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[心得] 社宅包租代管從業心得

看板home-sale (房屋交易)作者時間3周前 (2024/08/26 12:03), 3周前編輯推噓12(13推 1噓 8→)
留言22則, 16人參與, 3周前最新討論串1/2 (看更多)
雙北社宅從業人員來了 入行到現在約5個月 來分享一下心得還有Q&A 目前手上案件25件，五個月這個數量應該算不差 做社宅也沒甚麼訣竅，其實個人認為能為房東挑選好租客才是重點 好租客的定義？ A:兩大兩小，家庭總收入20萬，職業性質穩定，存款接近台北上限750萬 B:兩大兩小，家庭總收入13萬，一般上班族，存款約200萬 以表面上的條件來看，A會比較優質 但是如果A是特定的族群，要求就可能會比較高 兩組同一天帶看，A會覺得哪裡要怎樣怎樣 反而B覺得有些地方有小問題還好 那我覺得B會更適合當租客 手上的案件約有三間是房東自行招租，之後再委託我簽約管理 其中有兩件比較複雜，房東定金只收幾千之後，也沒簽屬任何文件 租客就搬進去了，這種都有可能會『霸屋』 後來也是協助房東處理後續糾紛，像是已經把床邊櫃整個拆掉等等 再來維修的話，我這通常第一次維修一定自己跑，其實不是我很閒 而是要去看租客的入住狀況並回報，有幾位房東覺得我自己跑也太累 但是跟他們說明原因之後，藉著維修的名義進去看狀況 如果發現有異常或者需要改善的地方，就可以馬上處理 最後是房東都會覺得他可以自己帶看，是這樣沒錯 但是，還是要配合房東的時間阿，如果一組租客真的不錯 卡在時間沒辦法搭配到，那有可能就錯過了這組租客 我這裡帶看的話時間選擇多，帶看也會簡單錄影 帶看期間也會跟租客講那些可以用，那些不能用等等 甚至點交還會錄影，這樣避免之後有爭議 Q&A部分 1.哪種物件可以做社宅？ 基本上房屋稅單在自用部分就可以做社宅，營業用那邊必須為『空白』 2.原本有租客還可以做社宅嗎？ 可以啊，而且有些租客已經申請租屋補助了，做社宅對房東也是更有保障 3.修繕補助怎麼請領？ 修繕需要同位子前中後三種照片，且只有列在設備清單上的才可以申請補助 目前一個月會送件一次，所以補助約三個月左右入帳 4.公證是不是必須以及補助多少？ 我的案子不公證的只有一件，因為房東真的很忙，也找不出代理人 在三方都沒有合作過的狀況下，個人強烈建議公證 雖然不正常的房客大概95%都會在帶看被我嚇跑，但是為了後續管理 有一個公證來做拘束應該是最好的 再來，代管跟包租公證費都有補助 並沒有包租不補助的道理，只是包租都是由公司這裡付公證費 房東一開始不用支付而已，那超過4500部分公司會跟租客各半分 5.以前都自己招租管理，那給社宅有甚麼優勢？ 　如果都遇到會自行處理的房客當然好，但是如果遇到一次要求很多 　剛好屋況也有些瑕疵，那租客一定三不五時會打給房東 　這時候我的作用就會出現，通常是會給房東租客選項看怎麼處理 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.34.128.14 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1724645011.A.87C.html
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08/26 12:14,
好奇如果遇到89或素質差的要怎麼面對
08/26 12:14
通常帶看的時候就能感覺得出來，我第一次帶看就遇到過 沒經過我的同意開始開櫃子等等，滿多跡象都可以看出來的
推
08/26 12:15,
你講的兩種租客 市場對嗎？怎麼沒買房阿
08/26 12:15
對喔，因為有存款也不一定要買房阿，每個人選擇不同 我文山區兩間租客都是動產接近上限，然後帶兩個小朋友 ※ 編輯: lenord (1.34.128.14 臺灣), 08/26/2024 12:19:06
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08/26 12:18,
A看來就還在存錢阿 2小 總收20 台北買三房很硬
08/26 12:18
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08/26 12:18,
B要住北市 大概就租一輩子惹
08/26 12:18
對的，A的案例就是等租三年或者六年再買房 ※ 編輯: lenord (1.34.128.14 臺灣), 08/26/2024 12:20:20
推
08/26 12:21,
A這種真的不要來跟人搶社宅了
08/26 12:21
推
08/26 12:28,
家庭月收入20萬還能申請社宅？
08/26 12:28
可以喔，別超過266184就好 但是不能申請租屋補助
推
08/26 12:31,
因為有2小當分母
08/26 12:31
沒錯 ※ 編輯: lenord (42.70.144.101 臺灣), 08/26/2024 12:50:35 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.34.128.14 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1724645011.A.87C.html
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08/26 12:14, 3周前 , 1F
好奇如果遇到89或素質差的要怎麼面對
08/26 12:14, 1F
通常帶看的時候就能感覺得出來，我第一次帶看就遇到過 沒經過我的同意開始開櫃子等等，滿多跡象都可以看出來的
推
08/26 12:15, 3周前 , 2F
你講的兩種租客 市場對嗎？怎麼沒買房阿
08/26 12:15, 2F
對喔，因為有存款也不一定要買房阿，每個人選擇不同 我文山區兩間租客都是動產接近上限，然後帶兩個小朋友 ※ 編輯: lenord (1.34.128.14 臺灣), 08/26/2024 12:19:06
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08/26 12:18, 3周前 , 3F
A看來就還在存錢阿 2小 總收20 台北買三房很硬
08/26 12:18, 3F
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08/26 12:18, 3周前 , 4F
B要住北市 大概就租一輩子惹
08/26 12:18, 4F
對的，A的案例就是等租三年或者六年再買房 ※ 編輯: lenord (1.34.128.14 臺灣), 08/26/2024 12:20:20
推
08/26 12:21, 3周前 , 5F
A這種真的不要來跟人搶社宅了
08/26 12:21, 5F
推
08/26 12:28, 3周前 , 6F
家庭月收入20萬還能申請社宅？
08/26 12:28, 6F
可以喔，別超過266184就好 但是不能申請租屋補助
推
08/26 12:31, 3周前 , 7F
因為有2小當分母
08/26 12:31, 7F
沒錯 ※ 編輯: lenord (42.70.144.101 臺灣), 08/26/2024 12:50:35
噓
08/26 12:59, 3周前 , 8F
純噓樓上 A為什麼不能搶社宅？
08/26 12:59, 8F
推
08/26 13:07, 3周前 , 9F
推
08/26 13:07, 9F
推
08/26 13:10, 3周前 , 10F
請問加入社宅後不租了要賣房 是不是不能用自用費率？
08/26 13:10, 10F
嚴格來說出租都會碰到這個問題
推
08/26 13:46, 3周前 , 11F
加油、社宅從一期到四期現在規定越來越嚴格、以後需要
08/26 13:46, 11F
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08/26 13:46, 3周前 , 12F
用更高的標準來做每件案件
08/26 13:46, 12F
真的，拉高標準才能長久的做這行
推
08/26 14:16, 3周前 , 13F
好奇問一下你是股版雷大嗎
08/26 14:16, 13F
說好不提十年水桶
推
08/26 15:26, 3周前 , 14F
住土城，社宅作到文山區了，想想就好累
08/26 15:26, 14F
我還有一間是淡海新市鎮的，其實租客挑的好可以省很多時間 ※ 編輯: lenord (42.70.144.101 臺灣), 08/26/2024 16:43:56
推
08/26 17:41, 3周前 , 15F
社宅就地域性不強，我從淡海到北桃園都有..
08/26 17:41, 15F
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08/26 17:53, 3周前 , 16F
真的是雷大xd
08/26 17:53, 16F
推
08/26 19:34, 3周前 , 17F
做這個待遇好嗎？
08/26 19:34, 17F
推
08/26 20:49, 3周前 , 18F
各家業者分紅不一樣
08/26 20:49, 18F
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08/26 22:27, 3周前 , 19F
現在一堆人還以為社宅租客 = 弱勢、八大
08/26 22:27, 19F
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08/26 22:27, 3周前 , 20F
但要代管，業者自己也會篩選，又不是一般租賃
08/26 22:27, 20F
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08/26 22:28, 3周前 , 21F
收完服務費就雙手一攤裝沒事
08/26 22:28, 21F
推
08/27 15:09, 3周前 , 22F
社宅業者10個有9個是垃圾
08/27 15:09, 22F
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