Re: [請益] 房東為什麼要百萬裝潢來出租?已刪文
看板home-sale (房屋交易)作者s8752134 (AndyChen)時間4年前 (2021/12/27 23:26)推噓9(10推 1噓 1→)留言12則, 12人參與討論串2/2 (看更多)
※ 引述《rainfruit ()》之銘言：
: 為啥有房東要買新屋 然後花百萬裝潢來出租?
: 這樣有啥意思? 一個月收30K租金好了
: 不到五年 新屋裝潢也奧去了
: 根本在折舊裝潢而已
: 這類房東的盤算是什麼?
: 等房價上漲要脫手嗎?
翻新 -> 出租 -> 賣出獲利了結。
翻新賺什麼？
基本上在一樣的裝修品質的前提下，投客要花100萬裝修費，一般自住客至少要花150，
甚至是到200的都有可能。就端看自住找的"設計師"有多敢喊 XD
另外有時候投客比自住客更知道自己裝潢要哪些東西，超多自住客可能花150裝潢好了，
做一做就東追加、西追加的，價錢一直往上墊... XD。
這裡賺的是翻新在經驗或是配合的工班所產生的成本價差。
出租賺什麼？
這很好理解吧？就不多談了。 基本上出租幾個重要原素
a. 像家的感覺(基本上搞定天地壁，整個看起來就很暖了)
b. 廁所重弄
c. 廚房重弄
本來原始屋況租2萬，租金可以拉到 35000up，還能做出市場區隔，篩選鳥租客。
好裝潢，不弄嗎？
賣掉最終賺什麼？
房子價差 + 持有期間淨利(租金-全部持有成本包含房貸利息...etc) + 翻新成本價差
不要以為裝潢出租幾年後賣出裝潢就沒價了，基本上賣出時沒在跟你折舊的。
這中間的風險就來自於萬一遇到爆雷租客弄爛你的裝潢，又爛命一條沒錢賠這種，那裝
潢成本才可能有損失，所以才說拉高租金用租金來篩選租客，降低遇到雷的風險。
當然有另一種買來裝潢是弄隔套的，這種自然追求的就是穩定的現金流，但未來要轉
賣的話基本上就是只能用總投報率去回推，基本來說年租金/總價要做到大於4%才會有
其他包租公有興趣收，這種案子的目標對象就幾乎不會是自住客。
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