Re: [閒聊] 去啊戰吧少年股神再戰台灣買房神話

看板home-sale (房屋交易)作者spiritempire (白色流星)時間3年前 (2023/04/02 20:26)推噓9(9推 0噓 7→)

留言16則, 8人參與討論串2/2 (看更多)

※ 引述《Keyboarder (^^)》之銘言： : 月經文少年股神被房產神話戳到流量密碼. : 指數投資清流君參戰（前情提要個人非常尊敬＆感謝清流君各種影片分享） : https://youtu.be/hIQ694t9rOs

: 戰前提示： : a. 房產神話：無房者買房自住五倍槓桿 : b. 少年股神：無房者租房（相同市價成本）投入指數複利奇蹟再戰神話 : 戰情分析 : a. 近十年房地產平均漲60%（平均值還算合理）相當於每年4.8% (沒考慮槓桿＆成本） : b. 近十年台灣指數每年漲11%, 20年平均每年漲9%, 參戰估值抓8% : 戰情例子 2000萬頭期400 貸款1600 前置各種費用額外10%約200萬 : a. 1600房貸2% 30年無寬限每月約6萬還款 : a.1 每年自住成本分析 2%利息＋稅金/修繕/有的沒的 = 4% （<--猜高估1.6%） : （ps.2%額外支出覺得偏高 2000萬房子額外支出大概0.4％差不多） : 相當每月額外支出2000*0.04/12 ~ 6.6萬/月 : a.2 每年平均上漲4.8% 高於成本還是會賺 : b. 頭款＋前置成本600拿去股票滾每月租屋6.6萬還款額度相同（租同等級屋） : b.1 租金 = 買房自住成本 = 6.6*12 = 80萬/年（只估2.4% 就是可租4萬的房子） : b.2 指數每年平均上漲比房地產多4%. 或者約8%. : 清流君認為房價租金比現在房價偏高 or 租金偏低 : 比值要收斂房價下降而非租金上漲（好像沒查過台灣六都租金歷史？） : a.b.比較前0~5年少年股神勝 , 5~25年房產神話勝 , 25~少年股繩敗部復活 : 個人影片分析： : 1. 機會成本比較那邊有問題：4%(我認為2+0.4%）的持有成本已經拿去租屋了 : 都是消耗品沒辦法拿去滾股市. : 2000萬的1600房貸的機會成本買股根本拿不出來. : 信貸的還款最多也是7年跟房貸條件差很多. : 2. 低價租屋（例如市價的1～2%租金）的少年股神(可能要20年）才有機會跑贏房產神話 : 3. 如果買中古屋壓低成本6折比如1200萬. 根據租金特性少年股神會更加不利. : 4. 預售屋房價飆漲已經漲到影片中2000萬租3~4萬的狀況投資客難怪不玩了不如股票 : 自助還是可以買已經是利潤最後的殘渣 : 5. 以上買預售屋自助可以 ,投資就是賭一把的色彩變高. 中古屋自住還是首選. : 以上請問清流君影片的分析少年股神這一戰是否有機會打臉房產神話或者我觀點錯誤？因為他是單純在算投資，就像課本常常偏離實際需求一樣，忽略了大眾對住的剛性心理需求(就先不談論什麼東西方文化差異，這會越扯越遠)，其實用提供資訊的角度來說，再自住的觀點下，清流君也算提供了一個起碼算有數據的參考範本，就是他的4%理論回推，再不排擠投資股票資金的情況下，應該要花多少錢在自己自住的房子上，也就是說例如他的例子，這區租金是66667，那這區你就最多只能花2000萬買房，再多你就要考量是否要犧牲獲利來換取更好的居住品質(更新或更大或機能更好)，相反的如果這區租金是66667，但喜歡的建案根本不到2000萬，應該買下去就不用太在意機會成本問題(也是簡單化討論，先撇除自己的薪資或是家中開銷，純討論買房和買股的投資機會成本) -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 58.114.252.57 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1680438372.A.933.html

Re: [閒聊] 去啊 戰吧 少年股神再戰台灣買房神話

Re: [閒聊] 去啊戰吧少年股神再戰台灣買房神話