Re: [請益] 有團購問題想請教版上興富發銷售
看板home-sale (房屋交易)作者ceca (生活藝術大師 N)時間1年前 (2024/01/06 13:15)推噓73(73推 0噓 92→)留言165則, 45人參與討論串3/3 (看更多)
※ 引述《LiHowBen (沒薪水的1450)》之銘言：
: 不知道版上有沒有興富發的銷售可以認識一下
: 有問題想請教
: 大家會覺得因為孟學苑又在高雄舊市區產生了錨定效應嗎
: 連順2都買不到
: 真的很扯XD
興富發有興富發的買法.
因為興富發很能賣,所以像孟學院建議你直接放棄.
就算有得買,東西應該也是投資效力比較差的.
當然自住的話有沒有機會撈到剛好你爽的我就不知道.
興富發一般的買法有兩種.
但無論哪一種,你要先認識個興富發的人.公司的人.
當然你要臨時認識也可以...
然後買法..
1.看到興富發買土地.
這種通常是追地點的.
所以你看到興富發買了土地或是這邊有他的土地或是他得標甚麼例如特貿三.
你就直接聯繫認識的人,問他哪時候會推案,規劃大小,是否有優惠付款.
2.直接詢問興富發最近有要推甚麼案子.
直接問他最近會開哪幾個案.
然後無論是1還是2,你都要提早在一定案的時候就去排順位.
例如他今天定案年底才開賣,看似還有快一年.
但是實際上有確定的案子你現在就要去跟他講你要排順位了.
這樣你才有辦法投資拿到甚麼四樓五樓,自住拿到甚麼剛好永久景觀又不是特別高的樓層.
不過興富發的慣例就是他很愛修改他的案子.
因此到最後呈現的狀況會跟一開始定案的狀況差很多.
本來說好20坪,之後變40坪,本來說好住宅之後變商辦都不要太意外.
不過也因此,通常興富發投資買盤會偏多也是.
因為自住經不起這種變化,自住要住40坪的,房子變成30坪或50坪他怎麼買?
所以自住會更處於隨緣狀況.
但是自住大多數買盤都是火燒屁股要買房,無法隨緣.
因此自住買盤通常都是比較晚也就是快開賣才去排順位.
當然更多是開賣才去買.....
當然現場很熱的時候會有一種魔力,讓自住有簽約的衝動.
所以他可能開賣後才去買,然後接受比較差或是不利於投資的戶別.
(例如沒有視野的高樓層)
而孟學院主要是優惠付款太威.
所以直接搶購到光.
這種情況太劃時代....嚇死全台灣的不動產界(對,全台灣都被嚇到了不是只有南部)
興富發以前在中南部的案子我是沒有印象有發生過.
因此請不要把孟學院當慣例,如果孟學苑銷售可以成慣例,你應該快點去買興富發的股票.
興富發本質是炒股公司不是炒房公司,他連續兩三個案可以這樣銷.
你就看他的操盤手會不會把股票直接吹個兩倍起來...
當然興富發通常後面會有轉手下車潮.
投資的話建議你規劃出脫的時間最好在久一些,等下車潮洗的差不多在出脫比較好.
不然你會賺很少...
我當年最慘的轉賣,就是賺一台機車(稅後純利拉,那時候沒有房地合一)....靠邀..
但放不到一年,就變一台汽車...
再放就會變成一間套房....
當然當年沒有優惠付款,現在有優惠付款.
所以你也要注意優惠付款的期限到了也可能又有一波殺出潮...
這是賣的時候你要預估到你會面對的問題.
興富發建案在某些時間點,會有不少不安定籌碼需要洗掉.
不過反過來說,這種殺出潮,反而是自住戶不錯的切入點...XD
因為運氣好,他的殺出潮有機率是附近"新成屋"最低價....
然後籌碼洗乾淨後又會回到正常價.
那邊會有一個中長期的補漲可以賺...
而且去跟投資客接單會比跟興富發買餘屋還便宜.
(興富發的人都會直接老實跟你講,你不如去接人家轉讓)
至於說甚麼住戶品質..投資客多會比較差OOXX.
恩,住戶品質是價格決定的...請不要腦補太多...那是其他建商的話術而已.
(不然興富發熱銷,其他建商吃屎..
所以一般建商都很不爽興富發,每天買廣告或是買代銷說他的壞話)
不存在900萬的兩房的住戶品質比1100萬興富發兩房品質高的白痴現象.
至於興富發的案子是否有定錨效應.
直接的定錨效應沒那麼強.
典型的定錨效應就像橋頭的未來市好了.
他價格衝起來,旁邊大極也不客氣.
而清樸想吃未來市和大極的豆腐賣比較便宜,但清樸牽扯到她基地小+大多機械車位.
因此實際上市場平衡來看,他還是貼著未來市在賣,只是價格因為它的產品做了修正.
這種就是典型定錨效應.
不過興富發的定錨效應為啥比較差?
阿靠邀,興富發可以秒殺完銷.
阿你其他建商有本事這樣賣嗎?
你去旁邊賣,你的銷售還是一般正常狀態.
所以你是其他建商怎麼跟?
你最多就是靠它的熱度可能增加了點地點曝光和買氣,所以順勢略拉抬一點價格而已.
不過另一點很有趣的...這部分反過來通常不是興富發影響價格的主力原因..
興富發影響比較明顯的是另外一件事情.
那就是地價.
興富發要的土地他都是加價買...買不到加價買.
所以當年興富發從中北部回高雄的時候,京城一度嗆他滾回北部.
因為...土地被興富發搶的讓三驚不要不要的.
而地價上去,建商賣價就一定上去.
興富發主業在炒股不是在炒房,所以他推案的利潤抓的比較死.
他會以熱銷順銷為第一優先,講究資金滾動周轉率.
因此開賣後興富發的價格往上拉抬會比別人慢.
利潤也比較低.
但是地價又被他拱高.
這就是讓三驚超不爽的主因.
因為三驚的操作和獲利模式剛好跟他牴觸.
當然啦到今天,它們自己有彼此的平衡生存方式就是另外一個故事.
但無論怎樣,其他建商怎樣不爽.
你地價被拱高了...那之後所有的建案就會因此必須往上拉抬賣.
所以這才是興富發會影響區域價格的主要原因.
但關鍵在哪有沒有注意到?
關鍵在...他買土地的時候效果就產生了.
不過當然興富發後來開始推優惠付款後.
他把優惠付款的資金成本回灌到賣價.
所以在以前興富發的賣價並不貴.甚至常常吃那些狂拉價格建商的豆腐,比它們便宜一點.
(之前15F平均23,興富發29F也跟你平均23...你應該就知道我再說甚麼)
但現在優惠付款,興富發的賣價都略比一般建商貴一點點.
所以以前那種反向壓制的效應反而沒有了.
反過來在開賣的時候會產生一點拉抬效應.
不過當然有一點醜話還是要講究是.
興富發的殺出潮,也會對四周的建案尤其同質性(例如全小坪數)會有連帶壓制效應.
雖然不像他自己的案子那麼明顯,但是多少會有一些影響.
不過當然,興富發他主要推案都在市中心為主.
雖然聽說他有去搶過高大的土地,沒搶到..但通常這種情況很少發生.
因此一般你做鎖定成長性高地區買法的.
比較難買到興富發.
因此興富發通常更適合,暴漲第一波的時候進場.
剛好市中心先漲的現象先幫你把價格拱起來.外加他的加價買土地效應.
你卡進去後整個區域一直往上炒,之後你隨便出租養著等不安定籌碼清乾淨...
後面買你遇到他自己的殺出潮+其他建案比較早進場的人也在出脫.
那你的利潤會被壓制到很可笑的地步.
而你多放雖然不安定籌碼洗乾淨價格會回來.
但問題是以區域來講,你那區已經漲過進入休息,等同區域增值你都沒吃到.
而等到你洗乾淨不安定籌碼後,可能還在低潮或是低潮剛過.
這時候你要賣嗎?賣了下一波大漲又來了...
不賣的話,那你資金周轉率就變差.
你優惠付款優勢或是寬限期優勢也都被用光.槓桿優勢都沒了..
因此興富發很適合在大漲第一時間進場買.
忌諱在大漲中後期才進場買.
除非你買了交屋後又開啟新一波大漲...XD....
(但通常大漲週期沒那麼短,當然現在的狀況比較特例,不要當常態)
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沒店面的二樓抗性就很大.
有店面的話進出干擾就更多.
要非常便宜才有用交易時間換利潤的意義...
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高雄大學.
不是高雄第一科大...XD
高第一科大現在有三個校區了...
喔不,還有山上那個,四個校區.
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