Re: [新聞] 賠到嘸災郎！ 七期最賠豪宅屋主自砍1385
看板home-sale (房屋交易)作者ceca (生活藝術大師 N)時間3年前 (2023/08/17 03:18)推噓74(78推 4噓 93→)留言175則, 74人參與討論串6/6 (看更多)
之前就講過了.
大坪數從豪宅限制貸款後,就長期進入了低迷.
剛進入低迷的那幾年就算了.
直到最近.
大坪數成了自住最好的購入時間點.
之前市場,各位應該可以發現.
兩房的單價最高,然後坪數越大越低.
也許大坪數當年有一大堆AB約,所以當年成交價是無法拿來做基準的.
但是在後來的二手交易市場,就可以看到很多"真實成交"價格.
so.你可能看到,例如...兩房的40,三房35,破百坪的30這種局面.
那時候就是自住大坪數的好切入點.
最近則是大坪數開始有點回升.
並且三房和兩房的單坪價差也被拉近.
不過目前應該還是可以看的到大坪數的單坪價格比兩房三房低.
所以大坪數依然是不錯的切入點.
畢竟你會發現.
例如七期好了.
買個兩房都要10xx(成交價)
(2x)
買個三房2000
(4x)
買個四房2700.
(5x~6x)
但...買更大的.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13967060.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13823218.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/14096134.html
向上跳的價格突然大幅減少
所以能力只要足夠,催一下就上去了.
並且記得.
你買了之後,以後做轉貸,在貸款評估那邊可以動手腳,用"同地區同屋齡"的單坪去算.
也就是如果兩房是45w/p,你雖然買36w/p的大坪數.
但因為兩房的成交筆數很多.
所以銀行那邊想幫你的時候,他可以用45w/p去估.
然後你就可以爽爽的轉貸非常多錢出來.
so....從大概2018~2019之後,大坪數就慢慢地變成自住戶最棒的切入點.
到今天都還擁有這個好處和優勢.
對喔,請限定自住.
因為如果你是規劃要賺價差.
你轉賣的時候,至少到今天,你的價格都還沒辦法明顯地往上拉抬的賣.
(雖然比2016左右有上升一點,但是那一點目前都還不夠塞牙縫,不如買套房收租顆顆)
尤其是當你價格要越過豪宅線,增值方面還是會受到壓制.
目前還沒看到轉機可以大幅拉升價位....
而沒看到轉機,沒看到鈔票放在你眼前,投資就不應該近是我的原則.
沒事不要去賭預測的事情,永遠優先把放在眼前的鈔票拿走...
這樣當你們在懷疑我是不是急了,是不是被套了.
但實際上,我還是只有"到底我怎樣才可以賺得更多"的煩惱.
反而真的是不是急了,是不是被套了...可能是那些質問我的人..顆顆...
我這麼怕死的,你們怎麼需要替我煩惱風險問題呢..
當然啦,現在局面就是.
這些大坪數,會因為中坪數的價格不斷往上堆疊.
所以遲早還是會被往上頂出去.
你總不成50坪賣3000萬,80坪賣3500萬,100坪賣4000萬吧.
外加建商最近大坪數也蓋得很保守,供給量那邊也非常低.
所以這種慢慢地被往上推,跌無可跌無法在往下,但是反應很慢的型態.
最適合自住有需求的去買.
也就是如果你有規劃想換大坪數,或是甚麼透天換大樓幹嘛的.
(之前別墅噴了一波起來....而如果你想住大樓,那賣別墅換大樓會有好處.
別墅噴了一波起來,如果他再繼續往上拉升,那就會受到大坪數大樓的拉扯)
到現在都是不錯的換物件時機.
當然,以上我講的都是基本款的物件.
不是那些高價款的.
外加單純只論你居住想要坪數大的需求.
你要甚麼買鄰居還是幹嘛的,那你自己打算盤.
也就是以上講的不包含豪華品牌.
另一點,豪華品牌其實並不是好的投資標的.
高雄北皇苑南百立.
但其實皇苑和百立投資效應真的很普...顆顆.
那是真的給花錢買爽的大爺買的....
也許皇苑現在美術館連續成交7x萬.
但問題是你二手價你買60想跟賣70很難拉.
買家只想跟建商買處女屋,建商賣的處女屋才有辦法價格再往上.
因為...她會特別跑去買皇苑百立,他就是有能力有條件做選擇.
有能力有條件做選擇的人,就會龜毛潔癖尚風尚水高尚人種.
因此...接手二手屋跟它們特質有極大的衝突.
更不用說二手屋如果是成屋...那就不是新屋阿...
這種人比年輕人更愛住新屋....XD
而且...它們都跟建商老董很熟麻....
能當VIP並且跟老董打招呼,為啥要去二手市場像菜市場那樣買菜?
so..這些頂級品牌,二手的你的價格被往上拉抬的效應其實很差.
充其量就只有踩住買價而已.
反觀低價位又小坪數的.
建商拉一下,二手房也跟著噴一下.
所以投資不喜歡這些豪華品牌.
當然投資不喜歡豪華品牌是這10年來的事情.
在當年劉媽媽帝寶年代,豪華品牌有過一波炒作.
不過這牽扯到AB約的操作+沒有豪宅限制貸款.
所以產生了一種金融遊戲...價格一間疊一間,然後把前面買得拿去轉貸掏錢出來.
並且因為是AB約,所以幾乎都是全貸甚至超貸.
你只要"擁有借那麼多錢"的條件就可以了.
並且借的都是房貸,利率低又20年.
因此一大堆中小企業黑道政客,全都跑來玩這個.
它們本來就擁有借貸條件,有公司有工廠或是酒店收益很高幹嘛的...
只是因為平時無論公司借貸還是信貸之類的,那時候條件都不好.
(七年期,利率3456%)
因此全都跑來買豪宅,你一間我一間,把價格拱起來.
之後前面買的就轉貸,立刻手上就可以多了幾千萬拿去其他地方使用.
(這些人又最常需要套現金出來用,上班族的比較無法理解它們的狀況)
房子買了就擺在那邊(因此你今天都可以看到豪宅一堆沒人住)
而大家都愛炒豪宅,一堆建商看準了也跟著跑過來蓋一堆豪宅.
後來就一大堆大坪數.
那請問後來該怎麼炒?
所以後來,他們就會鎖定重點品牌+戶數少+地點最精華+條件最特殊.
(你有跟那時候的豪宅投資客聊過就知道..他們甚至會私下串聯要買哪一棟)
因此那時候第一就是炒首席豪宅,其次就是炒大品牌的指標性建案...
(也是那個年代造就了一批品牌迷失者....以為某些品牌就是漲價的保障.
後來烙賽那麼多年,依然有人抱著那個思維...顆顆)
那時候玩得很瘋狂,直到彭淮南的豪宅限制貸款令下來.
立刻豪宅需求量遠不如這些建商搭配金融遊戲所產出來的量.
因此大坪數就進入長期低迷...直到現在都還沒離開加護病房(最多沒生命危險)
而那個時候,豪宅的單坪價,就是遠高於中小坪數.
本版很多人經歷過那段時間,應該還印象深刻.
直到今天...
中小坪數的單坪價都追到,甚至很多追過當年那些豪宅的單坪價.顆顆....
現在反而是中小坪數的總價都快要挑戰大坪數.
所以在下一次大漲波來的時候
大坪數在不被往上推.
難道你會期待看到市場價格倒掛,80坪比50坪還便宜的現象?
這....這你就不用期待了.
雖然自住買家很愚蠢,但他們怎樣白癡都有限度.
當然啦,如果你很計較建商很計較鄰居幹嘛的.
以上文章跟你無關,
你很有錢不在乎從不動產掏錢或是賺錢.
你只是想要擁有一個好東西.
那本來就不需要像我們這樣斤斤計較.
好的東西跟好賺的東西,很多時候是衝突的,這我講過很多次.
我幹嘛沒事去買一堆老屋老公寓...
而不會跳入豪宅市場??玩金店面?玩高貴物品??
為什麼阿...到底我為什麼要玩爛屋呢.
喔...
為了真實世界,你們急了你們被套住了.
而我還可以爽爽的繼續思考我的財富又可以多了多少錢...
跌,你家在跌,跟我的房子無關.
漲,你漲的還被拉扯還被壓制,但我的房子怎樣都會跟漲...
哈哈.
最後告誡各位一下.
除非你今天要買豪宅或是大坪數.
不然通常你在做市場分析和評估的時候.
請拿中小坪數的一般品牌做基準.
就像我從來都不拿百立皇苑國泰遠雄鼎宇這些品牌的價格做基準.
無論你今天是要投資還是要自住.
很多人很喜歡,買了寶佳,然後看著國泰自慰,這是很糟糕的狀況.
你會進入自我迷思自我感覺良好.並且對市場做出誤判.
當然反過來.
頂級豪宅,一坪喊到80好厲害.
但是之後她可能成交6x....靠邀....還賣得很差.
那你如果拿這種資訊做基礎.
那你也糟糕了.
因為寶佳的三房可能從35衝到40你都沒發現.
而你...你又不是要買200坪一坪80的東西.
你要買的是一般款的三房.
那你看錯資訊,你也完蛋.
so....市場上,第一時間就是你要切割掉這些豪華品牌和豪宅.
這些直接忽略都不看不在乎也不需要知道...對,連知道都不知道也沒差.
就像你要買賣的是住宅....
你他媽的跑去研究店面市場是怎樣??
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.102.58 (臺灣)
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在看破毒強人.
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/17/2023 03:40:08
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目前是這樣.
先不論降息.那是第二階段.
台積電效應是第一階段,也是全台灣只有高雄有的這一階段.
這一階段會讓高雄產生一個補漲,價位會去追新竹.
不過因為台中有台積電,所以理論上無法超越台中.
但是會大幅縮減台中和高雄的價差.
台中和高雄價差大概在10~15%左右.
看看一年可不可以被拉抬個8~10%.
之後就會接到第二階段,降息....
降息會全台都漲.這時候延續第一階段繼續漲的高雄.
會怎樣漲....就要看政府了.
因為如果接得很順,那炒手一路炒下去,就會進入瘋狂期.
以目前台灣政府這麼多年的慣性,必然會壓制.
不會讓漲幅失控.
所以第二階段的高雄就要看政府的態度,他打算甚麼時候壓制和壓制價格在哪裡.
這個到時候再說.
所以不用期待第一階段就可以產生大幅度飆漲.
第一階段主要是快速拉近跟新竹和台中的價位.
然後利多是台積電.是科技業.
所以不用期待透過這個利多可以追平科學園區為主導的新竹價位.
要幹掉新竹,你必須有其他的理由和利多才有可能.
※ 編輯: ceca (61.227.113.213 臺灣), 08/17/2023 12:59:38
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用總價去看.
因為坪數和價格都可以動手腳.
所以你用"室內面積"+有甚麼車位 的總價去對比.
其實市場滿聰明的.
同屋齡同地點..35%公設和45%公設的物件,單坪價是不一樣的.
買房子的人畢竟沒那麼蠢,絕大多數都會看室內+注意室內坪數多少.
你虛的坪數,是騙不到買家的...
但是虛的坪數....可以騙銀行....哈哈哈.
並且,銀行幾乎都會上鉤.
※ 編輯: ceca (61.227.113.213 臺灣), 08/19/2023 17:57:28
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