Re: [請益] 高雄各捷運站房價上漲潛力？
看板home-sale (房屋交易)作者ceca (生活藝術大師 N)時間3年前 (2020/11/24 23:38)推噓56(57推 1噓 42→)留言100則, 51人參與討論串2/4 (看更多)
基本上是這樣子.
之前盤整後,每個地方的價差大概都落在安定的位置.
舉例來講,高醫就是比科工館貴10%.
那今天,無論是甚麼理由.
造成房價漲.
那....
本來高醫500,科工館450.
結果高醫翻一倍.
這樣高醫1000.
但是科工館也會追漲到900.
又回到穩定的10%落差.
跌也是一樣.
如果高醫跌到400萬.
那科工館就會跌到360萬.
你不要跟我說甚麼高醫交通比較疏通,比較靠近火車站和捷運,有醫學中心.
阿這10%差價就是...."已反應"
因為高醫有這些優勢,所以貴10%...
你不可以無限上綱說...阿高醫比較好,所以高醫就要500漲到2000.
科工館比較差,所以高醫可以漲到2000,科工館都不會漲,他都在450.
這種就是外行人愛講的,過度解讀極端的資訊..
你永遠要記得.
不動產市場最重要的運行基準,叫做"比價"
你這邊高,人家就跑去買旁邊..你比較好,人家願意多花一點買你.
但是...甚麼東西都有一個價值...而量化就是它的價格.
因此各區域的價差,在盤整到安定之後,就代表這些地區的好壞都"已反映"
因此...除非你有變化也就是我所謂的"位階"
例如本來農16就是比美術館貴5%甚至最強的時候是有10%.
但是因為農16一般建商已經無法取得土地.
而大地主京城目前又沒能力製造熱度去讓農16突破新高.
所以話題和效應就跑去集中在美術館.
造成現在美術館反超農16,5%以上...(正在拉開距離)
北高一哥的寶座,就從農16轉移到美術館身上.
那自然美術館的位階上升..
所以在比價的時候,原本農16是高於美術館5%,現在反過來美術館會高於農16,5%.
又或者例如覆鼎金公墓搬遷,讓覆鼎金這幾年的位階大幅拉高.
這種才會造成覆鼎金的漲幅遠比其他人高.
所以你今天問,高雄哪邊漲會比較多.
以市中心來講...
大多地方你在長期(10年)來看,漲幅都一樣多.
你同樣丟2000萬下去,買哪邊最後取得的獲利都會差不多.
只是有先後順序的差別..
也就是之前文章講過的,蛋黃區先漲,漲完該二軍,二軍漲完該三軍.
一路蛋黃蛋白蛋殼漲出去.
而中期投資客就是,蛋黃賺完跑去賺三軍(通常會來不及吃到二軍的漲幅)三軍賺完跑外圍.
你自住戶房子漲30%,投資客是1.3*1.3*1.3=2.19.
所以他賺了兩倍多的增值...
投資客當然賺得比你多啊...不然他專業專假的..XD
這就是為啥投資客會一直買買賣賣買買賣賣.
漲過的地方我們就跑,還沒漲的地方就布局...這樣才可以一直賺一直賺.
當然啦,像帥過頭以前則是跑去追位階變化.
但我只能說,位階變化在台北會比較明顯.
當年一個捷運站下去就是30~50%的價格拉抬..
但在中南部...恩...效應有點爛...XD
(你看高雄,同樣條件等級,有捷運站和沒有捷運站的住宅,有甚麼價差嗎...)
直接追區域漲價時間差比較實在..
so...原PO的問題的話.
以目前市中心狀況.
短期各區漲幅會有差..
長期沒有差.
不過因為高雄蛋黃區一向都很不蛋黃區.
蛋黃區和其他地方價差太低(非用雙北為比對,而是用台中桃園新竹做比對)
所以蛋黃區有可能會有一個抽樂透的機會.
高雄之前蛋黃區沒有被大幅拉開的原因在於.
一方面高雄很大,又分南北兩個頭..
所以集中力道比較不強....(當然更不強的就是台南..台南完全沒有集中效應..XD)
另一方面,本來高雄的精華區在文化中心.以及澄清湖別墅區.
但文化中心和澄清湖到今天都還充滿著競爭力.
外加大量既有老高雄有錢人窩在文化中心.和澄清湖
造成之前幾年蛋黃區的效應也被拉扯.
最後,高雄人以前愛透天,新灣區和美術館主體畢竟是大樓.
因此需要比較長的時間來轉換這個市民的趨勢.
要知道,當年高雄是第二大都,高雄有一些對台灣影響力非常大的人都還在地.
這些人,還是住在澄清湖別墅區.
因此高雄才很另類的冒出一個"文山特區"...
(這在其他縣市比較沒有看到)
這是這些澄清湖有錢人的子女和延伸關係人延伸出來的次蛋黃區域.
(我稱它1.5軍..二軍以上,一軍未滿)
so...因為這些拉扯,讓美術館農16,以及新灣區,相對其他區域的價差並沒有拉很開.
但是這個局面似乎正在被打破.
畢竟新時代的生活訴求,對環境交通和市容的訴求,都在變化.
因此蛋黃區有一個跟其他區域拉開價格距離的淺在樂透可以期待.
如果之後價差還是沒有拉開,那也沒關係...反正大不了就大家都漲得差不多比率..XD
難道蛋黃區會漲得比蛋殼區還少??..
(別忘了他們價差已經沒很大)
因此我到現在都還是建議,投資先下蛋黃區...現在都還是時候,雖然已經漲一波起來.
但你相對其他縣市,蛋黃區和其他區域的這個價差還是太低太低..
還有很龐大的期待價格拉開空間.
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.174.181.216 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1606232336.A.B99.html
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他的屋齡在高,也比河堤和文化中心低.
並且市中心下一個新區域是中都.
中都要追上美術館至少要10年....
(大樓蓋太少沒辦法追上)
中都要超越美術館則要看..畢竟規模有差.
10年後大概中都會漢美術館串成一片.
然後很重要的是.
美術館的土地只蓋不到一半,南美只蓋1/3.
所以美術館至少可以蓋1.3倍以上的新大樓出來.
你今天只看到美術館蓋不到一半的大樓...
所以,北高..
美術館至少威1x年....
※ 編輯: ceca (1.174.181.216 臺灣), 11/24/2020 23:52:31
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通常美術館現在買,10年後大概會在一個北高唯我獨尊的位置.
但是到時候中都已經成形,三民區工業地重劃應該已經完成正開始蓋房子.
(自立路和中華路夾住那一塊,以及現在99期以南和以東的那一大片)
要換屋的時機點會在那時候.
那時候再換去三民區工業地新重劃的重劃區.
現在還早..
※ 編輯: ceca (1.174.181.216 臺灣), 11/24/2020 23:55:00
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921以後的建築設計,美觀度落差並沒很大.
所以就算到時候是0年屋和2x年屋.
實際看過去的視覺感覺不會差很多.
建築有三個很明顯的視覺落差區塊.
一個是1990以前蓋的.
一個是2000以前蓋的
一個是2000以後蓋的.
這三個區塊會很明顯的遠遠一眼就看出來他們的差異.
但是2000年以後蓋的房子視覺落差很小.
所以2000年以後蓋的房子,就算到時候屋齡40歲.
你再去看,也不會變得很醜,醜得像現在40年屋一樣.
今天你看到40年屋很醜...那是因為他蓋的時候建築師的美感就是那麼爛..XD
設計影響美觀佔絕大多數...而不是屋齡.
這是很多人誤解的一點.
以為今天的新屋過40年後會變成40年屋的樣子.
喔不,你誤會大了.
今天的新屋,過60年後,都會長得比今天的2x年屋漂亮..XD
※ 編輯: ceca (1.174.181.216 臺灣), 11/24/2020 23:58:42
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※ 編輯: ceca (1.174.181.216 臺灣), 11/24/2020 23:58:56
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他發展太慢.
反而看起來要威很久很久.
不過新灣區大多土地都不能蓋住宅.
外加有海景.
所以內部會以豪宅為主.
幾乎不蓋一般中小坪數住宅(和睦那個真的很另類)
而有海景,尤其是真第一排.
會讓他處於無敵狀態.
看看我們市長他爸爸的家,海洋帝國..
20年屋,單坪40萬....
這還不是彎區,而是苓雅寮...
另外興富發愛情河左岸,面愛河的兩星期就被掃光,成交平均40萬.
因此如果正彎區又海景第一排,那基本上就是無敵狀態.
20年內沒人能動搖他們的地位.
更何況彎曲大多都不是住宅,造成他打造起來會是很特殊的環境.
※ 編輯: ceca (1.174.181.216 臺灣), 11/25/2020 00:08:04
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仁武普通.
以長期來看,土庫比較有競爭力,其次是橋頭新市政.
但目前橋頭新市政有人為哄抬,哄抬到價格我個人不負責的認為已經到未來價.
所以是我我現在不會切入橋頭新市政..
不是他不好,只是他已經先拉抬到未來的價格.
真的喜歡,你等未來再進場就好...反正這段時間他要再往上炒應該很硬了.
※ 編輯: ceca (1.174.181.216 臺灣), 11/25/2020 00:17:08
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用同類型的東西比價.
一般來講指標是以大樓為主.
所以你都抓15年屋,或是都抓25年屋作對比.
高雄公寓有一些特性就是.
總價論....總價影響遠優於單坪.
(因此小坪數的單坪價可能會嚇死你...我賣過單坪23萬的公寓..XD)
以及區域價差特別小...但是文化中心的公寓抓狂的超級貴特別貴.
因此不要用公寓做基準...
透天牽扯到面寬,路幅,以及是否旁邊有建商在整併土地收購造成價格被拉高.
所以透天取樣要顧慮的其他條件很多....
另外,例如美術館只有社區型透天,而澄清湖別墅區的透天和別墅特質差異很大.
所以也不容易拿來做對比.
因此一般還是用大樓做對比比較實在.
然後,2x年屋以後,建商影響很小.
and...
通常比較一個區域,我還會用所謂的門檻價格來比較.
例如你要比較美術館和農16.
裡面大樓那麼多價差都很大.
你還要挑相似產品,很麻煩.
所以你直接從最便宜的物件開始,各找十間三房平車...
一比就很清楚.
門檻是擠進一個區域的最低限度.
他非常有指標性定位...
當然你在比較門檻的時候,則是要特別注意有特定案子可能價格會明顯比較低.
例如美術館的賓果家族,或是31期的陽光情人.
那種就可以另外看.
畢竟你不是只比一間,一般要比較區域你也會多看個五間十間..
※ 編輯: ceca (1.174.181.216 臺灣), 11/25/2020 00:31:41
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那邊是一個成熟區域.
變化不大.
這種東一間西一間新舊參雜的建案.
比較無法有重劃區效應.
重劃區效應至少要有個8~10棟連在一起的新建案.
例如當年的31期.
這樣才會有一個群聚的區塊產生.
在四周都是中老屋的環境下,東一棟西一棟.
基本上呢~~~整個市中心到處都差不多是這種型態...XD
目前比較可以觀察的重劃區.
除了大家都知道的中都以外.
大概是99期和70期重劃區....
99期連著河堤,算是河堤的延伸,他的面積應該可以塞下不少建案.
70期則是可以和31期連成一片.
不過畢竟它們規模和中都不能比.
所以99期要跟中都平起平坐很難.
70期則是因為他可以跟31期連(都是2000年後的建案).
外加南高缺乏這種整片2000年後建案的住宅區.
so...70期的未來可期待姓會高很多.
不過當然對投資來講,買31期會更開心...XD
因為以後是跟70期連在一起的,所以31期的中古屋可以搭70期的順風車.
※ 編輯: ceca (1.174.181.216 臺灣), 11/25/2020 00:46:42
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前鎮很大,新灣區都在前鎮裡面.
五甲也是成熟區域.
五甲之前是75重劃區.
不過75的價格在前幾年也是被炒高.
雖然沒有像橋頭新市政那麼囂張炒到未來價.
但也差不多到達一個安定個位置.
so...五甲的話,目前來看投資效應,就是所謂"阿就那樣"
五甲有一個捷運黃線.
目前捷運拉抬效應在高雄還不明顯.
也許更未來市民的交通習慣改變而讓捷運宅的位階上升.
但這是未來的事情,哪時候會有效,會有多有效都還無法判斷.
另外捷運照紅橘線的經驗要蓋7年,包含其他時間大概要九年以後你才看的到.
所以如果你要投資的話,我倒是覺得沒必要去特別追黃線.
阿現在紅橘線捷運宅就沒比較貴,你直接買紅橘線就好.
現在追黃線,你還要交通黑暗期七八年,不覺得很痛苦嗎..XD
※ 編輯: ceca (1.174.181.216 臺灣), 11/25/2020 00:59:14
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輔英那邊不是漲不少??
大寮是這樣子.
他會比較晚漲,但不是不漲.
所以以中短期投資來講,那邊要賣掉轉到市中心來先吃前面的漲幅.
大概在過個幾年再回去那邊布局等這一波漲幅擴散過去.
但是這就扯到你需要買買賣賣.
買賣的操作如果你可以在其中創造買便宜和賣高(透過選貨+翻修裝潢)
把交易成本用買賣的技術性方式給打消掉.
那你當然現在把大寮賣一賣,把錢挪回市中心先撈前面市中心領漲的這些漲幅拉.
但如果你買賣的操作並不擅長,並且賣掉後也沒有投資規劃.
那就繼續收租繼續養吧.
多等幾年漲幅怎樣都還是要擴散過去的...
※ 編輯: ceca (1.174.181.216 臺灣), 11/25/2020 01:13:04
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那邊主要是紅毛港遷村+大林浦遷村,帶動快速性的灌入人口效應.
所以之前那邊地價一度狂飆.
不過那邊的缺點也很明顯.
交通被高架橋快速道路和河川切割得很嚴重.
所以他注定是小港和五甲的擴散腹地.
比較難獨立形成一個有自我漲幅支撐的區域.
除非除非,機場搬遷.
如果機場搬遷.
那這邊就會大幅翻身.
只是不知道哪一年...XD
※ 編輯: ceca (1.174.181.216 臺灣), 11/25/2020 01:34:21
還有 40 則推文
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雙北要問雙北的投資客比較準.
雙北和其他縣市差異比較大.
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期限地上權都是那句話.
要嘛就是超級長期收租又低貸款的包租公.
要嘛就是你不想留甚麼財富給小孩.
自己住爽爽住到過世,然後也不會想要從房子裡面貸款錢出來用.
這種情況你再買期限地上權.
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那邊就75重劃區.
上面有提到過.
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2x年屋隨便買都是建商倒閉的...XD
就算你買到寶成...也跟倒閉沒啥兩樣..XD
高雄有名的2x年有規模的建案.
甚麼夢皇家阿,蘭園畫世紀阿,皇家貴賓阿....建商都差不多是這樣.
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怎麼會沒有漲...XD
我現在還有一間延吉街的公寓和鼎中路附近的公寓以及老大樓.
我進貨成本都比2016年高了20%..
有一間還是外地投資客屯了兩三年後轉賣給我的..他還有賺.
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其實不會...XD
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舊部落會類似內維的狀況.
(內維也是漲不少,但是跟美術館就是不同世界)
漲是會漲,但是不可能跟正重劃區內對比.
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