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Re: [問題]我爸瘋了..新板雙子星四千多萬也在砸... …

看板home-sale (房屋交易)作者 (我不是善良老百姓)時間11年前 (2014/02/13 22:14), 編輯推噓51(51推 0噓 121→)
留言172則, 31人參與, 最新討論串3/3 (看更多)
又挖了一個舊文，先說好我不是在酸空方或是酸多方 這也沒什麼意義了，反正當事人好像也都不在很久了 主要是發掘一下不同時空的紀錄，實在是很有用的研究 總之簡單整理，t君爸2009年買了35萬/坪新板雙子星4000萬嫌貴(2014年時價8000萬) t君爸認為雙子星戶數比較少只有80戶，物以稀為貴比橋峰400戶保值 (但是2014年狀況，衝出新板最高天價的是橋峰) 專業人士L君認為： 『新板豪宅的投資報酬率真得不要太期待， 一方面是供給多，房屋高又密，欠缺豪宅的稀有尊貴性，自住保值我覺 得還OK，但大幅增值的可能性不高(除非發生大型通貨膨脹)。加上豪宅本身 不易招租，將來要賣也是不好賣(因坪數大、總價高，投資客不願意押寶， 一般老百姓也買不起)』 但現在我們大家都知道了，投資報酬率『的確是值得期待』， 在沒有大型通貨膨脹之下出現了『不是一般』的『超大幅增殖』 投資客頗願押寶，一般老百姓也買了 供給多，房屋高又密，『缺乏豪宅稀有的尊貴性』，但是完全不造成問題 這個案例裡關於供給這方面，有兩個小案例 1 t君爸比較兩個建案 他基於物以稀為貴的原則買戶數比較少的 但最後結果是戶數比較多的漲比較高 2.L君認為重劃區供給多 不能大幅增殖 事實上4年後今天我們大家都知道 怒漲100% 這與我觀察到很多的經驗相符，奇怪重劃區空屋愈多反而怒賣愈貴 關於重劃區的供給需求方面， 這種違反經濟學理論的事一再發生，好像完全不遵守供需定律一樣 事實上我最近常在思考這件事，我是認為經濟學不會有錯，只有你不會用或是用錯 必然是我們思考和用法有盲點 我提出的新理論可能是這樣: 其實不動產的供需看的是『土地』不是『房屋』 餘屋供給量多少是一個假議題，主要看的是土地的供需量多少，才是影響房價的第一因素 新板特區: 重劃區逐漸蓋滿 土地逐漸變少 土地供給量變少 屋價上升 淡水重劃: 重劃區一期蓋滿 -> 馬上又重劃二期 -> 土地供應不虞 屋價上升不明顯 ※ 引述《Lannial (蘭君子)》之銘言： : ※ 引述《tedbaby (你要讓自己過得好!!)》之銘言： : : 我爸瘋了，新板雙子星四千多萬也在砸...對嗎? : : 讀過富爸爸的就知道 : : 明明花大錢買房子自住就是負債.... : : 最近知道我爸去看新板的建案看了好幾個 : : 挑來挑去挑到最貴的那個推案...囧 : : 雖然貴，偏偏是他最滿意的一個，可能過沒多久就要簽約... : : 我爸急，因為他覺得那是絕佳地點 : : 他覺得雙子星才八十戶，不比橋峰四百戶，一來投資客比較不可能去買這種屋子 : : 二來現在不景氣更不可能有投資客去買這種高價來賣 : : 加上他覺得會通膨，所以為了抗通膨，把錢丟進房子裡，在未來穩賺這樣 : : 而且有認識的人，所以知道雙子星給代銷公司的銷售底價 : : 因此我們買在比銷售底價更低的價格內 : : (因為代銷公司可以挖東牆補西牆，甚至因為有成交這戶，有固定的分成收益，所以他還 : : 是賣了) : : 各位專業的大大，即使是自住，我爸挑雙子星買降子對嗎? : : 我還是擔心：我們畢竟買的比附近同類型建案，斷頭跌出來的32~35萬賣價還高 : : 而且萬一附近豪宅建案滯銷，以後會影響雙子星的價格往下拉 : : 不過之前台北的豪宅，像是中泰賓館改建的那個，價格下跌一成就停賣 : : (就是板信出土地，讓遠揚去蓋，再加上板信是銀行，基本上也沒有資金壓力，所以可以 : : 耗) : : 而且銷售過半就更OK了 : : 所以我可以用這樣推測： : : 其實新板特區雙子星以後也有機會維持它的價格，所以不用擔心嗎? : : 還是根本就不該買，因為太貴呢?? : 關於您的問題，因為不知您家裡的現況及其他考量，所以給的回答不會在 : 個人節稅、房屋地段投資及購買爽度上著墨，純粹以投資理財觀念來切入。 : 我的回答很簡單，要購買4000萬以上豪宅的人，您手上的淨資產，一定要 : 在房屋總價的兩倍以上，否則不要打腫臉充胖子。 : 為何我會設定這麼苛的條件? 其實這是精算得來的。大部分的人，以一家 : 四口小家庭來說，室內30坪足堪夠用，若加上車位，公設，這樣的房子若 : 不強求一定要新成屋及座落在精華區，在台北縣1000萬應可買到。1000萬 : 若貸款七成，每個月利息1-2萬，都還在一般中產階級負擔範圍內。 : 但要購買房價4000萬以上的人，以上的模型便完全不適用。一方面4000萬 : 房子貸款，若條件真的很好讓您貸3000萬好了，每個月利息可能要到4-6萬 : ，加上養豪宅也不是便宜的事(裝潢費及清潔費就不講了，管理費每坪動輒 : 100元以上，100坪再加車位一個月就近一萬元固定開銷)，若加上各種稅， : 一年攤算下來60萬以上絕對跑不掉，這還不算本金攤提。這樣的開銷，除非 : 您家庭的年所得超過400萬，且能持續個十年不墜，否則風險負擔真得很大。 : 所以才真心建議，如果家中淨資產沒超過房價總價2倍以上的人，不要輕易 : 冒險嘗試，一旦您的現金流出現問題，這房子會變成夢魘。 : 此外，站在投資角度的立場來看，新板豪宅的投資報酬率真得不要太期待， : 一方面是供給多，房屋高又密，欠缺豪宅的稀有尊貴性，自住保值我覺 : 得還OK，但大幅增值的可能性不高(除非發生大型通貨膨脹)。加上豪宅本身 : 不易招租，將來要賣也是不好賣(因坪數大、總價高，投資客不願意押寶， : 一般老百姓也買不起)，所以手中有點錢但又不是錢多到滿出來的人，買豪宅 : 一定要慎思。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 58.114.221.62
推
02/13 22:17, , 1F
推 這蠻實在的案例 但同樣的事情放在現在這時空...
02/13 22:17, 1F
→
02/13 22:17, , 2F
阿災 10歲吧
02/13 22:17, 2F
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02/13 22:19, , 3F
推錯...總之感覺現在氣氛真的很詭異 多空不明啊~
02/13 22:19, 3F
推
02/13 22:26, , 4F
加上如果用這套標準看新莊這塊大重劃區 風險又比新板大多
02/13 22:26, 4F
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02/13 22:27, , 5F
所以難怪SWAY說塭子圳推出來 頭前+副都心輟著等 同套論點
02/13 22:27, 5F
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02/13 22:27, , 6F
2009.06誰能想像彭總裁當了四年的不動明王?
02/13 22:27, 6F
推
02/13 22:30, , 7F
又如何想像美國QE2 QE3?
02/13 22:30, 7F
→
02/13 22:33, , 8F
其實我一直認為台灣房市和美國QE根本無顯著關連
02/13 22:33, 8F
→
02/13 22:33, , 9F
主因是2009年1月遺產與贈與稅從50%調降到10%
02/13 22:33, 9F
→
02/13 22:36, , 10F
還有2008年後政府從凱因斯變成瘋狂凱因斯
02/13 22:36, 10F
推
02/13 22:37, , 11F
2009年至今大多地方的房價都有近100%的成長, 某些基期低的
02/13 22:37, 11F
→
02/13 22:37, , 12F
重劃區甚至超過100%不少, 所以新板這樣並不奇怪啊
02/13 22:37, 12F
推
02/13 22:38, , 13F
大陸台商台幹大量把資金撤回台灣所致
02/13 22:38, 13F
→
02/13 22:38, , 14F
新板的腹地這麼小, 又有明確的重大建設, 100%似乎也如此
02/13 22:38, 14F
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02/13 22:39, , 15F
淡水2009年的開價大多也才十出頭萬, 至今也差不多100%了吧
02/13 22:39, 15F
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02/13 22:39, , 16F
遺增稅是原因，大陸轉型也是原因
02/13 22:39, 16F
推
02/13 22:40, , 17F
台中也能這樣分析嗎？
02/13 22:40, 17F
推
02/13 22:40, , 18F
讚 不知道那個原原po現在賣了沒 爽爽賺兩倍多 未來也還會
02/13 22:40, 18F
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02/13 22:40, , 19F
增值
02/13 22:40, 19F
推
02/13 22:42, , 20F
你爸的錢你又管不了
02/13 22:42, 20F
推
02/13 22:43, , 21F
貸款二成的話，賺五倍
02/13 22:43, 21F
推
02/13 22:44, , 22F
不過要在一個地方挑對帝王物件看起來也不容易
02/13 22:44, 22F
→
02/13 22:45, , 23F
400戶的感覺太多 感覺150戶~200戶的大社區是剛剛好
02/13 22:45, 23F
推
02/13 22:47, , 24F
其實管他幾戶 新板特區在新北就是只有一個
02/13 22:47, 24F
推
02/13 23:00, , 25F
對阿 房漲一成土地翻三
02/13 23:00, 25F
推
02/13 23:02, , 26F
重點是接下來會怎樣？要如法炮製嗎？希望ZM指點一下
02/13 23:02, 26F
推
02/13 23:03, , 27F
新板是三鐵共構，重劃區基地也不大，離舊的市區又近
02/13 23:03, 27F
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02/13 23:04, , 28F
哪個地方快蓋滿了？就是全壓新莊副都心嗎？還有搞頭嗎？
02/13 23:04, 28F
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02/13 23:04, , 29F
還有板南線加持.....
02/13 23:04, 29F
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02/13 23:07, , 30F
下一個很想搞的就是南港。 副都心 哈
02/13 23:07, 30F
推
02/13 23:07, , 31F
其實新板的小坪數商品漲幅更驚人...
02/13 23:07, 31F
推
02/13 23:07, , 32F
我也對南港蠻好奇的 不過太貴了 當初新板3x~4x
02/13 23:07, 32F
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02/13 23:08, , 33F
個人看法還是密切觀察人口淨流入(出)變化
02/13 23:08, 33F
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02/13 23:08, , 34F
現在的南港80 新莊副都心60 真的很難有把握吧..
02/13 23:08, 34F
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02/13 23:08, , 35F
其實南港真的可以繼續搞，最近跟很多南港人交流
02/13 23:08, 35F
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02/13 23:09, , 36F
就是因為南港80，所以汐科怒漲@@?
02/13 23:09, 36F
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02/13 23:09, , 37F
反正現在小老百姓就看好戲最好 投資客不買房會死 慢慢玩
02/13 23:09, 37F
推
02/13 23:09, , 38F
好險南港我們家已經佈好局了^^
02/13 23:09, 38F
推
02/13 23:09, , 39F
南港有太多利多因素, 絕對不是副都心可以比的, 井噴!!!
02/13 23:09, 39F
還有 93 則推文
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02/14 16:12, , 133F
這個你沒看到嗎?
02/14 16:12, 133F
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02/14 16:12, , 134F
等著新買家來接了, 別想貪到增值的巨大潛力
02/14 16:12, 134F
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02/14 16:12, , 135F
只能說視野不夠廣 就會覺得是無基之彈
02/14 16:12, 135F
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02/14 16:13, , 136F
北大下土城交流道是一個蓋好十年以上的永寧站...
02/14 16:13, 136F
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02/14 16:14, , 137F
這公共建設似乎是弱到爆了...
02/14 16:14, 137F
推
02/14 16:14, , 138F
設站日期2006年5月31日
02/14 16:14, 138F
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02/14 16:15, , 139F
你的10年是從哪個時候算起?
02/14 16:15, 139F
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02/14 16:15, , 140F
最夯的林三淡, 林口有超大量公共建設利多, 機捷 影視城
02/14 16:15, 140F
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02/14 16:16, , 141F
outlet 等等, 房價也跟三峽差不多, 照這理論不就是見鬼了?
02/14 16:16, 141F
推
02/14 16:17, , 142F
哪有見鬼? 機捷通了嗎 有直通北捷嗎?
02/14 16:17, 142F
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02/14 16:17, , 143F
唉, 算了, 不想檔人財路, 重大建設就重大建設吧...不說了
02/14 16:17, 143F
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02/14 16:18, , 144F
影視城 購物中心其實對住宅區不見得事好
02/14 16:18, 144F
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02/14 16:20, , 145F
住宅區就是，一個生活所需的都有，然後上班方便就好
02/14 16:20, 145F
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02/14 16:20, , 146F
林口過去還卡在國道一號塞車問題
02/14 16:20, 146F
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02/14 16:31, , 147F
三峽12萬的時候根本沒有永寧站。
02/14 16:31, 147F
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02/14 16:37, , 148F
林口目前沒捷運沒商城沒影視城(就業)，離市區遠。
02/14 16:37, 148F
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02/14 16:37, , 149F
憑啥和北大相提並輪，就靠這些未完成甚至未動工的建設
02/14 16:37, 149F
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02/14 16:37, , 150F
。
02/14 16:37, 150F
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02/14 16:37, , 151F
這也不就說明重大建設的重要性？
02/14 16:37, 151F
推
02/14 16:43, , 152F
反正就人口移入=井噴。 人口移出=\=崩
02/14 16:43, 152F
推
02/14 17:20, , 153F
教育研究院算是公共建設嗎？XD
02/14 17:20, 153F
推
02/14 18:37, , 154F
這篇我竟然還有印象...想當初我也覺得他瘋了
02/14 18:37, 154F
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02/14 18:38, , 155F
現在證明是我傻了
02/14 18:38, 155F
推
02/14 21:19, , 156F
我同事08年買北大特區11萬/坪, 我因此09年搬過去租到13年
02/14 21:19, 156F
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02/14 21:20, , 157F
對於北大成功的原因很清楚, 永寧站這邊是腦充血失言誇張了
02/14 21:20, 157F
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02/14 21:21, , 158F
看來我修養還不夠好...
02/14 21:21, 158F
推
02/14 23:01, , 159F
路過的想請問一下 北大特區的成功 在我這種外人眼裡
02/14 23:01, 159F
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02/14 23:02, , 160F
是因為遠雄致力打造住宅環境 如藝術大道 各建商的退縮等
02/14 23:02, 160F
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02/14 23:03, , 161F
也做得很好 加上當時價格便宜 交通也差強人意(二高)
02/14 23:03, 161F
→
02/14 23:04, , 162F
所以退休族買單 北大教職員買單 有哪一項是我想太美 沒那
02/14 23:04, 162F
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02/14 23:06, , 163F
回事的嗎? 這是看了網路資訊門外漢的疑問
02/14 23:06, 163F
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02/14 23:12, , 164F
差不多就是這樣，市場定位定的很好
02/14 23:12, 164F
→
02/14 23:12, , 165F
因為距離點就便宜些 因為距離還是遠 愈來愈貴 吸引力
02/14 23:12, 165F
→
02/14 23:13, , 166F
就會下降 但是生活機能變好人變多 吸引力又上升
02/14 23:13, 166F
→
02/14 23:13, , 167F
所以現在還是一個很多人會買的市場
02/14 23:13, 167F
推
02/14 23:18, , 168F
ck兄等我處理完家事後私信回給你我的看法吧 :)
02/14 23:18, 168F
推
02/14 23:19, , 169F
感謝:)
02/14 23:19, 169F
推
02/14 23:27, , 170F
感覺ZM大說的市場定位很重要 只是土地一高價像副都心
02/14 23:27, 170F
→
02/14 23:28, , 171F
想要做要原本預估的定位就難了許多 不容易啊
02/14 23:28, 171F
推
02/16 18:48, , 172F
酷
02/16 18:48, 172F
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