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Re: [閒聊] 打房真的下重手了！直播中！

看板home-sale (房屋交易)作者 (Lonster)時間5年前 (2020/12/08 14:59), 5年前編輯推噓27(28推 1噓 21→)
留言50則, 29人參與, 5年前最新討論串43/46 (看更多)
小弟任職於南部全糖市某建設公司的開發部門， 此次政策對建設公司的影響土地開發可以說是首當其衝， 未來走勢許多房版大大已經分享看法了，這裡跟大家聊一下一些業內人士的看法。 首先-對建設公司有影響的主要是三、四條 第三條的部分: 建設公司與銀行往來做土地融資，本來就要評估貸款檢附興建計畫書， 銀行本意就是要賺取利息確保債權，有的甚至會要求動撥幾個月內要申報開工。 這裡另外說明一下，很多人覺得建設公司是暴利產業， 但其實建設業承擔的風險高、意外多、而且市況千變萬化(看這次精美的政策即刻生效) 高槓桿的情況下創造的獲利各案大概就是30-40%(自有資金報酬率，不借錢會更低) 撇除上市櫃建商能與股民拿幾乎不用成本的資金， 新生代的中小建商，怎麼跟銀行往來才是報酬率的關鍵， 正因為這些因素...事實上，很多建設公司的經理人都是銀行法金出來的。 他們懂得怎麼估價，懂得怎麼運用銀行資源，懂得怎麼開槓桿， 不懂施工也沒關係，出來的報表跟股東交代得過去就好， 所以自有資金壓得很極限的情況下，今天政策改動成數，可以說是直接影響建商的評估。 一般土地融資是用七成計算，自備款三成， 現在是自備款要拿四成五，一成還得等開工了才能拿。 舉例來說:三億的土地，原本只需要一億的資金，就能負擔自備款跟一年的利息支出。 政策改動下需要先拿出一億五千萬...現金滿手的大型建商不受影響， 但對一般建商，自有資金是要多準備五成。 而且即刻生效，沒有日出條款，沒有緩議空間 以我們公司為例，我們簽了一筆土地約定十二月底銀行要完成融資及完善買賣程序 現在銀行說評估要重送，總行政策也還不明確，可能要多拖兩個月評估... 一夜之間要股東多拿兩成現金出來完成買賣，甚至可能要全額土地先付款交地， 建設公司的確應該備有比一般企業更多的運轉資金， 但目前看起來連銀行都一頭霧水，沒有收到配套措施的消息。 至於第四條: 單單看這一條餘屋貸款的縮限，會受影響的就是蓋大樓賣紅單的建設公司， 這對我方這種順暢銷售，幾乎沒有餘屋的建商影響不大， 建設公司支出成本最高的時期是興建的過程，已經蓋完了價格堅持不調整去做餘屋貸款 在我們看起來本來就是本末倒置的操作。 而且很多建商老闆其實不太懂銷售，公司沒有大到有銷售部門就是整個外包給代銷公司 代銷公司....跟建設公司的愛恨情仇這裡就不多贅言，只能說有時候連建設公司都被騙 一些炒作的手法都是為了加快銷售進度，投資客大舉入金更是正中下懷。 但第四條如果跟前面兩條限制投資客的條文一起看...那事情可能就有很大的轉變了 那些賣紅單做餘屋的建商，現在要面對的是同時兩面的夾擊: 退訂拿回訂金的投資客，跟條件變更收回貸款的銀行 而且這些事情都會發生在你正在興建，成本支出最高的時期， 一個不小心，現金流沒跑好，建築成本評估錯誤，你的建案就卡在半空中了。 小包商現在是很拿翹的，到處都在缺工，價格每天喊漲， 這個月錢沒進來他整批人領了就走，沒有在講情面。 像台南受惠台積電發展的新市區...有個四個字的建設公司買預售屋已經在組自救會了 至於小投資客在這個情況下應該怎麼自保? 各位可以翻一下行政院消保處有一個<預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項> 裡面第十八條有一個關於貸款的協議: 不可歸咎於買賣雙方的貸款差額在百分之三十以內，可由買方分期向賣方清償 這條到時候會怎麼實行，說真的建設公司一定沒遇過，端看後續政府(或法院)的揭示 那如果你超過三戶，翻開你的預售合約沒看到這條的話應該怎麼辦? 那這政策就是在打你們這種人啦，定型化契約都不看也在當投資客 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.127.184.47 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1607410765.A.04E.html
推
12/08 15:03, 5年前 , 1F
雖然看不懂 先給個推 難得有土開的來分享
12/08 15:03, 1F
→
12/08 15:05, 5年前 , 2F
慢慢來重新評估思考 不要搶推應該是好事 短空長多
12/08 15:05, 2F
推
12/08 15:10, 5年前 , 3F
謝謝專業分享
12/08 15:10, 3F
推
12/08 15:13, 5年前 , 4F
感覺再帶風向，打擊同業
12/08 15:13, 4F
推
12/08 15:14, 5年前 , 5F
之前買房我還把經理挖出來改這條改成貸不過買方完全免責
12/08 15:14, 5F
→
12/08 15:14, 5年前 , 6F
契約無效 記得契約裡本來就有由賣方貸款給買方的條款
12/08 15:14, 6F
→
12/08 15:21, 5年前 , 7F
你們的規模應該算中小型，不然應該早就有消息，10月就要算
12/08 15:21, 7F
→
12/08 15:21, 5年前 , 8F
好現金流才對，另外你說的對，這波打的就是半調子的投資客
12/08 15:21, 8F
→
12/08 15:21, 5年前 , 9F
，就是那些手上有1~2間，卻沒風險觀念，想要繳息發大財的傻
12/08 15:21, 9F
→
12/08 15:21, 5年前 , 10F
瓜
12/08 15:21, 10F
的確如s大所言，我們是中小建商，但中小建商才最應該要收到消息 因為消息來的太突然，真的是還好背後有股東的支持，現金調配這麼大筆大家都得跑金流
推
12/08 15:21, 5年前 , 11F
央行當初打豪宅最有名就是婊到日月無雙一群投資買方
12/08 15:21, 11F
→
12/08 15:22, 5年前 , 12F
最後只好和台肥借錢
12/08 15:22, 12F
→
12/08 15:23, 5年前 , 13F
台肥南港案 加分炒房團？
12/08 15:23, 13F
推
12/08 15:25, 5年前 , 14F
好文 消化完再補推
12/08 15:25, 14F
推
12/08 15:29, 5年前 , 15F
鄉民真是臥虎藏龍
12/08 15:29, 15F
推
12/08 15:33, 5年前 , 16F
從你這篇可以推導未來中小建商推案會受限 新屋供給變少
12/08 15:33, 16F
→
12/08 15:34, 5年前 , 17F
蛋白區餘屋過多的還是很危險 蛋黃區會更資金集中
12/08 15:34, 17F
K大 偏偏中小建商是做不了蛋黃區的建案的，銀行要借錢也會看條件，資歷不夠 就像您下面文章有一則回覆提到，不管怎麼做大建商都不會受影響，小建商身先士卒
推
12/08 15:39, 5年前 , 18F
全糖市 XDDDD
12/08 15:39, 18F
推
12/08 15:43, 5年前 , 19F
中小建商聯合一下看能不能轉彎囉?
12/08 15:43, 19F
其實大部分建設公司後面都有股東，正常營運的公司應該是不會一夕倒閉 只是分享一下建設公司的角度給大家參考，讓大家更好評估自身狀況
推
12/08 15:45, 5年前 , 20F
全糖市XDD
12/08 15:45, 20F
推
12/08 15:48, 5年前 , 21F
全糖市是哪?
12/08 15:48, 21F
推
12/08 15:48, 5年前 , 22F
其實以雙北來說 這樣搞等於不給小建商搶地機會 很不合理
12/08 15:48, 22F
推
12/08 15:52, 5年前 , 23F
本多忠勝真的是鐵則
12/08 15:52, 23F
推
12/08 15:58, 5年前 , 24F
請問哪家在組自救會了呀？
12/08 15:58, 24F
四個字應該不多 不過那案子真的蓋有點久了 應該也很多人等不了退訂
推
12/08 16:00, 5年前 , 25F
全糖市就台南
12/08 16:00, 25F
推
12/08 16:02, 5年前 , 26F
台南吧
12/08 16:02, 26F
推
12/08 16:03, 5年前 , 27F
事實是這樣沒錯
12/08 16:03, 27F
推
12/08 16:03, 5年前 , 28F
看好房子越打越貴
12/08 16:03, 28F
噓
12/08 16:08, 5年前 , 29F
爵卿：不管拉 建商活該
12/08 16:08, 29F
→
12/08 16:08, 5年前 , 30F
不小心噓文 待會推回來
12/08 16:08, 30F
推
12/08 16:39, 5年前 , 31F
專業推
12/08 16:39, 31F
※ 編輯: lonsterno (59.127.184.47 臺灣), 12/08/2020 17:04:44
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12/08 16:50, 5年前 , 32F
資金不夠的小建商，本來就是從新興區域的透天厝開始長大
12/08 16:50, 32F
→
12/08 16:50, 5年前 , 33F
倒是不用幫小建商擔心
12/08 16:50, 33F
→
12/08 16:52, 5年前 , 34F
會怕的是那些向來違規成習，寅吃卯糧的那種，連1成資金
12/08 16:52, 34F
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12/08 16:52, 5年前 , 35F
都是借來硬要開案
12/08 16:52, 35F
推
12/08 16:54, 5年前 , 36F
想問四個字的新市建商是哪個? 我猜到的是某堡
12/08 16:54, 36F
→
12/08 16:54, 5年前 , 37F
但是google後 沒看到相關新聞
12/08 16:54, 37F
推
12/08 16:58, 5年前 , 38F
哈哈 地堡 開那芭樂價 笑死 兩房賣700
12/08 16:58, 38F
→
12/08 17:00, 5年前 , 39F
整棟半年內完銷 投資客死定了。地堡同時開超多案的
12/08 17:00, 39F
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12/08 17:01, 5年前 , 40F
這群投資客原本窄殺南科肥羊 現在豬羊變色 太爽啦
12/08 17:01, 40F
推
12/08 18:27, 5年前 , 41F
如果買中小型建商的預售屋不就要擔心現金週轉了.....悲劇
12/08 18:27, 41F
推
12/08 18:35, 5年前 , 42F
是的 尤其小型建商還同時多案同開的 要小心建商借不到
12/08 18:35, 42F
→
12/08 18:35, 5年前 , 43F
錢。這種是屬於槓桿開很大的建商
12/08 18:35, 43F
推
12/08 19:20, 5年前 , 44F
對啊，這陣子買高槓桿中小建商預售屋的，在煩惱三年後貸款之前
12/08 19:20, 44F
→
12/08 19:20, 5年前 , 45F
，先煩惱建商蓋的完蓋不完
12/08 19:20, 45F
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12/08 19:20, 5年前 , 46F
特別是今年預售案還賣不好的
12/08 19:20, 46F
推
12/08 20:30, 5年前 , 47F
謝謝專業分享，央行新政策的影響，對於透天別墅預售屋，
12/08 20:30, 47F
→
12/08 20:30, 5年前 , 48F
跟大樓預售屋有差異嗎？
12/08 20:30, 48F
推
12/08 22:45, 5年前 , 49F
謝謝分享第一線的觀察^^
12/08 22:45, 49F
推
12/09 22:19, 5年前 , 50F
推個長知識
12/09 22:19, 50F
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