[新聞] 打炒房草案卡立院，一線投資客從驚慌到驚喜的告白：重上賭桌繼續賺！

看板home-sale (房屋交易)作者johnny9667 (大八)時間4年前 (2022/06/30 09:53)推噓7(10推 3噓 9→)

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連結： https://www.twreporter.org/a/flipping-properties-speculator-confession 內文：打炒房草案卡立院，一線投資客從驚慌到驚喜的告白：重上賭桌繼續賺！要在台灣買一間房到底有多難？根據內政部統計，全國住宅價格指數從10年前統計至今不斷上揚，2021年創下8.62%的漲幅，刷新歷史紀錄。為了遏止炒作帶動的房價上漲，今年4 月，行政院通過《平均地權條例》草案修正，希望透過禁止預售屋換約轉售、私法人購屋採許可制、建立檢舉獎金制度等手段來嚴懲炒作。但是，該項法案並未如預期在立法院上半會期通過，打炒房底線的延後給了投資客們一個大禮。《報導者》接觸到一位年輕投資客，在害怕被查稅的前提下，他以化名告訴我們：「修法不過，那我就繼續買、繼續賺。」 4月上旬的一個平日午後，29歲的小姜（化名）趿著拖鞋、慢條斯理地晃到空蕩的咖啡店裡，在尋常上班族趕著與工作拉鋸的時刻，悠閒地享用桌上的咖啡和三明治。雖然有些公司雜務要處理，但小姜並不怎麼擔心，他一邊拉開食物包裝，一邊滑開手機螢幕，一頭栽進一場新的線上競技遊戲裡。不受工作拘束，也與經濟壓力絕緣，是因為他在另一場現實的競賽中獲利豐厚，今年前4個月累計的投資報酬超過300萬元。如果以他的正職月薪4萬元來換算，要工作6年半才賺得到。那場讓他豐收的競賽是以房地產買賣構築的。準確地來說，小姜是一名投資客，手段是炒房。過去3年，他跟著台積電設廠腳步，足跡從新竹一路延伸至台南，狩獵一間又一間的房產，最多同時擁有16間房。他置產、抬價、轉賣賺取高額價差，透過快速頻繁交易，從毫無積蓄到累積成近千萬資本，一買一賣的快感讓他賺到自信，更進一步養大他的胃口。「房子就像百貨公司櫥窗裡的名牌包包，架上的價格是兩萬，有人拿一模一樣的東西來只賣一萬，過個手就是一萬元利潤，穩賺的錢你賺不賺？」小姜如此形容房產投資的邏輯。對投資房地產來說，他比喻的「兩萬」是建商在賣的市價，但小姜總有辦法取得低於市價物件，來做他口中「穩賺不賠」的生意。 2018年第一站：竹科周遭重劃區 2018年，他將首要目標瞄準新竹縣的重劃區──那裡距離新竹科學園區僅兩個交流道遠，價格又比竹北地區親民。在中美貿易戰後帶動台商回流後，小姜便篤定當地潛力極佳，在跟家裡商借100萬元起家後，正式邁開房產投資的第一步。「我一開始先從新竹買，會知道百分之百可以投資，是因為一樣的東西，旁邊賣570萬，這邊比較晚蓋才賣530萬，可是點比較好，同建築師不同建商，只有建材稍微不同。」他買下第一個標的是一棟5樓華廈建案。預售屋開案價格530萬元，直到新屋落成時，價格已經上漲至570萬元，他隨即脫手。用一年時間賺到40萬元價差，對一般投資客來說並不是太亮眼的成績，但首戰告捷已經讓小姜信心大增，他相信房地產投資大有可為。 2019年轉向：護國神山山腳下的淘金浪潮憑藉第一次成功經驗，小姜很快把觸角伸向台南。他相信那裡有一座亮澄澄的金礦正等著他。「我原本鎖定竹北，但後來碰到問題：資金需求比較高，很多建商不准換約，像我們這種小資族，不能換約是很有困難的。」於是他轉而設定下一波「炒房」條件：總價低、可以換約，漲幅不輸竹北。在仲介的推薦下，小姜帶著資金進軍台南。他發現台南科學園區的擴廠計畫──台積電20 年量產的5奈米廠、22年量產的3奈米廠──就是這座金礦。時任台南市經發局長殷世熙的一席保證更讓他記憶猶新：「台積電5奈米廠廠房興建速度相當快，希望竣工後為台南提供更多、更好的就業機會，讓年輕人不必再『北漂』討生活。」小姜直言：「最重要的是剛需（剛性需求），需求愈大的地方，房價最容易往上飆。為什麼全台最會漲的是竹北跟台南？因為他們有台積電，有大量的工作跟高薪資者。即便房市要下滑，他們還是有一定需求，有最大的支撐。」小姜實地下台南訪查後發現：「那邊（南科）就覺得很像還沒發展起來的竹北。南科瘋狂擴廠，跟著台積電買就是送分題。」隨著擴廠工程如火如荼地進行，台南科學園區的從業人數的確在近兩年內出現明顯增長。據南科園區統計，2019年12月的員工數為76,981人，隔年同期上升至80,021人，至今總體員工人數則逼近9萬大關。這些未來的科技新貴雖然不必再遠離家鄉工作，卻也成為投資客們虎視眈眈的對象。即便護國神山的確帶來一波淘金熱潮，但當地早已擠滿既有的投資者。小姜這樣一個資金不足、經驗不夠的外地菜鳥根本難以跨入台南房市的窄門裡。許多熱門建案開賣時火速銷售一空，或甚至在開賣前就完銷，沒有任何他可以搶進的機會。也因此，初期投資小姜只能從一、二線投資客轉手售出的物件開始。但在物件選擇上，小姜奉行「剛性需求」原則：800萬元低總價、鄰近南科15分鐘以內、中高樓層兩房，並以「預售屋換約」為主。就這樣，他沿著科學園區周遭開始狩獵。「一間房子操作盡量在800萬以下，價格是最漂亮的，因為一般人薪資3萬多塊買得起的。」小姜也進一步解釋，預售屋屋況比成屋好，而且投資預售屋的本金需求較少，加上賣屋時不用帶看房省去很多麻煩，只要選在需求大的地點，自然有漲價空間。加入建案買賣群組，見識預售屋快速炒作輪迴至於買來的預售屋合約要如何轉售？在台南房仲推薦下，小姜加入為數眾多的建案買賣群組。這些群組裡頭交易訊息熱絡，不少投資客或房仲每幾天就會丟出新的物件來賣，待合約讓渡給新一輪的投資客後，接手的投資客又會把物件再度加價上架，形成快速過手的預售屋炒作輪迴。在台南開業近20年的一名在地建商就觀察到，這種輪迴從2021年開始大量發生，他們旗下約莫30坪、總價5、600萬元的建案會在1、2個月內被換約轉手3～4次，每次的加價從幾十萬元到百萬元不等，房價因此愈墊愈高。面對預售屋漲幅來勢洶洶，有20年以上房地產經歷的瑞普萊坊（REPro Knight Frank）市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出：「兩年前跟人家說去台南買房子誰要？這次房市多頭跟過去幾十年的趨勢不一樣，因為就連台南、高雄等低基期、產業外流、人口衰退的城市，房市也像突然打了興奮劑一樣。」受惠於狂熱的房市，小姜在台南的第一筆投資、花費120萬元在台南市永康區購置的新大樓預售屋，也在半年左右順利出清。這次他淨賺73萬元，投資報酬率更勝以往。「這個案子讓我很有感覺，像我們這種投資客有房地產知識跟概念，就會知道哪個區域會漲，即便今天政府打炒房打很兇，但就是有人需要房子。」他說。拜師「中人」、合作代銷再揪團購：走入一線炒房客的終南捷徑「投資客有分等級，第一階的可以買到最新鮮的貨，那種一開案就完銷的；他們再把貨倒給第二階的投資客，或是賣給自住客。我給代銷每戶10萬元的回饋，一次可揪團買20 間，現在我是第一階投資客。」從新竹至台南兩戰皆捷，也嘗到預售屋換約炒作的甜頭後，小姜愈來愈不滿足於接收其他投資客的二手物件。他嫌棄一間一間買賣的賺錢速度太慢，既然要徹底打入台南市場，就要成為可以取得第一手物件的一線投資客。於是他準備好紅包向當地的「中人」拜師，用錢敲開緊閉的門縫。在多方牽線下，一位台南當地的「中人」成為小姜的導師。中人會不斷地將口袋中高潛力的預售屋物件丟給小姜，更帶他參與團購、與代銷業者接觸，讓小姜有機會領先其他投資客，在建案正式開始銷售之前，用最便宜的價格買到交通最方便、樓層視野最好、環境最清幽的新鮮案子。代價則是每間房數萬元不等的紅包。即使知道中人沒有「不動產經紀人執照」、也不是合法業者，是遊走在法律邊緣的房地產掮客，小姜也不在乎。因為賺的錢倍數增長，資金池愈來愈大，他的買房操作從1間變2間，2間變4間，4間變8間，6間變16間，收益也複利增長。小姜說，去年房市火熱時，短時間內買賣10多間預售屋是常態，他手上也一直維持9間左右的存貨放在房產平台和群組內等著出清。將他持有過的房產在Google地圖上一一標記，便可發現小小的綠旗幾乎將南科團團包圍，地點從北邊的善化、新市，南邊的永康到西邊的安定、安南都有他投資過的足跡。為了進一步擴大實力，小姜還以每戶3至10萬元不等作為回饋，拉攏認識的代銷一同建立「買房產業鏈」。這條產線是如此運作的：在建商準備蓋房子之前，代銷會將地點、房型等基本資訊告知有能力購買的潛在顧客，再由中人拉攏旗下的多位投資客成團，集合數百萬元資金嚴陣以待。等到案子準備開賣前，成團的投資客們就會一口氣掃貨，造成開案即完銷的現象。「如果你是代銷人員，當物件很熱一堆人想買，預約就2、300人，物件才10幾間，那你要賣給誰？不是你的好朋友，就是有人拿錢出來說請你賣給他，」小姜說明代銷與揪團投資客的共生關係，「而且代銷一間一間賣才抽幾千塊，可是他賣給投資客一間可以賺5萬、 10萬，加上投資客會組團，代銷一定會想要賣給一次可以包下一整批的人。」過去兩年來，小姜所號召的投資客團已經可以一次吃下20～30戶的數量，量體雖不大，但也足以與建商和代銷進行談判，拿下較優惠的價格作為未來抬價的基礎。小姜詳細地解釋：「要看房的人要排隊、要預約，也很常走進接待中心對方就說賣完了。明明才剛開始賣，為什麼？就是因為有這種產業鏈，建商和代銷是工廠，投資客是經銷商，房子蓋好我們全部拿去分，倒貨給下游第二線的投資客，他們再拿到市面上去賣。現在我們都是這種供貨模式。」一層墊一層，自住客買不起的大富翁遊戲為了確保物件轉手可以賣掉，除了鎖定有剛性需求的區域外，小姜會用低於市價（建商接待中心公布價格）的行情出售：「我買是超低於行情，賣也是低於行情。可能買的時候是市價7折，賣是85折。」他剖析，除非有利差，不然自住客幹嘛跟討人厭的投資客買房子？壟斷預售屋的供給再低買高賣，十分符合投資的精髓，也讓投資客們成為市場贏家。但節節上升的價格與房源匱乏的恐懼，卻讓真正有自住需求的民眾讓嚇得頻頻卻步。 34歲的王小姐和男友原本是在竹科工作，後被調動至南科支援，兩人都是高薪的科技業員工，本考慮在台南一同置產，在今年打消了念頭。她說，這兩年台積電帶動價格真的漲太多，現在台南已經出現一坪4字頭的建案，房價高到不敢買，只有投資客才敢出手。這些價格墊高的過程裡，幾乎每一層都有投資客的存在。小姜就指出，先前他曾一次買4 間預售屋，光紅包就花費50萬元；為了把成本賺回來，一間他會加價60～70萬元不等來出售：「所以通常賣一間我就賺回來了。為了降低成本，集體買房又不違法，要說哄抬也很難檢舉，因為我們只是把房子買下來，建案定價是建商定的，漲價也是他們決定。我們只是體現團結的力量。」修法斷線之後？「籌碼買回來、重新上賭桌」從月薪4萬元不到的平凡上班族到經濟自由的有產階級，小姜人生的轉變僅在3年內發生。自2018～2022年的這段期間，也正好是台灣房價出現劇烈漲幅的時刻。根據內政部公布， 2018年第一季的全國住宅價格指數為100.62，2021年第4季，指數已經來到117.5，創下近 10年以來的新高。市場數據上，永慶房產集團成交資料也顯示，2021年前三季全台七大都會區的平均房價年度累積漲幅在桃園、台中、高雄、台南、新竹縣市等五大都會區中均超過10%，在新竹和台南兩地則出現最大漲幅，分別是新竹縣市24.3%、台南市為22.8%。預售屋換約所帶動的炒作風氣，將房價迅速拉抬，近年已多次觸動政府的敏感神經。繼央行祭出升息一碼、選擇性信用管控等4波打炒房方案後，內政部也在去年12月初通過《平均地權條例》草案的修法，以嚴懲炒房為名推出五大措施，分別是「限制換約轉售」、「禁止炒作行為」、「解約應申報登錄」、「管制私法人購屋」與「建立檢舉獎金機制」。其中，該草案更規定，任何人有意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為，違者將處罰100萬至500萬元；若造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人情形者，並可處3年以下徒刑或併科罰金100萬至5,000萬元。針對修法內容，內政部並透過新聞稿說明，修法是基於防杜炒作、維護市場秩序等公共利益而進行適度管制，具有正當性及必要性，也符合憲法規定。內政部次長花敬群在接受媒體訪問時也強調，修法就是盼揪團買房等不當行為現象消失，追求市場穩健，這是多數民眾的共同期待。該草案於今年4月通過行政院院會，原本預期送至立法院後，會在今年5月底前上半會期排審並三讀通過，形成一記打擊炒房的重拳，但草案並未如願排進內政委員會議程中。一位不願具名的代銷業者告訴《報導者》記者，「大家有共識了，年底選舉前，不會推這個法案。」另一位專跑房地產的廣告媒體人士則透露，「現在台南、高雄房市交易一樣熱絡，但建商已不會主動對媒體公布房價行情，要維持低調。」面對政府原本摩拳擦掌、如今卻「雷聲大雨點小」的打擊炒房手段，小姜心態從原本的恐慌，轉變成今日的狂喜。他微笑地說道：「修法過不了，我就繼續買、繼續賺。之前為了政策賣掉的房子，現在我要撒網重新買回來，進到賭桌上一次把籌碼推出去，繼續玩。」會有這樣的變化，肇因於去年年底內政部公布草案後，小姜在房市群組裡看到投資客們一片哀嚎，因而恐慌掀起短暫拋售潮。他解釋，《平均地權條例》草案中對投資客最大影響就是「限制換約轉售」，這代表屋主必須持有預售屋到交屋後才能轉賣，不僅要拉長投資案件的持有時間，「短炒變長炒」影響錢滾錢的速度，況且交屋還需要資金還貸款，「槓桿不能拉很大。」當時小姜看到眾多預售屋物件湧入市場，本以為房市價格會反轉直下，決定先拋售7間，沒想到市場反應仍舊熱絡，例如他以近成本價出清的3間房子，都在一天內全數售罄。政策延後負面效應：搶時間「備好人頭」，平抑房價徒留遺憾如今修法延期，房市可能重新被填滿燃料、一飛沖天。內政部婉拒《報導者》採訪邀約，拒絕評論草案進度。但6月2日，花敬群在參與社宅興建開工時強調，為遏止預售屋炒作亂象，由內政部推動的《平均地權條例》修正草案已送入立法院等待排案，只要立法院支持，下個會期（9月）開議後就有機會通過，希望外界對立委多要求、多監督。就在草案仍舊躺在民主殿堂裡等候排審之際，小姜已經重新回到戰場。他將原本付給中人和代銷的紅包費用提高，靠先前建立的合作關係、搶在上百名預約群眾之前取得台南市善化區一處炙手可熱的預售屋。同時，他也調整自己的投資策略，除了四處收購現有的預售屋、加快炒作短線換約之外，也挑選可以長期放置的物件，並準備好人頭來避稅和背房貸，打算長期抗戰。在這場打炒房的戰爭裡早早厲兵秣馬、伺機而動，這些舉動是源於炒房的執著，或更準確地說，是源於對富裕的執著。退伍以來換過多份工作，在房市裡找到人生動力，小姜並不認為厭惡炒房的社會觀感會影響到他，因為他也十分樂意分享自己的投資之道，就像財神爺親自拿著元寶去別人家叩叩叩地敲門一樣。「用錢才能真的賺錢，工作薪水都是微乎其微的小錢。我很早就知道我一定可以當有錢人，破億的那種，所以25歲設定的目標是5年內退休，現在靠著房地產投資，也確實達到了。」他話說得直白。在房地產市場裡拼搏，這位年輕的投資客在29歲財富自由。他的下一個目標，是在40歲成為建商，自己炒地皮、自己蓋房子，用錢滾錢、富到流油。當經濟條件不再是個束縛，上班工作只是為了打發時間，剛享用完午餐的下午時刻，趿著拖鞋四處趴趴走的小姜，正在前往打拳、健身、游泳或繼續買賣房產的路上。心得：給魯空看一下現實社會，人家29歲只花4個月就賺300萬，29歲就財富自由了。這種還是小咖的，1年賺兩三千萬在炒房界到處都是。大咖的1年賺上億都有，你繼續當魯空不如快點加入我們一起來炒房。以下開放魯空崩潰XDDDD -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.51.113.104 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1656554038.A.14A.html

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