Re: [新聞] 青年安家房貸擬提高到700萬

看板home-sale (房屋交易)作者incubus329 (祥)時間12年前 (2013/06/02 17:55)推噓1(1推 0噓 12→)

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我把有問題的地方改正一下 ※ 引述《aalluubbaa (wenwenyenyen)》之銘言： : 我發覺有很多人看不懂我再解清楚一點 : ============================================================================== : 其實我一直懶得真的貼數字因為我覺得現在這種投報率低成這樣還要算 : 就有點像是1/3跟1/5誰大要我算一樣多此一舉 : 不過太多人真的霧煞煞就稍微算一下 : 我舉例台北中山區隨便一個稍微ok一點的保守點算50萬/坪好了應該沒算貴 : 目前租金中山區我看591的1090一坪 : 20坪整數比較好算假設20坪一間1000萬 : 租金1090x20=21800 : 假設你很窮貸款800萬 : 利率算你超級低本息攤還2.3%好了 20年期 : 一個月41618 : 條件要一樣租的人那兩百萬全部不動 : 把它存定存現在三年期機動1.4% : 假設條件是兩者狀況完全一樣都有200萬現金 : 一個拿去買現在1000萬的房子 200萬拿去付頭期款 : 一個每個月租房子租滿二十年 200萬現金拿去定存 : 租房的拿去定存所以沒有double counting的問題 : 租買一個月付出成本 -21800 -41618 滿二十年付出成本 -5232000 -9988320 -----------A 頭期款二十年付出成本 0 -2641126 -----------B 兩萬二十年零存整付 5206918 0 (0.8%利息) 頭期款二十年本利和 2641126 0 (1.4%利息) 非流動資產 0 房子簡單來說二十年租比買少花7397446 租屋者手握7848044現金,買房者就是一棟房子 : ====================================================== : A+B -2590874 -11988320 : 租跟買租的比買的二十年下來少花 9397446 : 然後買房的比租房的多一間又老二十年的房子殘值 X : X>9397446 就買得划算 : X<9397446 就租的划算 : 這個算式其實好玩的地方就是你目前本金越厚 : 你買房子的機會成本越大 : 假設有某人目前本金一千萬一個月付出成本 -21800 0 滿二十年付出成本 -5232000 0 -----------A 頭期款二十年付出成本 0 -13205629 -----------B 頭期款二十年本利和 13205629 0 (1.4%利息) 兩萬二十年零存整付 0 5206918 (0.8%利息) 非流動資產 0 房子二十年租比買少花7973629 租屋者手握13205629現金,買房者有一棟房子加上5206918現金要租還是要買還是看個人決定囉~ : ====================================================== : A+B 7973629 -10000000 : 兩者相差 17973629 : X>17973629 就買的划算 : X<17973629 就租的划算 : 所以結論是甚麼? : 你要是很有錢你買房子全現金除非你覺得20年後房價會再漲180% 這樣才值得 : 要是你要貸款很多基本上你現在的房子二十年後只要不要跌超過6%以上你都是 : 比租屋好 : (不過我覺得一堆屋齡二三十年的變4 50年還不折舊真的就是金融奇蹟了) : 我寫這篇的目的只是希望大家知道自己在比較甚麼所以買跟租的基礎點完全一樣 : 至於房價的預測完全是非常主觀所以大家自己填X : ==========================以下個人觀點============================= : 現在買屋極度不划算 : 我這裡算的全都是超級低估房貸本利攤還幾乎是最佳狀態 : 很少人一開始就繳本金的要是你房貸沒有本息攤你整體下來的現金流出會更多 : 再加上每個月負擔21800跟41618的生活壓力 : 等於租屋者每個月可以有多兩萬的現金流可以運用 : 這個可以用在改善這二十年間的生活品質(一個月多花20000應該可以過很爽) : 或是創造更大收入(定期定額基金or保守點每個月增加定存) : 而且你隨時有機會可以在低點進場任何商品 : 股市基金 "房市" : 會上ptt的其實都很年輕我個人花這種大錢一定是等黑天鵝 : 因為我時間還很多然後任何市場崩跌其實常常發生 : ※ 引述《BG666 (十八啦 BG!!!)》之銘言： : : 常常看到有人有種很詭異的錯誤觀念 : : 若一個月租金3萬 20年也只要720萬幹嘛買房?? : : 有一點數學觀念好嗎?? : : 我假設買一個房子800萬頭期款200萬貸款20年 : : 每個月要繳3萬的貸款 : : 20年後殘值500萬好了 : : 至少你投入720還有回收500阿 : : 假如你租3萬租一個現值1200萬的房子好了 : : 過了20年你還是殘值0阿 : : 所以就是看你殘值的認定部分 : : 要自住又想存錢就是要辛苦一點阿 : : 但也不用講得辛苦一點完全沒回報一樣 : : 以後請把殘值算進去好嗎 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 220.135.38.4

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