[新聞] 【地產專欄】Sway：高雄地產真的很熱？數字並不會說實話已刪文
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【地產專欄】Sway：高雄地產真的很熱？數字並不會說實話
Yahoo!奇摩房地產編輯部 – 2012年9月25日 下午8:13
高雄買房千萬別被數字騙了 圖為購屋情境
連續數個月，媒體不斷報導高雄房市有多熱，但，高雄真的熱嘛？有時，數字並不會說實
話，數字是拿來運用的，真正的內幕，業界多有揣測。
地產商的技巧，有的是利用高買私回的方式，有的是表面看起來高價買，實際上因為容積
移入而有辦法直接降低成本，更有利用不同產品的賣法，比如旅館，比如套房，比如雨遮
與公設比，獲利就出現了。
現在高雄正在拋售珍貴稀有的美術館第一排豪宅，看看銷售狀況不怎樣，我可以斷定，高
雄的房地產並沒有多熱。
都說高雄地產熱 其實內幕重重
事件：八月底，興富發建設用齊裕營造為名，跟高雄地王京城建設蔡天贊個人買了塊天價
土地。
解析：首先，因為屬於非上市公司與個人賣地，所以他們說多少錢成交，無從查證，也死
無對證，要是我是建商老闆，不管多少錢買，一定是報高價，畢竟我可能還有餘屋要出售
，有後續個案要推要賣，價格先講先炒。
過去業界曾有的秘密是，表面上我高價賣一塊地給你，私底下你再還我裸鑽跟黃金條，要
不就是有價字畫骨董，至於土地增值稅反正都算過了，公告地價根本就差不了太多。自然
我不知道這塊地有無這種狀況，姑且相信沒有。
還有一種賣法是，雖明著我花天價買了這塊地，但如果這塊地有帶建照賣，也就是容積已
經移入這塊地，雖看起來土地天價，但想當然爾蔡天贊一定有不少容積的存貨，假設移入
容積15%，那麼，土地的單價就可以降低15%，再加計免計入容積的部分，比如雨遮一大圈
、陽台機房佔滿滿，接著拉高公設比從29%變成35%，每坪最低賣價根本就可以壓低很多。
媒體樂看數字 小心陷阱在其中
以上，新聞都不會寫，畢竟兩家建商素來與媒體挺和樂的，廣告也都是大戶，趁機寫寫天
價也算回饋一次。要不然，不過只是一個賣地案件，居然可以有如此大的報導篇幅，都快
贏過哀鳳五的報導量了。
看過地的人都知道，那塊角地一點也不好開發，京城也知道所以就壓著不蓋，重點是，依
我看稍有路沖的問題，而富豪一點也不愛這樣的瑕疵。
興富發是何許公司啊！這樣的小問題怎難得倒他呢？在台北，只能登記一般事務所的商業
用地，都可以利用技巧讓買家可以當住宅來用，誰說美術館第一排只能當豪宅？他根本就
可以蓋旅館，然後衝高住房量後再賣給壽險公司；搞高級套房、找幾個外商出租、再帶短
租約賣給投資客，低總價高單價的玩法也可以製造出獲利；再不然過個兩年就找估價師重
新估價後，高價賣回母公司，反正估價師大家都認識不少，縱使不加價格，用當年價格賣
，對老闆鄭欽天來說根本就沒差，別忘了，母公司是上市建商，當年新聞都有寫：「借殼
上市」，股東很多嘛。
至於後來京城也買了塊沒有臨美術館的土地，也算高價，不過有容積在手，隨時移入就可
以降低成本，沒有損失，有的是新聞的熱度。
更早之前，我揭露了高雄豪宅的拋售潮，你知道，春江水暖鴨先知，如果真的那麼熱，這
些人幹嘛急著賣大家聲稱的「美術館第一排豪宅、賣完就沒有」？想吸引北部的投資客南
下投資？
高雄是熱還是冷，高雄人都知道，其實一點也沒熱，那只是房地產的技巧而已。
3.心得或感想:
台灣不一樣 井噴無誤
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