彭半碼的風格,現在2%喔不,光要穩定全面房貸2%大概就要在好幾個月. 漲到2.5%看要多久.. 另外西班牙問題在突然升息. 突然升息問題在歐盟的制度,強迫升息. 好像強迫生了3%以上,瞬間. 所以一堆人周轉不過來倒掉. 當然西班牙崩盤後的下一件事情. 中國蝗蟲大量入侵,撿便宜. 所以後來又爆漲..XD 所以到頭來升息3%一跌一漲後,只是小跌一點. 問題當然發生在...屋主換了一票人,從白面孔變成黃面孔. 利率緩升和爆升不太一樣. 台灣當年也是利率爆升,8%變13%...死了一堆人. 可是今天的國際局勢,歐洲還降息勒..XD 世界並沒有那個體質去爆升利息台灣我不否認會緩緩升息. 因為旁邊中國是5%,房貸7%. 所以台灣應該會緩緩升到3~4%. 但這個緩緩和這個1~2%的升息. 我個人認為對房地產影響並不明顯. 因為真正換算成房貸,並沒有高的可怕. : 當然彭懷南他不會隨便把利率調到3%是沒錯 : 不過我只是想跟你們講，其實「房價上漲的基礎」是非常脆弱的，非但不是牢不可破，而 : 且是非常的脆弱 : 就像你的愛情一樣 : 你在你16歲的時候，以為你跟你女朋友的感情很堅定，會一生一世在一起，但你沒有想到 : 她這麼容易變心，你們的感情竟然這麼脆弱 : 。房地產有風險阿. 沒看到三黃一劉都撤離台北. 越貴的地方,越不合理的地方越危險. 鄉下地方很多人說新屋一坪18萬不合理. 你要想建築成本就11萬了.他開18有啥不合理,蓋房子都不用賺錢養家的喔..XD 透天也是,土地+建築成本就600萬,所以他開1000是合理的. 台北大安區50年中古屋,那種地震看起來就會倒的半危樓,一坪1xx萬才是不合理. 用個一般人最愛用的新資比. 台北的收入有其他地方的5倍嗎?人家人均30K,台北友人均150K嗎? 那...不合理的地方先跌.大安區先跌無誤. (當然房價和新水關係是假議題,破千萬的房子不是給薪水階級買的) so...其實現在明眼人都在觀察大安區,那邊一開始跌,就會開始拖手. 當年大崩盤,也是台北精華區最先跌. 台北跌了兩年,高雄還在緩漲..XD 看過大崩盤就知道,先漲先跌,不合理先跌. 最貴的蛋黃區+新市政像淡海和青埔和高雄大學...會最先跌. 人多的市區+比較低價區向萬華,三重反而很晚才跌. : 為什麼寫「80萬~3200萬」的作者歐里娜會這樣覺得呢??? : 我先澄清一下，我不知道她有沒有80萬~3200萬，不過講真的80萬~3200萬並沒有很難，我 : 就認識一個也是3x的作到了 : 里歐娜她作房地產的時間，剛好是2008金融海嘯最低點!!! : 而且那個時候全世界的央行都把利率調到最低，所以里歐娜她開始作房地產的時候利率就 : 非常低了，她大概也認為利率永遠會這麼低吧??? : 這就是一種「井蛙不可語海、夏蟲不可語冰」，她根本沒看過你懂嗎??? 就像一隻蟲永遠 : 活在夏天，他根本不知道冬天是怎樣、他根本沒看過 : 我認為里歐娜有很大的機率誤以為「利率永遠會這麼低」 : 。 : 而且其實很多人誤以為「房市不會反轉」是因為「房子漲太久了」我倒是沒看過這種論點... 如果這樣的話,這樣想的人還真的滿腦殘的. 只是剛好誤打誤闖讓他結果對了. : 2002到現在都12年了，房子漲了12年，很容易會有人覺得「房價根本永遠不會跌」 : ↑這也是一種非常天真、非常爛漫的想法，因為在1992~2002的這段時間房價是下跌的 : 很多人作房地產，他們作根本沒超過13年，他們根本沒看過「房價下跌的時候是怎樣」， : 他們很容易天真的以為「房價會永遠的上漲」 : 。 : 總而言之，很多人雖然都作房地產賺了幾千萬，但是他們的年紀都太小了，他們沒超過40 : 歲，他們年紀這麼小，他們有看過「高利時代」「房價下跌時代」嗎?????? : 根本沒有 : 所以說他們作房地產賺了幾千萬也不代表他們就是對房地產瞭解經過高利年代的人,買房都愛用現金. 低貸款買房才是立於不敗之地. 當然現金買房要的本很粗,沒個幾千萬以上玩不動. 另外現金買房和短期買賣看的方向選擇的物件都不太一樣. 當然現金買賺的比較少,因為沒有槓桿. 但是風險相對小非常多. 當年大崩盤活下來的,也都是低槓桿的. 而只要一次大崩盤你活下來. 下次大多頭來到時,你就會很強悍..... 尤其在還沒開漲時,你很快就有能力去掃貨先大賺一筆. 一般滿地小投資客根本都不是你的對手. so...玩房地產,賺是很重要,但活下來更重要. 賺夠了就少賺一點,穩賺一點. 不要太拼不要玩太大. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 1.172.91.152

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kengriffeyjr

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bluejade123

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bluejade123

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喔喔...你說大環境喔. 那是"間接"關係. 一個都市有建設發展,就會吸引資金進去. 一個都市要沒落,就是沒建設發展. 高雄這1x年幾乎只蓋了一個巨蛋, 所以所有國營企業都在養地. 連遠東當年的103計畫都因此擱置. 85大樓則是那時來不及撤,已經蓋下去了,所以蓋一蓋就倒了..XD 而都市建設就和它產業有關. 他會評估建設後是否可以帶出相當利益. 否則中央不會准許建設案,也不會撥金費. 這1x年,高雄在做的就是把重工業轉型. 然後土地幾乎都在大企業手上,不向台南台中還有地可以用. 更不像新竹有更大片的土地可以用. so....國家對高雄只播金費但不給建設(撥金費是營運使用,像人事/建築維持等) 更因此科技業沒坐落於高雄...因為高雄本來就沒打算讓科技業近來. 那些扯啥高雄排商,其實很多也是假議題... 主要還是國家發展規劃,那時候其他地方在建,高雄在打掉. 因為那時候高雄在打掉,所以今天才可以建,也才有空間建. 反而到時候如果科技業退居幕後要轉型,新竹就必須經過高雄一樣的打掉期. 當然有人問,那台北呢?? 台北是政商中心,所以沒啥好"打掉"的... 這是性質不同的關係. 但扯這麼多,其實很簡單的. 中央准許地方建設,代表這邊產業國家注重發展. 而一建設後,就會吸引資金進入和企業投資. 而資金進入的話,基本上房價會漲是必然的. 因為房地產資金很多都是世界在跑,有話題他門就會聚集過來. 而這個聚集過來的數字都很驚人,像台商幾億幾億的買. (上次那個湖南王不就刷了幾億) 而它們買上層,中型就往下買,小型就更往下買, 就會造就了很詭異的房價數字. 當然這邊也要解釋,不是有錢人只買豪宅,其他房子就不會漲. 有錢人買豪宅,逼迫次等有錢人買好宅,逼迫一般有錢人亂買,逼波平凡人苦哈哈的買. 不過這邊是另一個話題... 要台灣房價跌的根本理由,就是這些有錢人把錢撤出. 撤出有幾種理由. 1.持有稅. 2.更好的"儲蓄"的物(並且要無腦,大老闆沒空看盤沒控玩基金) 3.打仗.像中美斷交,退出聯合國,97..都造成房地產的鬆動和下跌. 4.金融大危機,大老闆倒光了 so...回到主提,捷運和房價,只能講是間接關係,沒有直接關係.但也不能講沒關係.

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h6u4

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Genki626

11/08 10:20, , 5^F

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※ 編輯: ceca 來自: 1.172.91.152 (11/08 10:35)

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hitler85

11/08 10:22, , 6^F