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[請益] 三房後的資產整合與操作

看板home-sale (房屋交易)作者 (RC)時間1周前 (2024/05/05 12:04), 1周前編輯推噓9(9推 0噓 16→)
留言25則, 7人參與, 1周前最新討論串1/1
版友們好， 小弟自2019接觸房版並購入第一間中古屋後,幾年下來受惠房版上良多也陸續購入三屋 近期預售交屋準備重新整合財務,想請版友幫忙健檢一下操作上有什麼沒注意的地方？ 個人狀況: 年齡:34y/未婚 年收:稅後250萬+ 現金:300萬 股票:台股約50萬可略 &美股約300萬(多為ETF且短期無贖回考量) 債務:房貸1150萬,其餘無 目前持有三房(六都市區)，預計操作如下: 名下A屋: 0y新成屋_3/2/2電梯大樓(購入1350/同地段新案估值2000-2200) 貸款1147W/月還息2W(寬3年),預計投入現金部位200W裝潢整理,計畫寬3年後再多繳2年並 申請轉增貸 名下B屋: 28y中古屋_3/2/2電梯大樓(購入580/同地段實價900-950) 去年底向長輩週轉400W償清,目前無貸款/月租金16000,預計重新掛4貸款(不還本金,月還 息1.3W),償還長輩後預計剩餘200W左右並投入美債正二 人頭C屋: 29y中古屋_3/2/2電梯大樓(購入900/同地段實價1000-1100) 貸款770W/月還息1.3W(寬限餘1.5年)/租金18000,近兩年將有區域重大建設若上漲則售出 --- 1)今年購置A屋(掛1),如果同年度再增貸B屋(掛4),資金用途為償還親人借款&投資,不曉得 近期銀行端是否會刁難或拉高門檻? 另外償還親人借款後,他們也會再拿去償還名下房貸, 請問"A借房貸>>贈B>>B還房貸"這操作是否會踩到法規? 2)A屋吃到房市較多漲幅,如果短時間(1-2年)想再次增貸or轉增貸,是否有可行性? 3)這波操作後預計金流:200W美債正二年息8W +租金年收41W -房貸年支55W = 年支6W, 待寬3年結束後預計每年額外支出44W,按目前收入評估相對壓力不高的情況下,該如何再 加大槓桿操作呢? (ex:美債質押or信貸??) 4)以個人名義全現金購入第三屋(六都低總公寓)再掛4借款,請問目前經驗放款成數大約? 若槓桿太低使投報率效益大打折扣反而比不上投入大盤ETF,請問一般多房族會怎麼操作? 最近政策頻繁改動, 對於想藉由房產翻身的中產真的是處處受限... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 175.180.88.180 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1714881867.A.DA1.html
推
05/05 12:48, 1周前 , 1F
現在對於多房族就是那麼多限制，
05/05 12:48, 1F
→
05/05 12:48, 1周前 , 2F
所以適時的汰弱換強是必要的
05/05 12:48, 2F
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05/05 12:53, 1周前 , 3F
1. 沒有要繼續買就還好，但要注意贈與額度
05/05 12:53, 3F
預計分兩年or現金提領方式陸續過戶!
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05/05 12:53, 1周前 , 4F
2. 可以
05/05 12:53, 4F
請問(2)如果要轉增貸是不是應該提早償還本金比較好?
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05/05 12:53, 1周前 , 5F
3. 房＞汰低換高，股＞質押
05/05 12:53, 5F
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05/05 12:53, 1周前 , 6F
4. 政府就是不要你把房當作唯一投資工具
05/05 12:53, 6F
目前也是打算遵循房>股>房>股的循環,現金不足只能買低總又被政策卡數量,謝謝B大 建議,看來我應該先投入股市等待本金累積更高水位,再擇期入體質更優的房產 ※ 編輯: lunchkuo (175.180.88.180 臺灣), 05/05/2024 14:08:28
推
05/05 14:24, 1周前 , 7F
看不太懂 上面寫債務1500 下面兩間房貸款+起來2200
05/05 14:24, 7F
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05/05 14:24, 1周前 , 8F
？
05/05 14:24, 8F
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05/05 14:26, 1周前 , 9F
喔 人頭屋 你要貸一定可以啊 可是貸款那麼多 金流很
05/05 14:26, 9F
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05/05 14:26, 1周前 , 10F
緊 你ok就ok 其他問題都不難解決
05/05 14:26, 10F
推
05/05 14:44, 1周前 , 11F
有償還本金應該會比較好轉增貸，
05/05 14:44, 11F
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05/05 14:44, 1周前 , 12F
但是你也可以原銀行直接增貸，
05/05 14:44, 12F
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05/05 14:44, 1周前 , 13F
條件不一定比較差，
05/05 14:44, 13F
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05/05 14:44, 1周前 , 14F
多久可以轉增/增多少也沒有標準答案，
05/05 14:44, 14F
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05/05 14:44, 1周前 , 15F
主要看有沒有綁約。
05/05 14:44, 15F
推
05/05 17:00, 1周前 , 16F
娶個老婆
05/05 17:00, 16F
推
05/05 17:59, 1周前 , 17F
二十年來141414洗三輪了，前面三間北市大樓繳清了後改
05/05 17:59, 17F
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05/05 17:59, 1周前 , 18F
借透支
05/05 17:59, 18F
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05/05 18:16, 1周前 , 19F
差一個老婆而已了XD
05/05 18:16, 19F
推
05/06 00:10, 1周前 , 20F
短期內還款增貸這麼頻繁，聯徵都看得到喔
05/06 00:10, 20F
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05/06 00:11, 1周前 , 21F
只能說看銀行的解讀
05/06 00:11, 21F
瞭解！那我先詢問一下配合的專員，提早做準備
推
05/06 00:12, 1周前 , 22F
人頭屋借款人是誰？如果你有找人頭的紀錄又短期買賣
05/06 00:12, 22F
這間是掛親人名下，用贈與的名義作為頭期款，時間也接近兩年，短期無買賣打算
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05/06 00:12, 1周前 , 23F
很容易被刁
05/06 00:12, 23F
推
05/06 00:14, 1周前 , 24F
3年內的買賣銀行都看得到
05/06 00:14, 24F
推
05/06 16:28, 1周前 , 25F
其實這三間沒有要買賣，怎麼做你都可以
05/06 16:28, 25F
原本的想法是希望最大化利用槓桿並且做為下一屋的啟動資金，但短期看來不太容易... ※ 編輯: lunchkuo (223.139.254.27 臺灣), 05/06/2024 23:15:19
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