[閒聊] 美術館與農16.
看板home-sale (房屋交易)作者ceca (生活藝術大師 N)時間4年前 (2020/09/07 00:27)推噓19(20推 1噓 31→)留言52則, 20人參與討論串1/2 (看更多)
講一個大家討厭的帥過頭提過的東西.
我知道很多人不喜歡帥過頭,但身為投資客,我只能講.
帥過頭無論搞了一圈一堆怎樣怎樣...但他是少數真的有投資經驗的投資客.
所以你討不討厭他是一回事,但他有些觀念你不需要因為你討厭他而不去接受.
我知道版上一堆人多少都有聽過帥過頭的東西.
你應該知道帥過頭講過,房價要上漲有三個要素.
空地,政令,重大建設...!!
當然我會比較把這三要素放在"區域價格"往上攀爬的條件.
不然...北鹽埕區的老屋,附近沒空地,沒政令,也沒重大建設...
但當年,還不是被我們從7萬吵到12萬.因為他價格落後,所以我們就可以炒補漲!!!
so....這三個東西主要會用在.
例如你本來是三軍,但因為你有這三大要素的加持,所以你有機會攀爬成二軍.
今天就是一個很有趣的實際案例,讓你看到"空地"的威能..!!
而作用的地方,還是一線蛋黃區.
也就是美術館...
高雄玩家應該都知道.
北高雄最貴房價領頭羊一值都是農16...
美術館和巨蛋一向都是略低於農16 0.5~1成的價格.
(以基本款物件為主,不討論豪宅..現在北高最貴成交豪宅是HH,但是也是賣的超級無敵爛)
然後我們不討論預售屋,畢竟農16現在沒啥預售屋...
我們用中古屋基本款物件,做基準..
不過最近有在關心蛋黃區的應該就看到一個驚人的狀況.
美術館中古屋價格目前價已經追上農16...
無論是兩房還是三房.
並且這個追上是這一年內才發生的.
去年我在講美術館的時候,農16就是很明顯的貴一成.
但就是現在,你自己去看,美術館是不是已經追上農16??
而追上的原因...
難道是因為買家都跟我一樣在農16被開紅單開到駕照被吊扣而不爽嗎..XD
還是因為,美術館空地很多.
(南美的整個重劃區土地,甚至其實大樓蓋還沒一半,可能才1/3多一點)
因此建商最近狂推案,而產生區域價格不段被新舊屋比價後哄抬的效應.
哄抬到價格已經追平農16...
而之後只要隨著建商繼續推案,那看起來沒多久,北高領頭羊王者很可能就會變成美術館.
so...空地是區域房價變化噴發的燃料.
有足夠的空地,就有機會讓這個區域的價格往上攀升到另一個層級.
今天在美術館和農16就很明顯的可以看到.
當然大家會說,中都不是更多空地.
沒錯啊,中都的價格也在明顯攀升.超越了三多商圈,火車站前站(本來差不多)
當然要攀上美術館,三五年應該還不太容易的主因是.
中都容積受限的關係,所以推案會大多以15F為主.29F等級推案比率上會少很多.
少了29F.33F這種重型悍將,衝刺力就沒那麼強.
(29F以上的建案,有很強大的效應....這個以前講過
29F基本上平均價格比較貴就算同樓層比較便宜,但也因為更高樓層而平均往上拉
那因此29F可以寫出附近最高成交單價,靠他的28/29F的最高價戶別
另外29F的公設也比較強,建商對29F的設計和規畫也比較敢砸錢,外加戶數也多.
廣告費也比較敢砸,請的代銷也比較高級..
所以29F在地區性行情上的影響力很強大,一棟抵三四棟15F
這就更不用說大型建案,地平兩千三千四千又蓋29F...這種會把市場炒到爆炸熱
也因此,我就手滑了美術白天鵝..XD)
所以中都很可能會在幾年內跟美術館同步上升.
直到更久之後才慢慢去追平美術館...但可能是15~20年後的事情.
(美術館蓋這麼久,還有這麼多空地...燃料還很充足)
當然這時候就會講到31期.
為啥不講新灣區,那是因為新灣區只有10%土地可以蓋住宅,因此基本上只蓋豪宅.
所以正彎區除了極少數中小坪數案子外,他的型態和其他人差異太大.
因此無法單純用空地這個指標做比對...
所以新灣區最重要的中小坪數副地31期反而就會成為關注重點.
31期自己本身沒有空地,不過貼著他的就是硫酸亞,以及西南邊的那個大停車場.
大停車場以前一度政府想要給建商去推案.
但無奈覺青又在罵賣祖產...所以政府想要轉彎標的上權.
但在那邊標的上權很難標的,因此現在還停在那邊不知道政府怎樣打算.
但是硫酸亞那塊重劃區就不跟你客氣.
因為地主主要是硫酸亞,京城...以及市政府重劃取得.
所以規劃一定是全住宅.
而這一塊重劃如果全住宅的話,那他面積比31期還要大.
而硫酸亞+31期,也比農16還要大,比河堤大,超過1/3個美術館.
so...31期+硫酸亞未來則是南高最有戰鬥力的中小坪數住宅聚落.
買不起正彎區豪宅的,全都跑過來買這邊.
整片住宅區連起來就至少會有河堤社區的感覺以上(畢竟比較新)
再加上205兵工廠以後內部要搞甚麼金融原區還是甚麼鬼的"重大建設"
不過當然拉,31期的價格早就很囂張了,跟農16差不多(不算豪宅)
連口碑最爛的陽光情人,兩房居然這幾個月被不知道誰給包場全買光.
而...硫酸亞那邊還沒開始推案勒...
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 115.43.19.29 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1599409630.A.3A9.html
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在205要幹嘛之前,31期和硫酸亞,早就借這個沒人知道要幹嘛的話題.
把價格炒到天堂去.
就像台中水楠經貿園區旁邊的北屯一樣...XD
這就是重大建設的威能.
因為有水楠.
所以北屯話題性可以超越南屯.
所以層級就可以拉過南屯.踩在南屯頭上.
至於水楠到底要幹嘛??...那是價格噴到天上去以後的事情...
另外,我相信政府也不是很確定205要幹嘛.
他可能有三五個構想,但是也都壓著.
畢竟到時候執政者是誰,誰知道.
經濟結構或是國際政治局面怎樣,也沒人知道.
所以到時候在看風向決定用哪一個方案...
不過應該也根正彎區一樣,只有極少數土地可以推住宅,其他都不准推住宅.
不過因為地主是市政府和軍方,在開發上面倒是比較會有進度表.
不像正彎區,地主都是企業...那些企業不懂土地開發又不願意賣土地.
兩手一攤...土地就一直壓在那邊...
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 00:45:57
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就一心路和205兵工廠中間夾的那一塊.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 01:02:45
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信不信不重要.
那是一個指標.
豪宅的價格沒有人是真的.
那請問,到底豪宅成交多少??
台中?新竹?台北??
阿就沒一間是真的阿..XD
難道七期的80是真的?
但是他敢做那個價格出來.
他付了一堆代價.
那個價格就是會對市場產生很大的影響力.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 01:05:01
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海洋帝國的4x成交價倒是真的.
遠雄也有真實破40的成交.
高雄有錢人全都在等港景海景第一排.
一般豪宅它們不想買.
跟價格無關....
看公園?那是甚麼?能吃嗎??
因此有錢人還在等,現在市場推的豪宅,它們看不上眼.
變成,有錢人不買,一般人買不起...
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 01:18:51
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The one是因為,就算被擋,也只有京城62那一棟.
並且只是擋部分.
所以有些人等太久手癢就買下去...XD
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 01:20:30
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副都心是價格衝太囂張後回檔.
但是你相對其他沒有空地,當初價格差不多的區域來看.
當年同樣屋齡同樣等級的產品.
副都心今天的價格都把他們踩在地下.
推案量過大餘屋過多一向都不是問題.
因為建商當她賣不掉後他就不會再蓋.
所以大片空地,無論甚麼橋頭阿,華鳳特區阿,高雄大學阿.
你看空地那麼多,建商一值推案,怎麼都沒有問題??
阿就當建商發現銷售有壓力的時候就停蓋,立刻供給量緊縮.
直到市場消化了既有的貨量...建商才又推新的.
所以價格也都是一路往上不回頭..
推案量過大造成多殺多,一值都是誤解.
在建商那邊早就已經把關了.
你能看到價格下修的,基本上都是衝過頭衝到太誇張,之後才回檔.
例如新灣區中山中華路邊那幾棟中小坪數,當初10年屋一度要衝到成交30...
你美術館農16才在成交20,你新灣區要成交30有沒有太誇張.
所以後來回檔.
但是回檔後,還是比美術館農16還貴...XD
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 01:45:23
噓
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這能有甚麼意圖..XD
靠本版炒作美術館??
會不會想太多...這邊可是全國版耶,分配到高雄的才多少人.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 02:11:44
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其實是位階的討論.
例如本來一軍10二軍9三軍8好了.
某個三軍因為一些條件,例如大量新推案,或是重大建設大話題,往上爬到二軍的水平.
因此後來整個大環境漲起來...
一軍漲到20,二軍18...本來的三軍因為位階上升,所以他不是16而是也爬到18.
so..這就是區域價值變化...也就是他鄉對其他區域的價格定位的變化.
但是整個大環境漲幅繼續跑他的,那個漲幅是人人有獎,大家都會漲.
所以美術館往上攀爬到跟農16並肩,不代表農16不漲.
只是本來兩個相差一成,現在變成沒差距...
因此你如果買美術館可以多賺這個變化的利潤,買農16就單純大多頭的成長.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 02:25:08
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美術館開價25的高樓新案??
哪一個阿?
美術館開價基本應該都3字頭.
橘線還不少可能才開在28
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 18:52:04
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這些建物成交應該都在26~28以上.
灌了車位才把平均拉到24~25.
並且是成交價.
橘線的話,成交價應該在24,開價在28.
灌了車位倒是變動比較小...
這是數字遊戲的關係.因為車位可能單坪算起來再20~25之間.
所以灌上車位,整個均價就會變低.
但是基本上美術館和橘線是有一定的價差.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 20:36:39
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