Re: [請益] 出租投報率的算法

看板home-sale (房屋交易)作者shuichia (水餃)時間2年前 (2021/09/05 19:02)推噓1(1推 0噓 12→)

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我自己的算法是，可以把買房收租投資看成是一個需要花時間但可以解約的儲蓄險，因為大部分的獲利在沒有轉增貸前是看不到的，稍微精算就知道該不該投資或繼續持有，可能有些名詞有用錯，不知道這個算法對不對本金120萬貸款480萬 1.31 30年年繳193,584 加上稅金維護算個整數每年210,000 年收租金240,000 所以每年現金流=30,000，這部分每年用5%複利計算，另外房貸餘額每年減少約13萬，所以一年(13+3+120)/120=113% irr=13% 五年(67+16+120)/100=169% irr=11% 十年(140+38+120)/100=248% irr=9.5% 卅年(480+200+120)/120=666% irr=6.5% *irr內部報酬率=(n年後資產/本金)開n次根號-1 (白話就是擺n年以複利計算投報率) 算是一個不錯的投資，但如果擺長期30年也還是跟定存股差不多，就看中間要不要換別的物件(原po內文的前屋主)，或是運用財務工具再把irr再放大了 ※ 引述《kiccoro (然而)》之銘言： : 代朋友發問 : 本身並非專業投資客，但前一陣子看到工作地點附近一直很喜歡的小社區有物件出售 : 其實只是因為很喜歡這個社區的外觀，而且他戶數超少，很難遇到有案子出售， : 一時衝動就先買下，打算目前先收租，將來老了無論自住或收租，人生都更有安全感 : 這間房子總價600萬自帶裝潢家電，屋齡蠻新的，裝潢也已經蠻漂亮，沒有再花錢整理什? : 貸到8成，等於只拿出頭期款120萬，分30年償還，利率1.31 : 結果買進以後放到租屋網試試水溫，竟然真的十天就租出去，而且租到兩萬元 : 物件在台南市中心，但只是一間小兩房，價錢是跟著租屋網上行情試試看 : 沒想到這麼順利就租出去，而且是一直有人詢問看屋的狀態，感覺不是剛好好運而已。 : 在網路上試算投報率，發現很多種算法， : 有的算出來是6.5%左右，有的算出來還高過10% : 想請問，算法到底怎樣是正確的呢？ : 然後覺得更奇怪的是，如果投報率真這麼好，那為什麼前手屋主還要賣出？ : 因為據我所知，前手屋主在賣給我之前也已經是在租人的狀態 : 而且租金比我這樣的兩萬還要高 (但當時他講租金很高的時候我是半信半疑) : 但現在發現前屋主並沒有騙人，那他為何要賣出呢？ : (畢竟他都已經花了精力裝修得那麼漂亮，又好租，實在不解) : 還是關於出租投報率，我誤解了什麼呢？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.136.233.195 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1630839747.A.15E.html ※ 編輯: shuichia (114.136.233.195 臺灣), 09/05/2021 19:20:07