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Re: [請益] 有團購問題想請教版上興富發銷售

看板home-sale (房屋交易)作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間1年前 (2024/01/06 13:15), 1年前編輯推噓73(73推 0噓 92→)
留言165則, 45人參與, 1年前最新討論串3/3 (看更多)
※ 引述《LiHowBen (沒薪水的1450)》之銘言： : 不知道版上有沒有興富發的銷售可以認識一下 : 有問題想請教 : 大家會覺得因為孟學苑又在高雄舊市區產生了錨定效應嗎 : 連順2都買不到 : 真的很扯XD 興富發有興富發的買法. 因為興富發很能賣,所以像孟學院建議你直接放棄. 就算有得買,東西應該也是投資效力比較差的. 當然自住的話有沒有機會撈到剛好你爽的我就不知道. 興富發一般的買法有兩種. 但無論哪一種,你要先認識個興富發的人.公司的人. 當然你要臨時認識也可以... 然後買法.. 1.看到興富發買土地. 這種通常是追地點的. 所以你看到興富發買了土地或是這邊有他的土地或是他得標甚麼例如特貿三. 你就直接聯繫認識的人,問他哪時候會推案,規劃大小,是否有優惠付款. 2.直接詢問興富發最近有要推甚麼案子. 直接問他最近會開哪幾個案. 然後無論是1還是2,你都要提早在一定案的時候就去排順位. 例如他今天定案年底才開賣,看似還有快一年. 但是實際上有確定的案子你現在就要去跟他講你要排順位了. 這樣你才有辦法投資拿到甚麼四樓五樓,自住拿到甚麼剛好永久景觀又不是特別高的樓層. 不過興富發的慣例就是他很愛修改他的案子. 因此到最後呈現的狀況會跟一開始定案的狀況差很多. 本來說好20坪,之後變40坪,本來說好住宅之後變商辦都不要太意外. 不過也因此,通常興富發投資買盤會偏多也是. 因為自住經不起這種變化,自住要住40坪的,房子變成30坪或50坪他怎麼買? 所以自住會更處於隨緣狀況. 但是自住大多數買盤都是火燒屁股要買房,無法隨緣. 因此自住買盤通常都是比較晚也就是快開賣才去排順位. 當然更多是開賣才去買..... 當然現場很熱的時候會有一種魔力,讓自住有簽約的衝動. 所以他可能開賣後才去買,然後接受比較差或是不利於投資的戶別. (例如沒有視野的高樓層) 而孟學院主要是優惠付款太威. 所以直接搶購到光. 這種情況太劃時代....嚇死全台灣的不動產界(對,全台灣都被嚇到了不是只有南部) 興富發以前在中南部的案子我是沒有印象有發生過. 因此請不要把孟學院當慣例,如果孟學苑銷售可以成慣例,你應該快點去買興富發的股票. 興富發本質是炒股公司不是炒房公司,他連續兩三個案可以這樣銷. 你就看他的操盤手會不會把股票直接吹個兩倍起來... 當然興富發通常後面會有轉手下車潮. 投資的話建議你規劃出脫的時間最好在久一些,等下車潮洗的差不多在出脫比較好. 不然你會賺很少... 我當年最慘的轉賣,就是賺一台機車(稅後純利拉,那時候沒有房地合一)....靠邀.. 但放不到一年,就變一台汽車... 再放就會變成一間套房.... 當然當年沒有優惠付款,現在有優惠付款. 所以你也要注意優惠付款的期限到了也可能又有一波殺出潮... 這是賣的時候你要預估到你會面對的問題. 興富發建案在某些時間點,會有不少不安定籌碼需要洗掉. 不過反過來說,這種殺出潮,反而是自住戶不錯的切入點...XD 因為運氣好,他的殺出潮有機率是附近"新成屋"最低價.... 然後籌碼洗乾淨後又會回到正常價. 那邊會有一個中長期的補漲可以賺... 而且去跟投資客接單會比跟興富發買餘屋還便宜. (興富發的人都會直接老實跟你講,你不如去接人家轉讓) 至於說甚麼住戶品質..投資客多會比較差OOXX. 恩,住戶品質是價格決定的...請不要腦補太多...那是其他建商的話術而已. (不然興富發熱銷,其他建商吃屎.. 所以一般建商都很不爽興富發,每天買廣告或是買代銷說他的壞話) 不存在900萬的兩房的住戶品質比1100萬興富發兩房品質高的白痴現象. 至於興富發的案子是否有定錨效應. 直接的定錨效應沒那麼強. 典型的定錨效應就像橋頭的未來市好了. 他價格衝起來,旁邊大極也不客氣. 而清樸想吃未來市和大極的豆腐賣比較便宜,但清樸牽扯到她基地小+大多機械車位. 因此實際上市場平衡來看,他還是貼著未來市在賣,只是價格因為它的產品做了修正. 這種就是典型定錨效應. 不過興富發的定錨效應為啥比較差? 阿靠邀,興富發可以秒殺完銷. 阿你其他建商有本事這樣賣嗎? 你去旁邊賣,你的銷售還是一般正常狀態. 所以你是其他建商怎麼跟? 你最多就是靠它的熱度可能增加了點地點曝光和買氣,所以順勢略拉抬一點價格而已. 不過另一點很有趣的...這部分反過來通常不是興富發影響價格的主力原因.. 興富發影響比較明顯的是另外一件事情. 那就是地價. 興富發要的土地他都是加價買...買不到加價買. 所以當年興富發從中北部回高雄的時候,京城一度嗆他滾回北部. 因為...土地被興富發搶的讓三驚不要不要的. 而地價上去,建商賣價就一定上去. 興富發主業在炒股不是在炒房,所以他推案的利潤抓的比較死. 他會以熱銷順銷為第一優先,講究資金滾動周轉率. 因此開賣後興富發的價格往上拉抬會比別人慢. 利潤也比較低. 但是地價又被他拱高. 這就是讓三驚超不爽的主因. 因為三驚的操作和獲利模式剛好跟他牴觸. 當然啦到今天,它們自己有彼此的平衡生存方式就是另外一個故事. 但無論怎樣,其他建商怎樣不爽. 你地價被拱高了...那之後所有的建案就會因此必須往上拉抬賣. 所以這才是興富發會影響區域價格的主要原因. 但關鍵在哪有沒有注意到? 關鍵在...他買土地的時候效果就產生了. 不過當然興富發後來開始推優惠付款後. 他把優惠付款的資金成本回灌到賣價. 所以在以前興富發的賣價並不貴.甚至常常吃那些狂拉價格建商的豆腐,比它們便宜一點. (之前15F平均23,興富發29F也跟你平均23...你應該就知道我再說甚麼) 但現在優惠付款,興富發的賣價都略比一般建商貴一點點. 所以以前那種反向壓制的效應反而沒有了. 反過來在開賣的時候會產生一點拉抬效應. 不過當然有一點醜話還是要講究是. 興富發的殺出潮,也會對四周的建案尤其同質性(例如全小坪數)會有連帶壓制效應. 雖然不像他自己的案子那麼明顯,但是多少會有一些影響. 不過當然,興富發他主要推案都在市中心為主. 雖然聽說他有去搶過高大的土地,沒搶到..但通常這種情況很少發生. 因此一般你做鎖定成長性高地區買法的. 比較難買到興富發. 因此興富發通常更適合,暴漲第一波的時候進場. 剛好市中心先漲的現象先幫你把價格拱起來.外加他的加價買土地效應. 你卡進去後整個區域一直往上炒,之後你隨便出租養著等不安定籌碼清乾淨... 後面買你遇到他自己的殺出潮+其他建案比較早進場的人也在出脫. 那你的利潤會被壓制到很可笑的地步. 而你多放雖然不安定籌碼洗乾淨價格會回來. 但問題是以區域來講,你那區已經漲過進入休息,等同區域增值你都沒吃到. 而等到你洗乾淨不安定籌碼後,可能還在低潮或是低潮剛過. 這時候你要賣嗎?賣了下一波大漲又來了... 不賣的話,那你資金周轉率就變差. 你優惠付款優勢或是寬限期優勢也都被用光.槓桿優勢都沒了.. 因此興富發很適合在大漲第一時間進場買. 忌諱在大漲中後期才進場買. 除非你買了交屋後又開啟新一波大漲...XD.... (但通常大漲週期沒那麼短,當然現在的狀況比較特例,不要當常態) -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.100.207 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1704518113.A.7E8.html
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01/06 13:37, 1年前 , 1F
吐槽點多到我不知道怎麼吐,建議你講你懂得就好不要亂掰
01/06 13:37, 1F
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01/06 13:37, 1年前 , 2F
優惠付款我們不知道玩幾年了,還有股價也不要亂扯
01/06 13:37, 2F
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01/06 13:38, 1年前 , 3F
月線攤開來看兩倍?買什麼房?賣掉房子貸款融資買2542就好
01/06 13:38, 3F
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01/06 13:40, 1年前 , 4F
這十年也就一個信義上成大改小信義香榭,拜託不要在亂扯
01/06 13:40, 4F
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01/06 13:41, 1年前 , 5F
29.39.49有沒有聽過?你講你懂的就好不要上來誤人子弟
01/06 13:41, 5F
推
01/06 13:43, 1年前 , 6F
專業推
01/06 13:43, 6F
推
01/06 13:48, 1年前 , 7F
太專業了，謝謝C大老師，總是願意花時間回覆問題。
01/06 13:48, 7F
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01/06 13:48, 1年前 , 8F
我家人沒買到未來市，但有買到大極的第一波，有幸
01/06 13:48, 8F
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01/06 13:48, 1年前 , 9F
可以跟老師當鄰居了。
01/06 13:48, 9F
推
01/06 13:49, 1年前 , 10F
C大發文就算是亂講也很好R
01/06 13:49, 10F
推
01/06 13:50, 1年前 , 11F
興富發沒那麼難買，港灣一號院跟森美樹只要想買，都有機會能
01/06 13:50, 11F
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01/06 13:50, 1年前 , 12F
買到，也是有優付，只有孟學苑不知為何，900多戶一下被掃光
01/06 13:50, 12F
推
01/06 14:05, 1年前 , 13F
學區巴 新聞好學生被底層八嘎囧弄死 正常父母不搞買
01/06 14:05, 13F
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01/06 14:05, 1年前 , 14F
兇找黑工報仇那套的 都嚇死惹
01/06 14:05, 14F
推
01/06 14:07, 1年前 , 15F
孟學院我記得2023.9月就有新聞出來，我聽到有管道1
01/06 14:07, 15F
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01/06 14:07, 1年前 , 16F
0月就開始保留戶別，不用等到12月底的正式開賣。
01/06 14:07, 16F
推
01/06 14:11, 1年前 , 17F
森美術潛銷的時候就可以卡孟學苑的順位了
01/06 14:11, 17F
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01/06 14:13, 1年前 , 18F
然後買興富發轉約不能優付
01/06 14:13, 18F
推
01/06 14:22, 1年前 , 19F
如果你覺得他熱賣的原因不是因為有優惠付款，那也解釋一
01/06 14:22, 19F
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01/06 14:22, 1年前 , 20F
下為啥熱賣吧
01/06 14:22, 20F
推
01/06 14:22, 1年前 , 21F
以近期看房，看法同skyg大
01/06 14:22, 21F
推
01/06 14:24, 1年前 , 22F
孟學苑應該是因為有開團（？）
01/06 14:24, 22F
推
01/06 14:30, 1年前 , 23F
孟學苑的位置是連在地高雄人都買單，港灣在鹽埕區，森美
01/06 14:30, 23F
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01/06 14:30, 1年前 , 24F
術中都濕地公園，在地高雄人接受度比較低吧，個人的想法
01/06 14:30, 24F
推
01/06 14:37, 1年前 , 25F
孟學苑地點吃得到GG嗎
01/06 14:37, 25F
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01/06 14:40, 1年前 , 26F
森美樹/港灣一號院 2026 S1交屋，孟學苑2029不知道第幾季
01/06 14:40, 26F
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01/06 14:40, 1年前 , 27F
才交屋
01/06 14:40, 27F
推
01/06 14:43, 1年前 , 28F
nova再回一篇！
01/06 14:43, 28F
推
01/06 14:44, 1年前 , 29F
三驚是啥
01/06 14:44, 29F
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01/06 14:46, 1年前 , 30F
代銷仔就打工族，不懂很正常，哈哈
01/06 14:46, 30F
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01/06 14:47, 1年前 , 31F
打工族乖乖領薪水就好
01/06 14:47, 31F
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01/06 14:48, 1年前 , 32F
別人房子漲跌幾百幾千，都不關他的事
01/06 14:48, 32F
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01/06 14:49, 1年前 , 33F
沒買賣過的幻想，不要出來丟臉，哈哈
01/06 14:49, 33F
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01/06 14:49, 1年前 , 34F
Nova真的很愛c大，真愛
01/06 14:49, 34F
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01/06 14:51, 1年前 , 35F
啊他就眼紅投資客啊，哈哈
01/06 14:51, 35F
推
01/06 14:51, 1年前 , 36F
誰是代銷仔？ 感覺很出名
01/06 14:51, 36F
推
01/06 14:53, 1年前 , 37F
來這邊請教c大，同樣兩房平車總價都1400上下，內圈單
01/06 14:53, 37F
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01/06 14:53, 1年前 , 38F
價40/外圈單價45，交屋後要放5-10年，c大怎麼選擇啊？
01/06 14:53, 38F
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01/06 14:53, 1年前 , 39F
外圈是有人看到會牙起來的手槍，內圈是川字、內外都有
01/06 14:53, 39F
還有 90 則推文
還有 23 段內文
推
01/06 22:37, 1年前 , 130F
這篇滿滿乾貨推
01/06 22:37, 130F
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01/06 22:38, 1年前 , 131F
請問ceca大，預售屋同格局如果2.3樓差7000，1樓是店面，
01/06 22:38, 131F
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01/06 22:38, 1年前 , 132F
你會建議捏一點買3樓嗎？謝謝
01/06 22:38, 132F
會.
推
01/06 22:38, 1年前 , 133F
橋頭去年上半年那波殺出，然後年底開始穩定向上
01/06 22:38, 133F
※ 編輯: ceca (61.227.100.207 臺灣), 01/06/2024 22:40:55
推
01/06 22:49, 1年前 , 134F
竹北14-18大概跌5% 後面就不用多提了
01/06 22:49, 134F
推
01/06 23:03, 1年前 , 135F
那波殺出的一定很嘔
01/06 23:03, 135F
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01/06 23:14, 1年前 , 136F
還好沒為了那0.7w/p去訂2樓…代銷有說管線轉折處在一樓
01/06 23:14, 136F
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01/06 23:14, 1年前 , 137F
樓頂而猶豫
01/06 23:14, 137F
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01/06 23:21, 1年前 , 138F
不推的原因是因為未來轉手困難嗎
01/06 23:21, 138F
沒店面的二樓抗性就很大. 有店面的話進出干擾就更多. 要非常便宜才有用交易時間換利潤的意義... ※ 編輯: ceca (61.227.100.207 臺灣), 01/06/2024 23:39:41
推
01/06 23:51, 1年前 , 139F
請問c大說的 高大 是楠梓這邊嗎
01/06 23:51, 139F
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01/06 23:53, 1年前 , 140F
還是三民這邊@@因為有併校，不太確定...
01/06 23:53, 140F
高雄大學. 不是高雄第一科大...XD 高第一科大現在有三個校區了... 喔不,還有山上那個,四個校區. ※ 編輯: ceca (61.227.100.207 臺灣), 01/06/2024 23:54:31
推
01/07 00:34, 1年前 , 141F
收到 感謝
01/07 00:34, 141F
推
01/07 01:07, 1年前 , 142F
大推 之前發哥也有搶橋頭 結果被搶走 整個笑死
01/07 01:07, 142F
推
01/07 01:07, 1年前 , 143F
興富發都找帥過頭來喊了，看來是要賣住宅去搞商辦
01/07 01:07, 143F
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01/07 01:07, 1年前 , 144F
，投資客幫忙顧著慢慢撐。
01/07 01:07, 144F
推
01/07 01:47, 1年前 , 145F
想請問c大怎麼看南鐵地下化，還有還沒開發的南台南重
01/07 01:47, 145F
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01/07 01:47, 1年前 , 146F
劃區
01/07 01:47, 146F
推
01/07 03:47, 1年前 , 147F
請問興富發山坡地的建案可以買嗎
01/07 03:47, 147F
推
01/07 09:47, 1年前 , 148F
請問c大。左營華有聯那幾個建案可投資嗎
01/07 09:47, 148F
推
01/07 09:55, 1年前 , 149F
買二樓抗性這麼大?那還有投資利潤嗎?還是只有超便宜才有價
01/07 09:55, 149F
推
01/07 10:36, 1年前 , 150F
ㄟ 怎麼都講出來了
01/07 10:36, 150F
推
01/07 13:39, 1年前 , 151F
二樓抗性大 但夠便宜就能買 例如6樓建商開2400萬 然後二
01/07 13:39, 151F
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01/07 13:39, 1年前 , 152F
樓開2200萬 價差一個車位自住好停車 轉售以後多車位平衡
01/07 13:39, 152F
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01/07 14:58, 1年前 , 153F
二樓是瑕疵產品，坪數越大抗性越大
01/07 14:58, 153F
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01/07 14:58, 1年前 , 154F
地點越精華，抗性越大
01/07 14:58, 154F
推
01/07 16:52, 1年前 , 155F
C大，請教如何看待3F跟4F? 抗性是排列（大到小）2F
01/07 16:52, 155F
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01/07 16:52, 1年前 , 156F
>4F>3F，這樣嗎？之前仲介說4F比3F難賣，不知您經
01/07 16:52, 156F
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01/07 16:52, 1年前 , 157F
驗如何。
01/07 16:52, 157F
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01/07 17:09, 1年前 , 158F
三樓比四樓難賣，現在人不太忌諱四
01/07 17:09, 158F
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01/07 17:10, 1年前 , 159F
比較好笑的是，變電所也越來越不忌諱
01/07 17:10, 159F
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01/07 17:10, 1年前 , 160F
已經多次出乎建商意料之外
01/07 17:10, 160F
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01/07 17:10, 1年前 , 161F
沒辦法，畢竟全民大學生
01/07 17:10, 161F
推
01/07 17:57, 1年前 , 162F
了解，謝謝C大解答，感恩。
01/07 17:57, 162F
推
01/08 16:15, 1年前 , 163F
想聽C大分析88的建案.
01/08 16:15, 163F
推
01/08 17:02, 1年前 , 164F
請問C大，現在建案3樓以上共管，2樓獨立管線，2樓還是
01/08 17:02, 164F
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01/08 17:02, 1年前 , 165F
最不該考慮的戶別嗎？
01/08 17:02, 165F
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