Re: [心得] 自住首購族才是推升房價的主力
看板home-sale (房屋交易)作者ceca (生活藝術大師 N)時間11年前 (2013/03/04 23:59)推噓21(21推 0噓 13→)留言34則, 17人參與討論串2/2 (看更多)
※ 引述《fnck (-____-)》之銘言：
: 看到一些年輕一輩的首購族真的缺少一些社會歷練
: 容易相信房仲的話術。房仲最愛用的就是上次有人下多少斡旋但沒有成功，房仲所說的價
: 碼只是他的理想價，事實上沒人下斡旋，要知道房仲都是偏向賣方的，有的年輕人可能是
: 愛面子就不敢出價太低，我上一間房子，房仲就是用這招以高於預期價位兩百萬賣出，買
: 家是首購族，他可能沒仔細想過兩百萬他要存多久。
: 不懂保留實話當作籌碼。房仲喜歡問年輕人哪時候結婚，因為他們知道很多人會想在結婚
: 前買房，他們問的問題除了跟你閒聊也大部分都是有目的，想知道你的狀況來讓他的勝算
: 提高，例如預算年薪有無父母幫忙，這些資訊讓他決定端出幾樓賣你，甚至讓他知道他要
: 賺你多少錢。看到喜歡的要沉得住氣，大膽出價不用怕丟臉，沒打給你就是沒緣分，有打
: 給你就是機會。
: 你會出價嗎? 房仲喜歡提實價登錄，當他們看到你想出價的時候，喜歡拿出一張他們整理
: 好的實價登錄列表，他們會建議你的出價不要相差實價登錄太多，但是你必須了解，實價
: 登錄並沒有屋況車位樓層格局，出價比實價登錄高或低，完全是出自於這間房子給你的價
: 值，如果你懂行情，你可以大膽的出價，如果不懂你可以用實價登錄的九折左右開始，沒
: 有人可以第一次出價就成交，通常你的成交價會落在你第一次出價加上5%~10%。
: 投資客最喜歡的族群就是首購族，大部分首購族真的有居住的迫切需要，因此首購族看房
: 的週期也會較短，大部分半年至一年就會決定，有的人看到後來累了急了，加上房仲火上
: 加油以漲逼買，牙一咬就決下去，首購族不會知道這才是累的開始，你會為了龐大的房貸
: 買東西要討價還價那幾十塊，有沒有想過房價少5%可以抵過幾千萬次討價還價。
: 為什麼成交價不能比實價登錄低? 說到實價登錄，對於對市場行情了解的買方來說是很不
: 利的，就近期的交易狀況而言，自住者占多數比重，實價登錄就像一群沒有窩的小綿羊被
: 大野狼吞噬的過程而已，實價登錄變成賣方的武器，自助首購族只能像疊疊樂般在詭譎的
: 房市中不斷將價錢堆疊上去，一個凱子買家會讓自己及後面的買家多辛苦賺錢好幾年。
: 大致想到這些
撇開雙北市不講(那是一個很特殊的情況,現在應該有回歸正常面)
其實也不完全是這樣啦..XD
房仲其實很喜歡投資者.
像我家看不動產,只要看上眼,考慮1~3天就下斡旋.
我家還算中長期投資者,一買就是看3~5年發展.
不是每天都在買賣房子的那種短期炒手.
不過真正問題在於,100樣物品,我可能看完後全都說"不錯不錯"但是不會買..XD
最多就是介紹給朋友買,尤其是那些不相信仲介,但又想買房子的人.
我來當背書,他們才會真的買.(然後我得到資訊和市場狀況)
但反觀我自己.
我跑中長期的,一開張要吃3~5年耶,當然要買投報率超好的東西.
你中南部一棟房子5年可以漲多少?50%?100%?有沒有這麼多漲100%的房子阿?
那我不如去買土地,5年發展,賭到就100%~300%,賭不到放著也不怕折舊.稅又比較低.
當然我家還是會買房子,畢竟還是要住阿..XD
但是我不是天天要住一堆房子阿.
所以對我個人而言,真正房子買賣,還是會有,但是相較之下反而很少.
可是比率起來,房仲手上有大把的東西,但其實我家只會買幾樣,並且是報酬率極高的幾樣.
so...其實房仲是這樣,房仲手上有大把"不錯"的物件.
可是投資者只要最好的,其他不錯的他們並沒有太多的需求性,所以不會買來當投資.
因此廣大的自住戶才是房仲真正吃飯要面對的主人.
尤其中南部其實買房子當投資的人根本不多,是一堆人自我催眠說滿地投資客的..XD
房子漲那麼慢,投資幾百幾千萬下去,才賺不了多少.
何不買股票,股利隨便都5%10%...挑牛皮股低點買就好,怎樣都比買大樓賺.
大家都有算盤每天在打的...XD
而自住戶,尤其是首購族其實是很難搞的東西.
我幫朋友介紹,我都覺得他們很難搞了.
第一,不懂行情,所以很想要用很低的價錢買到很好的東西.
第二,不懂撞況,所以會一直看包裝很好的東西,但看不到會漲的未來.
第三,有被害妄想症,所以很多簡單的事情會搞得很複雜.
第四,永遠都在考慮.
而房仲當然也因此,延伸出很多應付自住戶的辦法.
例如騙你行情,騙你這邊的發展,騙你這東西很搶手在不買就買不到了.
so....就這樣,自住戶和房仲會處於一個很有趣的對打擂台...XD
然後不怎樣的東西會被捧上天(一半自住戶的迷失,一半房仲的話術)
好東西則是自住戶根本不想看,房仲也樂得留給識貨人.
但是你說,你要房仲講實話?告訴你真理?
我只能講,我身為別人朋友,告訴他這邊會起飛,我感覺他也只有聽沒有到.
更何況是房仲...
當你告訴他,這邊將來有捷運站,有商場,房價將來會漲.
可是他看到就冷冷清清,又好像很偏遠,就說沒興趣!?
你告訴他這邊雖然熱鬧,一堆新建案.
可是將來另一處的建設會把這邊的優勢搶走,商圈會轉移,人口會因為工作機會而移動.
但他確十足的興趣...=.=
那好吧,只好找一個現在又熱鬧,將來又有前景的地方.
可是這種地方當然貴阿,他比價之下又說太貴了不想買.
這....就是自住戶的難搞.
而對房仲而言,自然就是賣給你"你最喜歡的那棟"
一堆新建案+有公共建設,好喔好喔,快買喔,在不買買不到了喔...
果然自住戶就會傻傻的衝了出去....=.=
而我苦口婆心講了半天,確一點用都沒有.
然後我就懂了,不要怪房仲愛騙人,因為人都愛被騙.
另外對房仲而言,他們只在乎成交.
然後當然,賣房可以壓價,買方可以提價,他們最開心.
哪邊硬,他們就去另一邊盧.
so...你說房仲站在賣方那邊,其實並不對.
因為當你賣房子的時候,你又發現房仲站在買方那邊.
但我到最後,得到的結論就是.
你只要懂行情,房仲永遠站在你這邊.
因為他知道沒辦法呼攏你.無論你是買家還是賣家.
當然反過來而言,你太精明,房仲就會少說話,房仲少說話,就是報喜不報憂.
你少考慮的點,房仲不會跟你講,有損失你要自己承擔.
不過好處就是,房仲不會在你眼前耍小技巧,因為他知道沒啥用.
另外你們的交涉會很簡單.
例如"恩,我這棟就開1000萬斡旋,ok吧,幫我壓看看不行告訴我,仲介費不會少給你"
或是"我這塊地就是要拿到1500萬,我也不缺錢,底價不給殺,你想辦法幫我賣掉,
開多少隨便你,有多賺我在額外包紅包給你"
很簡單,就這樣,不要扯太多...
除非你誤判,價格離開行情太多,會賣20年也賣不掉.
不然事情其實很簡單的.
真正事情會搞得很複雜的,就是搞不清楚狀況的.
才會因為一些芝麻蒜皮小事煩惱半天.
甚至煩惱了半天繼續看,看了半天還是不敢下手,結果被另外一組人買走了...
我不否認房仲話術很多.
但是基本上,話術畢竟只是話術.
話術沒有辦法讓這棟房子沒捷運站變有捷運站.
話術沒辦法讓有景觀的房子變沒景觀.
而當你自己很清楚你要的是甚麼,你有多少錢可以做多大的事情.
這時候你去挑房子.無論你怎樣挑,挑到的東西都不會差距太大.
但如果你其實對房地產基本概念有問題,就衝去買房子.
那....你會根本分不清楚實話和假話.
這樣話術作用在你身上的效果就會變十分驚人.
而一般買家最容易犯的問題,通常不是"這棟房子現在有問題"
因為有問題的房子,房仲已經幫你跟屋主殺過價了..XD
所以他的價格通常會比同等級的房子低一點.
例如風水不好,例如會淹水,例如底下賣吃的會有油煙等等.
最多就是你買的時候沒注意到,買到覺得上當了.
但你不可以否認,你是用比較便宜的價格買到,所以你也沒虧太多.
(便宜沒好貨一直都是這樣,便宜為啥別人沒搶走,會有他的原因的)
而一般買家真正會犯的,是"這棟房子將來有問題".
例如高鐵左營站遲早會遷火車站,高鐵利多沒了.
高雄市政府因為多行政單位,縣市府又沒合併,所以遲早會遷移+合併,市政府利多沒了.
但是千百個自住戶,依然在犯這些問題,高價買到這些即將要失去的利多區塊.
或是這邊要遷移,土地要蓋大樓,所以你的景觀會被檔住.
或是這邊要挖地下道,從你家下面挖過去...=.=
這些東西,自住戶看不到,房仲不會跟你講,然後騙你"你看高鐵站多好阿"
反正房仲在乎成交.有賣掉就好.
另外這也不是兩年三年就會有的情況,到時候你連房仲是誰你都找不到了.
SO....其實買房子就是這樣.
最好你就是有一個有再做房地產投資的朋友.
你去問他,他會完全站在好心方面幫你分析和找物件.
因為天底下的房子這麼多,他根本買不完,所以你不用怕他會藏私.
另外的辦法,就是你要狂做功課,搞清楚未來的走向.
自己去判定.
否則,無論你怎樣防房仲的話術,怎樣和房仲勾心鬥角.
你依然無法買到好的房子.
更者,你依然會被騙...=.=
因為房仲要騙你的東西,和你已為房仲會騙你的東西.
根本是兩碼子事.
大多數人討厭房仲的理由,很多時候聽的都很好笑...=.=
那些根本不是房仲真正騙你的東西,騙也騙不了多少.
買到好的點,這一點小錢漲幅隨便都補回來還漫出來.
房仲真正騙你的長期看空當利多....一堆投資者倒貨的物品.
這個才是房仲真正的殺招.
全市都在漲,你買到就只有你在賠錢....
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◆ From: 114.27.127.26
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進貨等3~5年公共建設完工賣掉,應該是最穩定的投資辦法.
不過有一批就是更短期炒作.
買了就賣買了就賣,買了裝潢後賣掉.
然後利用快速買光的槓桿來哄抬價格.
這種就是超短期投資者.
尤其雙北市精華區的新建案.
因為數量太少,所以可以炒好多手...XD
不過中南部很少這種人..
因為沒辦法哄抬中古屋,所以只剩新建案.
當然高雄新建案某些有人在哄抬,例如亞洲新彎區的幾棟.
新建案一出就被吃光光.
還沒蓋好就告訴我沒貨了...=.=
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反正我不買了,放消息做功德,看死後會不會上天堂.
貝拉莫里往北200公尺.
前鎮第一公有市場和林森路之間.
(前鎮第一公有市場也要遷了,可能又要蓋豪宅)
路上有一間雙面路的透店,只開1380...剛出來第三個星期.
地址中華五路1361巷4號.(地址google就知道,不要單看字面很多巷..XD)
有要賭博的可以去拼.
拼到建商合建可以翻很多倍,多久不知道..3年5年10年50年??XD
不過...要是哪天拼到了翻很多倍,記得請我吃港源牛肉麵就好.
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20.59.
不過因為後面公園的路要拓,要退縮,所以會變19.35.
地坪算是ok拉.
違建一下,還算夠用的店面.
不過要賺還是要等合建吧...隨便合建個豪宅,應該回收200%不是問題.
(那邊應該漲到一坪快40了吧,一品花園就在旁邊)
尤其北邊東邊是海洋帝寶,是透天,東邊還有一塊是公園,高樓視野應該很好.
不過可惜是住宅地,所以合建後底下沒有店面可以分,少賺不少.
中華路對面那一片地也是建地,應該也是蓋豪宅,不過中華路夠大條應該還好.
※ 編輯: ceca 來自: 114.27.127.26 (03/05 01:35)
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華王最愛他的京華火腿,可惜後來都改牛排了...=.=
再來就是他的焦糖布丁...XD
不過以後義大犀牛在立德球場.
對面有一個應該是專給球迷專用的小套房,打開窗戶就可以看球賽.
開價130萬,11坪....XD
※ 編輯: ceca 來自: 114.27.127.26 (03/05 01:37)
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你是說前金區那一塊嗎..
那應該沒有這個小套房好.
直接看打擊者耶,全雷打不知道會不會飛到家裡來.
拿望遠鏡應該就是實況轉播的鏡頭了.
我當時上去看,第一件事情就是大笑...XD
※ 編輯: ceca 來自: 114.27.127.26 (03/05 01:45)
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喔喔,我說的那間小套房是...
河西路,光和大樓....!!!!
你看這個位置看球多讚..
可惜我不是球迷,所以對我產生不了吸引力.
不過要是哪天,棒球熱又熱回來.
這個小套房可以當日租套房,租給球迷看Live...!!
開電視聽聲音,然後架望遠鏡看球賽.
另類享受.
※ 編輯: ceca 來自: 114.27.127.26 (03/05 02:02)
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