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[心得] 台中半自建新透套分享

看板home-sale (房屋交易)作者 (Hey)時間1年前 (2024/06/03 23:36), 1年前編輯推噓54(54推 0噓 22→)
留言76則, 56人參與, 1年前最新討論串1/1
過去十年一直在做兩房三房 出租 買賣 價差型的物件 也累積了一定資產 因有朋友一直在做自地自建透套 看起來很好賺 現金流很猛 所以從兩年前開始嘗試尋找適合的標的 這個房子是雙拼合建 地主持有另一半 一開始很擔心 沒電梯 不好租 生活機能普通 不好租 大雅平均套房租金低（7-11k) 但又想實現自己的一些想法 （例如室內擺設不靠裝潢） 加上是全新所以就捏了直上 之所以說”半自建” 是我從地主蓋到大約三樓結構體接手 優缺點等等說明 先講結論 1. 物件資訊： 地點在大雅 靠近中科 地坪39 建坪71 增建約10坪 沒有電梯 五樓透天 筏式基礎 （9個房間 7間套房+ 1間兩房） 半完工照 https://i.imgur.com/WbNwqrR.jpeg
完工照 https://i.imgur.com/7d2uQgL.jpeg
2. 總成本：約2050萬 物件交易約1950萬+ 所有傢俱家電加蓋約90萬 （房間冷氣 冰箱 洗衣機 電視 淘寶ikea傢俱等） 公共空間包括一台飲水機 監控門禁系統 八支攝影機 只有加蓋一間有鐵皮+木工裝潢 其他都是靠傢俱擺設 3. 投報率：因為有要求篩選租客 三週才滿租 一間套房平均出租1.3萬（最低1.2 最高1.5） 坪數A型約5.8坪 B型約6.5-7坪 含陽台廁所 兩房租2萬 （約12坪） 算下來總價投報約6.3% 現金投報扣掉利息約24% 這個租金應該突破大雅區新高 再來講貸款 銀行鑑價高於我的賣價 就貸八成 利率地板價 2.185 寬限期三年 室內公共區域照片 https://i.imgur.com/RTJ1jjd.jpeg
https://i.imgur.com/dNiEDd0.jpeg
https://i.imgur.com/cDn8Xvi.jpeg
https://i.imgur.com/BFoh3R5.jpeg
https://i.imgur.com/2dYDAyp.jpeg
房間照片 套房A型 https://i.imgur.com/VwiM4AS.jpeg
https://i.imgur.com/c2xlST8.jpeg
https://i.imgur.com/lduFr1i.jpeg
套房b型 https://i.imgur.com/3r89t8x.jpeg
https://i.imgur.com/OpxP8lM.jpeg
https://i.imgur.com/dsjqyi5.jpeg
https://i.imgur.com/v4ywKET.jpeg
https://i.imgur.com/bNOnPvj.jpeg
兩房 https://i.imgur.com/j2CGqOd.jpeg
https://i.imgur.com/p1klu0k.jpeg
心得 1. 累 很累 非常累 因為是第一棟 沒有模組化的設計 工班與相關供應鏈 所以..如果沒有心理準備 沒有高級打雜技能 沒有一點diy能力 不要輕易嘗試… 2. 最大的收穫是 供應鏈管理 +施工學習與監工經驗+ 純傢俱擺設低成本挑戰裝潢 包括找到對的配合工班 好壞師傅 還有一些組裝傢俱工 水電工 代租代管業者等 淘寶好壞賣家 各種優化與嘗試錯誤 以及對於租屋市場的了解 現在年輕人租屋重視氛圍 只要新 氣氛營造得好 多放一點擺設 小巧思 就很容易租出去 3. 因為是對地主/屋主 簽的是買賣契約 好處是 不怕營造跑掉 如果出事 屋主要負擔違約責任 再來只要工程delay 還可以求償萬分之二一天 缺點是 蓋到一半沒辦法改圖 一直很擔心沒電梯會很難出租 或是租金太低 結果沒想到隨便弄一弄租金有突破天際 爽啦 以上分享 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 43.255.89.238 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1717429014.A.996.html ※ 編輯: MrEric (43.255.89.238 臺灣), 06/03/2024 23:42:05 ※ 編輯: MrEric (43.255.89.238 臺灣), 06/03/2024 23:46:59
推
06/03 23:44, 1年前 , 1F
太強了
06/03 23:44, 1F
推
06/03 23:45, 1年前 , 2F
推，工程真的很麻煩，我光轉介要背書就超耗心力的
06/03 23:45, 2F
推
06/03 23:46, 1年前 , 3F
月租1w3，那我加錢入住新青安好惹，至少還有電梯!!!
06/03 23:46, 3F
推
06/03 23:46, 1年前 , 4F
台中後站一堆三房都租約3萬了..
06/03 23:46, 4F
推
06/03 23:48, 1年前 , 5F
大雅好地方
06/03 23:48, 5F
※ 編輯: MrEric (43.255.89.238 臺灣), 06/03/2024 23:57:14
推
06/03 23:57, 1年前 , 6F
中科不敗，恭喜出租，又累積到經驗！請問秀山苑字牌是
06/03 23:57, 6F
→
06/03 23:57, 1年前 , 7F
淘寶訂製的嗎？超好看，求店家
06/03 23:57, 7F
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06/03 23:57, 1年前 , 8F
私訊我給你賣家
06/03 23:57, 8F
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06/03 23:58, 1年前 , 9F
嘖，大雅一個月租一萬三，真的不如加入新青安就好，還幫你
06/03 23:58, 9F
→
06/03 23:58, 1年前 , 10F
付
06/03 23:58, 10F
推
06/04 00:02, 1年前 , 11F
樓上沒住過中科，附近透天改套超多，如果在西屯接近台
06/04 00:02, 11F
→
06/04 00:02, 1年前 , 12F
灣大道，1萬3月租只有5坪大的套房，就算隔音不好因為中
06/04 00:02, 12F
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06/04 00:02, 1年前 , 13F
科還是秒租掉，選大雅通勤時間一樣，換的是空間，相信
06/04 00:02, 13F
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06/04 00:02, 1年前 , 14F
真的有市場
06/04 00:02, 14F
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06/04 00:03, 1年前 , 15F
說的也是 趕快去買房不要租房！
06/04 00:03, 15F
推
06/04 00:03, 1年前 , 16F
讚哦 羨慕QQ
06/04 00:03, 16F
→
06/04 00:05, 1年前 , 17F
不銹鋼 加木板質感真的讚
06/04 00:05, 17F
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06/04 00:05, 1年前 , 18F
06/04 00:05, 18F
※ 編輯: MrEric (165.225.242.167 美國), 06/04/2024 00:08:58
→
06/04 00:06, 1年前 , 19F
租房子超過一萬真的租不如買，還在租就是那些沒上車的魯蛇
06/04 00:06, 19F
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06/04 00:07, 1年前 , 20F
不就那些Zack的信徒
06/04 00:07, 20F
→
06/04 00:07, 1年前 , 21F
我說的是單人平均一萬
06/04 00:07, 21F
推
06/04 00:14, 1年前 , 22F
光用看的就很累
06/04 00:14, 22F
推
06/04 00:15, 1年前 , 23F
買二手用新青安租五年的概念都超划算
06/04 00:15, 23F
推
06/04 00:18, 1年前 , 24F
這樣蓋71+10坪，建物造價成本要多少?
06/04 00:18, 24F
地主2020簽的約 營造一坪報12萬多 蓋到後面唉唉叫 越蓋賺越少 最後可能打平或小虧
推
06/04 00:19, 1年前 , 25F
出租一樣適用 新 治百病
06/04 00:19, 25F
推
06/04 00:27, 1年前 , 26F
地坪39 只蓋71是不是少了點
06/04 00:27, 26F
推
06/04 00:27, 1年前 , 27F
讚。我也要蓋
06/04 00:27, 27F
推
06/04 00:37, 1年前 , 28F
能否請益扣除營造成本，裝潢單價大概花了多少呢? 感恩
06/04 00:37, 28F
推
06/04 00:48, 1年前 , 29F
超強
06/04 00:48, 29F
→
06/04 00:49, 1年前 , 30F
沒有裝潢 一間的傢俱家電成本大概6萬多
06/04 00:49, 30F
推
06/04 00:50, 1年前 , 31F
推 好厲害
06/04 00:50, 31F
推
06/04 01:02, 1年前 , 32F
讚讚讚
06/04 01:02, 32F
※ 編輯: MrEric (165.225.242.164 美國), 06/04/2024 01:18:18
推
06/04 01:19, 1年前 , 33F
推
06/04 01:19, 33F
推
06/04 01:34, 1年前 , 34F
五樓爬一下樓梯還好啦
06/04 01:34, 34F
推
06/04 02:46, 1年前 , 35F
美感很好！ 我有兩張跟你一樣的椅子XD
06/04 02:46, 35F
推
06/04 03:56, 1年前 , 36F
很強…
06/04 03:56, 36F
推
06/04 06:39, 1年前 , 37F
推
06/04 06:39, 37F
推
06/04 06:40, 1年前 , 38F
很強
06/04 06:40, 38F
推
06/04 07:07, 1年前 , 39F
強
06/04 07:07, 39F
推
06/04 07:40, 1年前 , 40F
太強了…
06/04 07:40, 40F
推
06/04 07:43, 1年前 , 41F
請問租約有公證還是報稅嗎，想跟著嘗試看看
06/04 07:43, 41F
→
06/04 07:58, 1年前 , 42F
有喔 都合法程序 也給租屋補助
06/04 07:58, 42F
推
06/04 08:06, 1年前 , 43F
推 這個好強 租金真的嚇人
06/04 08:06, 43F
推
06/04 08:32, 1年前 , 44F
成本比想像中多 推分享
06/04 08:32, 44F
推
06/04 08:46, 1年前 , 45F
2000萬房月租11萬投報真香
06/04 08:46, 45F
推
06/04 08:49, 1年前 , 46F
漂亮
06/04 08:49, 46F
推
06/04 08:53, 1年前 , 47F
那個鞋櫃是ikea的嗎?
06/04 08:53, 47F
鞋櫃是鐵製的 可以上鎖 重點是15公分厚 淘寶搜尋 薄鞋櫃
→
06/04 08:54, 1年前 , 48F
我也想要字牌訂製賣家資訊 謝謝您
06/04 08:54, 48F
→
06/04 08:56, 1年前 , 49F
月租11萬這樣算是15年回本嗎？
06/04 08:56, 49F
推
06/04 08:58, 1年前 , 50F
一間六萬多超強
06/04 08:58, 50F
推
06/04 09:01, 1年前 , 51F
老哥，叫你第一名。
06/04 09:01, 51F
推
06/04 09:06, 1年前 , 52F
蓋這樣才2000萬太便宜了吧
06/04 09:06, 52F
推
06/04 09:08, 1年前 , 53F
蓋這樣兩千萬超便宜 賺到了
06/04 09:08, 53F
推
06/04 09:45, 1年前 , 54F
投報太高了吧 太扯了
06/04 09:45, 54F
推
06/04 10:01, 1年前 , 55F
請問貸款是蓋好才貸的嗎，跟屋主合資是建物而已嗎
06/04 10:01, 55F
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06/04 10:01, 1年前 , 56F
？
06/04 10:01, 56F
使用執照過後開始申請貸款 跟地主 土地和建物所有權都分開 只是是同一個營造一起蓋
推
06/04 10:05, 1年前 , 57F
蠻好奇到處都有在蓋投套，市場竟然還沒飽和
06/04 10:05, 57F
→
06/04 10:11, 1年前 , 58F
慎防馬桶下水道堵住
06/04 10:11, 58F
謝謝提醒 當初設計規劃就考慮多套房的使用 包括進排水 包括電路 一層兩間每間獨立迴路50A
推
06/04 10:17, 1年前 , 59F
美感很好
06/04 10:17, 59F
推
06/04 10:19, 1年前 , 60F
06/04 10:19, 60F
→
06/04 10:31, 1年前 , 61F
透套有段時間很少 少子化初期大家不蓋 然後會折舊
06/04 10:31, 61F
→
06/04 10:32, 1年前 , 62F
新的一直有需求 舊的會慢慢退出市場 像飯店也是一直蓋
06/04 10:32, 62F
同意這樣的看法 感覺套房的折舊會特別高 比兩房三房來得高
推
06/04 11:12, 1年前 , 63F
蓋這樣才2000萬 好划算
06/04 11:12, 63F
推
06/04 11:34, 1年前 , 64F
室內很有質感，我會想租的那種
06/04 11:34, 64F
推
06/04 11:40, 1年前 , 65F
不錯 加油 接下來就是繳稅的問題而已...
06/04 11:40, 65F
m大 先衝租金 再衝價差… 繳稅之後再想了
推
06/04 11:49, 1年前 , 66F
好強 滿漂亮的
06/04 11:49, 66F
推
06/04 12:08, 1年前 , 67F
好猛
06/04 12:08, 67F
推
06/04 12:23, 1年前 , 68F
想知道淘寶傢俱店名
06/04 12:23, 68F
推
06/04 12:43, 1年前 , 69F
太強大了
06/04 12:43, 69F
太多人問招牌廠家 搜尋淘寶 精誠標局 傢俱 請大家以圖搜圖在淘寶上尋找即可 ※ 編輯: MrEric (50.202.30.7 美國), 06/04/2024 13:10:10
推
06/04 13:13, 1年前 , 70F
花13000在台中大雅住套房 也太盤
06/04 13:13, 70F
→
06/04 13:14, 1年前 , 71F
我南屯二房17坪才租15000 感覺我太佛心了
06/04 13:14, 71F
推
06/04 13:26, 1年前 , 72F
超強
06/04 13:26, 72F
推
06/04 13:42, 1年前 , 73F
好屌，不過感覺好像沒啥賺頭
06/04 13:42, 73F
推
06/04 21:08, 1年前 , 74F
好讚 但中科新手好像還是會選東海這側租欸
06/04 21:08, 74F
推
06/05 02:36, 1年前 , 75F
強爆了
06/05 02:36, 75F
推
06/05 10:06, 1年前 , 76F
大推
06/05 10:06, 76F
※ 編輯: MrEric (49.217.120.184 臺灣), 01/19/2025 13:29:10
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