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[請益] 買投資客弄好的投資套房要注意什麼？

看板home-sale (房屋交易)作者 (邪惡肥宅)時間4年前 (2022/02/07 14:01), 4年前編輯推噓19(20推 1噓 48→)
留言69則, 20人參與, 4年前最新討論串1/1
餓死抬頭 肥宅我被仲介介紹一間新北的公寓隔間套房 權狀22坪隔了4間套房，總租金收入約4萬 以仲介說的投資客底價1050萬來看，投報約4.5% 特別的優勢是，明明是五樓蓋的公寓 但土地面積居然還是有10坪多 不過該範圍可行的重建範圍看起來戶數有點多 所以這個優勢感覺就弱化了一些 講了這麼多，我有一些疑問如下 1.雖然我覺得買來投資不錯 但投資客更會算，還是直接拿出來賣 是投資客很急著回收資金有賺就好 還是這間其實不如我想的這麼好？ 2.這個租金比我預想的更高 在聽到仲介說的租金時，我原本預料的約是8折 3.感覺就是很便宜的整理，以後會不會問題一堆？ 先謝過大家了:) -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.1.194 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1644213716.A.3A8.html
推
02/07 14:03, 4年前 , 1F
每個人要賣有自己的財務規劃啊
02/07 14:03, 1F
→
02/07 14:03, 4年前 , 2F
就不同時候賺不同的錢
02/07 14:03, 2F
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02/07 14:08, 4年前 , 3F
阿肥給你一個建議 就是啊你覺得幾年下來能回本 我朋友也買
02/07 14:08, 3F
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02/07 14:08, 4年前 , 4F
了一個帶租約的五樓頂加隔套 他是說滿租預計10年 捷運旁
02/07 14:08, 4F
4.5%約22年 但以自有資金+3年寬限期來看 也是差不多10年可以回本金 不管寬限期中或寬限期後現金流都是正的
推
02/07 14:10, 4年前 , 5F
那個租金是他嘴巴說，還是已經租出去了？
02/07 14:10, 5F
滿租中，但其中一間快到期
推
02/07 14:15, 4年前 , 6F
注意廁所是否漏水~還有樓下鄰居是否機車老人
02/07 14:15, 6F
會問一下鄰居，不過不能進去看怎麼知道有無漏水呢？還是也是問鄰居？
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02/07 14:18, 4年前 , 7F
10年回本不就貸六成而已?
02/07 14:18, 7F
用網路的房貸試算抓貸款8成算的 以這個租金來看，寬限期三年的現金流就100萬了 再加上後面7年就把本金都拿回來了
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02/07 14:18, 4年前 , 8F
其實高投報會賣我是覺得還好 因為我自己也是打算滿六年
02/07 14:18, 8F
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02/07 14:19, 4年前 , 9F
賣掉我目前的隔套 再重買一間
02/07 14:19, 9F
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02/07 14:19, 4年前 , 10F
在我來講只是rebalance而已
02/07 14:19, 10F
※ 編輯: gerychen (114.36.1.194 臺灣), 02/07/2022 14:24:10
推
02/07 14:25, 4年前 , 11F
IBIZA大能否開示一下房地產再平衡...感覺很深奧
02/07 14:25, 11F
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02/07 14:32, 4年前 , 12F
你買房出租 付貸款 本金會越來越高 IRR會越來越低啊
02/07 14:32, 12F
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02/07 14:32, 4年前 , 13F
要嘛就增貸 要嘛就賣掉重買
02/07 14:32, 13F
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02/07 14:33, 4年前 , 14F
重買 低買高賣 還有差價賺
02/07 14:33, 14F
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02/07 14:33, 4年前 , 15F
其實也沒甚麼深奧
02/07 14:33, 15F
推
02/07 14:39, 4年前 , 16F
可能屋主想炒股，賣給想收租的人而已
02/07 14:39, 16F
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02/07 14:41, 4年前 , 17F
其實一樓說的是正解，只是沒講很細膩而以 XD
02/07 14:41, 17F
推
02/07 14:41, 4年前 , 18F
我傾向轉貸或增貸 低買在放下去還是可以高賣 但社區
02/07 14:41, 18F
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02/07 14:41, 4年前 , 19F
我會考量管理狀況跟屋齡
02/07 14:41, 19F
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02/07 14:42, 4年前 , 20F
會賣一般不是缺錢就是有更好的標的 但捨去的標的有可
02/07 14:42, 20F
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02/07 14:42, 4年前 , 21F
能也是一般人達不到的
02/07 14:42, 21F
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02/07 14:43, 4年前 , 22F
對 我是因為平常就有在看 覺得可以找到起碼不會更差的
02/07 14:43, 22F
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02/07 14:44, 4年前 , 23F
然後差價可能可以變兩間XD
02/07 14:44, 23F
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02/07 14:44, 4年前 , 24F
rebalance 敘述好像不錯 我一般都講reset
02/07 14:44, 24F
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02/07 14:45, 4年前 , 25F
像有些人會說 為什麼要賣 不留著賺肯定有問題 但事
02/07 14:45, 25F
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02/07 14:45, 4年前 , 26F
實上 我可能有個15%的標的 所以我捨棄10% 而10%你辦
02/07 14:45, 26F
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02/07 14:45, 4年前 , 27F
不到
02/07 14:45, 27F
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02/07 14:46, 4年前 , 28F
是說改套要八成不容易吧 要不要用六成去評估
02/07 14:46, 28F
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02/07 14:47, 4年前 , 29F
不過想是這樣想 到時候也是要看市場
02/07 14:47, 29F
推
02/07 14:48, 4年前 , 30F
再平衡這字較常用在投組管理，通常是微調把比重/標的拉
02/07 14:48, 30F
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02/07 14:48, 4年前 , 31F
回原始的設定，reset較像是主動型換經理人大砍持股重練
02/07 14:48, 31F
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02/07 14:51, 4年前 , 32F
我是沒那麼在意名詞啦 意思懂就好
02/07 14:51, 32F
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02/07 14:51, 4年前 , 33F
就像板上最常拿來鞭的房租投報一樣
02/07 14:51, 33F
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02/07 14:52, 4年前 , 34F
當時會用reset 就是想著像遊戲一樣 天賦歸0重點
02/07 14:52, 34F
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02/07 14:53, 4年前 , 35F
市場變化最重要 哪天包租公完蛋的時候 直接塊陶了
02/07 14:53, 35F
推
02/07 15:06, 4年前 , 36F
rebalance實際面好難操作阿，賣了不知道要買哪 哪都想買
02/07 15:06, 36F
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02/07 15:06, 4年前 , 37F
xd
02/07 15:06, 37F
主要意思就是資金運用效益最大化吧？ 也就是說你不一定要賣了再買 把已經還的房貸本金再增貸出來買房子也是一個選項 反正就是能跟銀行借便宜的錢，就要盡量借 ※ 編輯: gerychen (114.36.1.194 臺灣), 02/07/2022 15:09:29
推
02/07 15:14, 4年前 , 38F
我也是買類似這樣條件的，目前還算順利，當時只有跟樓
02/07 15:14, 38F
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02/07 15:14, 4年前 , 39F
下鄰居認識一下，確認人都很好相處，房客也都續租多年
02/07 15:14, 39F
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02/07 15:14, 4年前 , 40F
的，就衝了
02/07 15:14, 40F
推
02/07 15:21, 4年前 , 41F
牆璧粉刷完的都直接跳過不看.....
02/07 15:21, 41F
推
02/07 16:33, 4年前 , 42F
喔喔喔！原來如此！
02/07 16:33, 42F
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02/07 17:21, 4年前 , 43F
其實有一點也可以留意 > 租客的來源
02/07 17:21, 43F
推
02/07 17:28, 4年前 , 44F
投報率4.x，其實認真看好像沒有很好
02/07 17:28, 44F
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02/07 17:28, 4年前 , 45F
不過對於心臟很小存股都抱得睡不好的人來說，是很棒的
02/07 17:28, 45F
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02/07 17:28, 4年前 , 46F
標的，畢竟槓桿的風險很小
02/07 17:28, 46F
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02/07 17:32, 4年前 , 47F
槓桿後幾%呢
02/07 17:32, 47F
推
02/07 17:33, 4年前 , 48F
要買這種類型頭款可能也要準備高一點
02/07 17:33, 48F
→
02/07 17:33, 4年前 , 49F
一來鑑價跟不上，二來有些銀行只給五-六成喔，要八成要
02/07 17:33, 49F
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02/07 17:33, 4年前 , 50F
多找幾家
02/07 17:33, 50F
推
02/07 17:35, 4年前 , 51F
就算五成也不只4.x
02/07 17:35, 51F
推
02/07 17:49, 4年前 , 52F
不會算
02/07 17:49, 52F
→
02/07 17:49, 4年前 , 53F
純粹用我的成交總價跟月收租金去算幾%
02/07 17:49, 53F
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02/07 17:49, 4年前 , 54F
沒有買房我的微薄本金也拿不到這樣的投資報酬qq
02/07 17:49, 54F
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02/07 18:13, 4年前 , 55F
可是這樣跟實際收益不符 除非你沒貸款
02/07 18:13, 55F
推
02/07 18:29, 4年前 , 56F
新北套房這麼便宜哦
02/07 18:29, 56F
→
02/07 18:30, 4年前 , 57F
兩年前我在中國醫附近的5樓改套都租6500了
02/07 18:30, 57F
→
02/07 19:11, 4年前 , 58F
這不錯 未來若都更賺飽
02/07 19:11, 58F
→
02/07 22:15, 4年前 , 59F
新北是淡水嗎？
02/07 22:15, 59F
→
02/07 22:18, 4年前 , 60F
可能可以注意1.租客的客群(上班族或是學生)2.之後好賣
02/07 22:18, 60F
→
02/07 22:18, 4年前 , 61F
嗎(機能)
02/07 22:18, 61F
推
02/07 23:21, 4年前 , 62F
這投報率應該不含修繕、空窗期、代租代管等費用。若加上
02/07 23:21, 62F
→
02/07 23:21, 4年前 , 63F
去的話投報就不會那麼好看了
02/07 23:21, 63F
推
02/08 07:13, 4年前 , 64F
有時候是趁屋齡屋況好賣時先賣～
02/08 07:13, 64F
推
02/08 10:20, 4年前 , 65F
雙北要先問一下賣家改套房有沒有申請室內裝修許可。沒
02/08 10:20, 65F
→
02/08 10:20, 4年前 , 66F
有的話 一被檢舉就GG了 就算可以補件申請 找建築師畫
02/08 10:20, 66F
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02/08 10:20, 4年前 , 67F
圖加送件可能會噴十幾萬
02/08 10:20, 67F
推
02/08 10:21, 4年前 , 68F
誰會檢舉你？鄰居 前租客 來看房的客人 都有可能
02/08 10:21, 68F
噓
02/09 01:49, 4年前 , 69F
違建隔套？
02/09 01:49, 69F
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