[心得] 新竹畢業文(二胎房)
看板home-sale (房屋交易)作者Cu56 (See You 56)時間1周前 (2024/05/11 01:03)推噓23(25推 2噓 24→)留言51則, 25人參與討論串1/3 (看更多)
在新竹畢業一年了，受到版上許多文章的幫助，決定跟各位分享一下，這是一篇關於二胎房的畢業文，版上對於房貸二胎的相關資訊沒有很多，希望這篇文章可以幫助到大家。
【背景】
由於租約及工作等等因素，一直拖到太太懷孕七個多月才開始找房
當時小弟手上現金大約250萬，太太約50萬，考慮我們的負擔能力及後續裝潢家電，把目標訂在1200萬內的3房平車中古屋
我們只用一個週末的時間看了符合我們需求的15間中古屋就下斡了
期間沒有找長輩來看，家裡的長輩就是老觀念只有反對，且小孩出生在即，我們決定不依靠家中資源速戰速決
【非常艱辛的過程】
下了斡旋也約了簽約時間，畢竟第一次買房心裡難免會緊張，最後還是決定跟長輩說，請長輩陪同前往簽約
家父當時隨口問了一句是否有看過謄本，此時我們才知道大事不妙，原來這間房子有設定二胎，房仲真的是很可惡，簽斡旋時完全沒提這間房子產權非常複雜
但是我們不想白白損失斡旋金，而且也確實有買房的需求，最終還是決定買下來，殊不知這是一場惡夢的開始。
【交易過程】
這間房子最麻煩的地方在於除了原有的銀行房貸2筆之外還有民間銀行貸款2筆(其中一筆已清償)
我們這間的買賣流程是走較常見的先過戶再清償(俗稱背胎過戶)，流程可參考這篇文章
https://lurl.cc/DazygA
文中第一個方案要賣方先湊錢完成塗銷再過戶，這個基本上不太可能。
畢竟賣方都已經負債到需要賣房了，要籌措資金去塗銷幾乎是不可能的，更不要說還有利息的問題
常見的情況(我們也是走這個方式)是由買方頭期款去做清償，通常房屋價格也會比較低一點。畢竟買方要承受一定程度的風險，但是我們事先並不知情...所以是用行情價去買這間房子
買賣的過程是先過戶→買方拿頭期款清償二胎貸款→買方房貸清償賣方銀行房貸
【插曲】
1.房貸
找房貸銀行的過程讓我有點意外，原本認為自己工作穩定收入正常，銀行應該隨便找不是問題，結果房貸條件比較好的公股銀行看到謄本之後，都直接跟我說沒辦法承作。
代書介紹的銀行說鑑價有到，可以貸8成30年沒問題，當時我心中覺得不是很穩妥，自己又另外找好幾間詢問。
後來核貸下來果然出事了，專員告知鑑價不到，還差30萬需自行負擔且年限只有25年。
好在當時我自己有同時找另一間評估，我也花比較多時間在跟專員討論，最終有達到鑑價8成+30年。
所以代書介紹的銀行真的參考就好，不要覺得代書介紹就一定沒問題。也好險當時我兩間是同步在進行，不然超過合約的壓的日期可能會有罰款產生。
2.二胎
因為這間房子有二胎要處理，當初的交屋時間有壓比較長60天(一般是壓45天)。
在貸款搞定之後，要啟動履保動撥去代償二胎，代償後也拿到清償證明，接著是去地政做塗銷。
此時不出意外就要發生意外了
前面有提到，屋主的民間二胎有兩筆，其中一筆已經清償，但是屋主沒有先塗銷，結果要塗銷的時候發現"他項權利證明書"不見了。(有清償證明但是沒有他項權利書)
最不爽的是...這個時間已經是合約交屋日，我們頭期付了，二胎也代償了，結果確被告知二胎還沒辦法塗銷，代書助理一句現在也不知道該怎麼辦，交屋日無期限延期。(重點是此時頭期款已經拿去清償二胎)
此時我們已經不忍了，打去罵房仲跟代書，要求他們積極處理，並且告知交屋日及延遲交屋賠償。
隔天代書助理才告知會請二胎銀行開立切結書，拿到切結書後就會去塗銷。不知道是不是每個代書都只有簽約才會出現，其餘時間任何需求跟進度都只能找助理...代書根本不會理你
【後續】
其實這個時期真的是最煎熬的時刻，因為頭期款都已經付出去了，但是遲遲無法塗銷，也不知道這段時間會不會再節外生枝，那種未知的恐懼真的讓人感到壓力很大
尤其家人罵聲連連，一直唸我們太衝動，也不跟家裡討論，買了一個問題很多的房子。
另一部分的壓力是朋友同事也都在問何時交屋、裝潢、入住，要約拜訪時間根本遙遙無期。
然而最重要的問題其實是裝潢，原本約好的時間必須往後延期一個月。
不過還好裝潢是請親戚承作，親戚也非常幫忙，跟我們說我們確定時間，他就會把時間排出來給我們。如果是找一般廠商的話都不知道會不會有違約金或罰款的問題產生
【交屋】
最後我們被拖了一個月才交屋，我們要求賣方必須依照合約賠償延遲交屋的罰款。
賣方不想全額去負擔這筆錢，協商後賣方同意賠償一個月租金的金額，算是對我們延遲的一點補貼。
這邊我也有特別爬文找過資訊，如果賠償談不攏的話，買方是不能阻止銀行撥款清償的(不符合比例原則)，但買方可以提出一個比例的金額作為爭議款。
但此時對簿公堂的話對買方而言非常吃虧，因為房屋還沒點交，等於沒辦法開始裝潢，也不能入住。
重點是銀行已經撥款清償前屋主的房貸，這樣表示要開始繳房貸，因為沒地方住只能繼續租房，房租+房貸的壓力下很難跟屋主耗(當然後續這些都可以跟屋主求償，但是也要有本錢撐到那個時候...)
【總結】
這邊總結一些個人的建議
給買方
1. 要確定二胎現在還欠多少錢，頭期款夠不夠付，請屋主或房仲去問當日結算的欠款
2. 賣方一定會要買方簽履保動撥去付二胎，可以的話要求賣方簽本票放在代書那邊，並請房仲當連帶保證人
註1: 這是我後來查到比較能保障買方頭期款的方法，實際上賣方跟房仲會不會簽...不知道
註2: 我感覺簽本票只是簽心安的，因為交易取消的話買方也沒錢還，而且在房子設定順位時，買方會在最後，所以要確認二胎到底能不能清償才是重點
3. 動撥同意書上面會有金額跟對象，我會先把二胎的名字寫上去，避免賣方私自提領
給賣方
其實就是上面那些注意事項，如果二胎打算用買方頭期款清償的話，一定要要求簽約時寫動撥同意書
不然就會像板上文章的案例，跑房貸時銀行告知無法撥款給非金融機構，最後賣方要自己想辦法籌錢
【心得】
這一路走來真的很辛苦，不過還好最後有順利交屋，能給妻兒一個家。小孩還沒出生以前，其實還沒想好到底要定居在哪邊，也沒有積極在關心這些事情，也還好有孩子推了我們一把。
【趣事】
分享一件有趣的事情，當時小朋友出生後月中有免費的算命課程，我們報了生辰八字給老師後...
：恭喜你們，這個小朋友帶財唷。你們是不是最近買房子了？
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我們有親戚會看面相也說這個小朋友帶財 哈哈
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有阿 付滿2% QQ
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沒錯 賣方跟房仲是認識的 賣方都缺錢了 不太可能願意花錢找金主
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你說對了 屋主手上有好幾間全部都借好借滿 其他間都被法拍了...
也好險沒其他額外債務跑出來
第一次看房+買房沒經驗QQ
噓
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不得不說這代書服務真的很不行 在這件事情的處理上都是我發問隔半天才回覆
我沒問他就裝死...
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謝謝各位的祝福 這個房仲從業超過10年
他覺得我們有買房需求 加上新手不懂
而且賣方是跟房仲認識的
就巧妙的避開一些資訊沒告訴我們
我覺得跟品牌沒有太大的關連
※ 編輯: Cu56 (112.78.64.43 臺灣), 05/11/2024 15:26:29
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