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Re: [閒聊] 出租件心得雜感分享

看板home-sale (房屋交易)作者 (hi)時間2年前 (2024/01/11 17:58), 編輯推噓46(46推 0噓 99→)
留言145則, 22人參與, 2年前最新討論串3/5 (看更多)
※ 引述《shuichia (水餃)》之銘言： : 稍早有版友內文提到房客抱怨床墊 : 稍微有感而發，打了一串獻醜一下 : 有些房東(fb跟line群不少) : 很喜歡跟房客對幹 : 把房客當次等公民 : 提供破爛的環境，舊髒的家具 : 然後還要讓房客吞下一個 : 連自己都不想住的環境 : Fb文章發了又發沒人想租 : 只有搬家公司會留言貼名片，自己按讚 : 就算來看房也是阿貓阿狗兩看生厭 : 政府現在連環拳 : 租金補貼/房屋地價稅比照自用 : 所得免稅18w/房客18w特別扣除額 : 哪一招不是推升租金，提高投報 : 跟著政府好好做，順風順水不好嗎？ : 房客是幫房東賺錢的人，房子是工具 : 空租一個月投報直接少快10% : 但讓房子看起來基本質感提升的成本 : 卻遠遠低於這一個月的租金 你對空租的算法是對的 但是拿一個月的租金就要 cover裝潢的成我是非常懷疑! : 改善之後就算不要租金上調 : 原價出租訊息也會雪片飛來 : 可以挑選優質房客，還可以收租睡好覺 : 前陣子剛弄完第6間公寓出租件 : 台北市，投報4% 這邊提醒你一下 真正算投報, 要用當下的行情算 不能用取得成本算 不然繼承取得的 投報直接飛天 : 這6間都在北市只租能申請租補的 : 不租補會掛不了自住，土房稅好幾倍 : 提升的租金繳完所得稅都還剩不少 : 至於裝潢的底標就是“自己會想住” : 硬裝部分 : 全室換電線/廁所廚房設備換新 : 冷氣換分離變頻/全室油漆 : 窗戶包框改氣密，燈全換吸頂 : 軟裝部分 : 電視安卓55‘’/雙門冰箱/洗衣機都新 : 床架衣櫃茶几沙發也是新的 : （要買不容易耗損的材質，相對耐久） : 床墊就當消耗品，換房客直接換 : 可以買ikea的泡棉床墊才2000初 : 還算好躺，要丟捲起來一個人搞定 : 低價獨立筒也有買，3000左右 : 更換較麻煩要讓新床墊廠商回收 : 但放起來房客看了相對開心 : 租金幾乎都創區域高價 : 同社區還有租金是我一半 : 屋主聽到都覺得我在唬爛我也笑笑 我這邊隨便抓一下吧 就松山區公寓25坪買個2000萬 正常2%租金是租35000 合乎行情 4%租金等於要租到快七萬 不要說你同社區的屋主 我鍵盤房東也是嚴重懷疑 : 結論大概就是 : 房東只要尊重房客，房客就會尊敬房東 : 房客住的爽，房東收的爽，政府抽的爽 : 祝今年版上房東投客都能盆滿缽滿 : 共勉 投資置產型的房地產 最最最重要的, 就是手上的現金! 現金=子彈! 你拿去噴在裝璜? 正常白手起家型 要跟時間賽跑 在越短時間累積越多資產 我一間公寓拿出來租, 只要簡單整理+油漆 然後便宜家電 控制在十幾萬最多了 剩下的錢加上 收上來的租押金 累積個一兩年 剛好準備當下一間房的頭款 把錢全部噴去軟硬裝璜 等到下一間房的頭款要三五年 一來一去資產累積速度 相差一倍以上 如果非北市,房價不高的地區 甚至裝潢錢就可以拿去 當另一間的頭款了 你還在收第一間租金 人家已經買三間了 當然如果你家裡有礦,錢很多 不在乎這點資產累積速度 收租舒服重要 那就是大家投資取向不同 但我想,想快速賺錢的人 應該還是大多數! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.73.66 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1704967122.A.1C5.html
推
01/11 18:12, 2年前 , 1F
觀念正確推
01/11 18:12, 1F
→
01/11 18:14, 2年前 , 2F
投報用行情計算，第一時間有些反直覺，
01/11 18:14, 2F
→
01/11 18:14, 2年前 , 3F
但仔細思考後確實應當如此計算。
01/11 18:14, 3F
推
01/11 18:16, 2年前 , 4F
裝潢花越少越好，推
01/11 18:16, 4F
→
01/11 18:16, 2年前 , 5F
如果同時還增貸的話又更複雜了。
01/11 18:16, 5F
推
01/11 18:20, 2年前 , 6F
推
01/11 18:20, 6F
推
01/11 18:21, 2年前 , 7F
感謝J大分享~~~~
01/11 18:21, 7F
推
01/11 18:22, 2年前 , 8F
我就是裝潢花太多的笨蛋QQ
01/11 18:22, 8F
推
01/11 18:25, 2年前 , 9F
推河粉
01/11 18:25, 9F
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01/11 18:26, 2年前 , 10F
我第一間就犯這個錯噴了七十萬
01/11 18:26, 10F
推
01/11 18:34, 2年前 , 11F
這篇才是對的 符合現實狀況。如果要裝修才能出租的物件
01/11 18:34, 11F
→
01/11 18:35, 2年前 , 12F
我都會寧可丟給包租代管，就算八折租金也比浪費現今好
01/11 18:35, 12F
→
01/11 18:36, 2年前 , 13F
現金很貴，除非已經貸滿
01/11 18:36, 13F
推
01/11 18:41, 2年前 , 14F
那這樣不就每年重新計算投報 我是以當下花的成本去計
01/11 18:41, 14F
→
01/11 18:41, 2年前 , 15F
算 所以每一間投報也會不同
01/11 18:41, 15F
推
01/11 18:42, 2年前 , 16F
因為我買的都是廢墟風物件，沒裝潢根本無法出租，不過
01/11 18:42, 16F
→
01/11 18:42, 2年前 , 17F
取得成本也是有甜到，至於裝潢的錢也是掛4出來的沒動到
01/11 18:42, 17F
→
01/11 18:42, 2年前 , 18F
現金部位，對價格漲上去太多降低投報的物件也是有在更
01/11 18:42, 18F
→
01/11 18:42, 2年前 , 19F
換標的，感謝jamo大您的指教，槓桿部分我再自己檢視一下
01/11 18:42, 19F
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01/11 18:42, 2年前 , 20F
不過我是每年都有買啦 所以跟當下行情也沒差多遠
01/11 18:42, 20F
→
01/11 18:44, 2年前 , 21F
如果要用當下行情去算 除非是你有筆錢在選擇投資物件
01/11 18:44, 21F
→
01/11 18:44, 2年前 , 22F
或工具
01/11 18:44, 22F
→
01/11 18:44, 2年前 , 23F
不然我無法理解已經取得的房子 在沒有重新轉增貸後 用
01/11 18:44, 23F
→
01/11 18:44, 2年前 , 24F
當下行情去算現金投報 舊的物件都如此？
01/11 18:44, 24F
→
01/11 18:46, 2年前 , 25F
廢墟的真的要把裝潢錢加進去算 不然很難租
01/11 18:46, 25F
推
01/11 18:47, 2年前 , 26F
我花150買了一個套房 租金扣掉資金成本跟持有成本就是
01/11 18:47, 26F
→
01/11 18:47, 2年前 , 27F
我的現金投報 除了考慮進入本利和合投報會變或轉增貸
01/11 18:47, 27F
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01/11 18:47, 2年前 , 28F
之外 我得每年看一下行情去算投報嗎
01/11 18:47, 28F
推
01/11 18:49, 2年前 , 29F
買廢墟~建議出發點就是直接短線操作 唯一的例外就是都更
01/11 18:49, 29F
→
01/11 18:50, 2年前 , 30F
除非廢墟土地價值很特別 或是都更希望很高 不然都不出租
01/11 18:50, 30F
推
01/11 18:51, 2年前 , 31F
S26大，他的意思是先認資產重估增值增值，再算投報
01/11 18:51, 31F
→
01/11 18:52, 2年前 , 32F
但你用成本價認列反而是更保守的做法
01/11 18:52, 32F
→
01/11 18:53, 2年前 , 33F
用市價去算，可能最近幾年都一二十%
01/11 18:53, 33F
推
01/11 18:54, 2年前 , 34F
喔喔喔 我增值跟租金年報是拆開的
01/11 18:54, 34F
→
01/11 18:54, 2年前 , 35F
增值當禮物 租金年報作為倚仗
01/11 18:54, 35F
推
01/11 18:56, 2年前 , 36F
重估增值要放在綜合損益 （拖走
01/11 18:56, 36F
推
01/11 18:57, 2年前 , 37F
記得之前有個專員聽我講完算法是說 你不把增值考慮進去
01/11 18:57, 37F
→
01/11 18:57, 2年前 , 38F
嗎 我回 萬一貶值勒 林北光租金就要贏
01/11 18:57, 38F
推
01/11 19:02, 2年前 , 39F
01/11 19:02, 39F
還有 66 則推文
推
01/11 21:23, 2年前 , 106F
ROA ROI 本來就是不一樣的東西，
01/11 21:23, 106F
→
01/11 21:23, 2年前 , 107F
你覺得不合理是因為你舉的例子不會發生，
01/11 21:23, 107F
→
01/11 21:23, 2年前 , 108F
所以當然覺得不合理。
01/11 21:23, 108F
推
01/11 21:25, 2年前 , 109F
真的買不到東西 口憐 另一個點是對面太多新青安小gg 攤
01/11 21:25, 109F
→
01/11 21:25, 2年前 , 110F
40年 政府貼你利息 怎麼打
01/11 21:25, 110F
推
01/11 22:11, 2年前 , 111F
用你的GG打啊。
01/11 22:11, 111F
推
01/11 22:27, 2年前 , 112F
不合理是指房價不會下跌還是只跌房價不跌租金不合理？
01/11 22:27, 112F
推
01/11 22:59, 2年前 , 113F
你說的兩個狀況都不是，我說的是
01/11 22:59, 113F
→
01/11 22:59, 2年前 , 114F
‘’只跌房價‘’但是‘’投報率越來越高‘’不合
01/11 22:59, 114F
→
01/11 22:59, 2年前 , 115F
理
01/11 22:59, 115F
推
01/11 23:13, 2年前 , 116F
如果一個物件條件如下
01/11 23:13, 116F
→
01/11 23:13, 2年前 , 117F
1000萬 年收50萬租金 持有成本0
01/11 23:13, 117F
→
01/11 23:13, 2年前 , 118F
今天外在政策改變，可能變成如下
01/11 23:13, 118F
→
01/11 23:13, 2年前 , 119F
800萬 年收50萬租金 持有成本10萬
01/11 23:13, 119F
→
01/11 23:13, 2年前 , 120F
or 可能變成如下
01/11 23:13, 120F
→
01/11 23:13, 2年前 , 121F
800萬 年收40萬租金 持有成本0萬
01/11 23:13, 121F
→
01/11 23:13, 2年前 , 122F
不管怎樣，資產投報率不會變高；
01/11 23:13, 122F
→
01/11 23:13, 2年前 , 123F
除非變成凶宅、火災……等
01/11 23:13, 123F
→
01/11 23:13, 2年前 , 124F
然後你低買之後花錢整修提高租金，
01/11 23:13, 124F
→
01/11 23:13, 2年前 , 125F
但這就不是上面推文說的那種狀況；
01/11 23:13, 125F
→
01/11 23:13, 2年前 , 126F
不太可能會變成以下這種情況
01/11 23:13, 126F
→
01/11 23:13, 2年前 , 127F
800萬 年收50萬租金 持有成本0。
01/11 23:13, 127F
→
01/11 23:13, 2年前 , 128F
一個資產在‘’支出成本不變‘’、
01/11 23:13, 128F
→
01/11 23:13, 2年前 , 129F
收益‘’絕對值不改變‘’的情況下，
01/11 23:13, 129F
→
01/11 23:13, 2年前 , 130F
屋主有什麼理由賠錢賣？
01/11 23:13, 130F
→
01/11 23:13, 2年前 , 131F
就算有也是極少數的個案，
01/11 23:13, 131F
→
01/11 23:13, 2年前 , 132F
e.g. 法拍之類的。
01/11 23:13, 132F
推
01/11 23:44, 2年前 , 133F
軟裝弄一弄就好 硬裝真的免了是嫌錢太多哦
01/11 23:44, 133F
推
01/12 00:16, 2年前 , 134F
你自己說要用行情價當成本的不是？隔壁間成交價800，
01/12 00:16, 134F
→
01/12 00:16, 2年前 , 135F
我這間行情還能當1000？
01/12 00:16, 135F
推
01/12 02:00, 2年前 , 136F
我也是用當下完成總成本算租金投報 跟現金投報 用行情
01/12 02:00, 136F
→
01/12 02:00, 2年前 , 137F
我還真不會算
01/12 02:00, 137F
推
01/12 09:02, 2年前 , 138F
推 真的要用當下行情去算 因為你房子賣掉就是這麼多錢
01/12 09:02, 138F
→
01/12 09:05, 2年前 , 139F
所以算要租金的投報 就是把那麼多錢留著的投報
01/12 09:05, 139F
推
01/12 09:21, 2年前 , 140F
出租用的裝潢達及格線就好，基本就輕鋼架天花板+磁磚+
01/12 09:21, 140F
→
01/12 09:22, 2年前 , 141F
白色油漆，簡單乾淨最好，其他什麼拱門、跳色漆、造型
01/12 09:22, 141F
→
01/12 09:23, 2年前 , 142F
天花板都是多的，用越複雜，維修保養就越麻煩
01/12 09:23, 142F
推
01/12 10:20, 2年前 , 143F
看你要賣給誰，我玩租間特化的買家幾乎都包租公
01/12 10:20, 143F
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01/12 10:21, 2年前 , 144F
每個地方賣得掉的投報率不一樣，台中現在有些開價到接
01/12 10:21, 144F
→
01/12 10:21, 2年前 , 145F
近7%的都有
01/12 10:21, 145F
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