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[心得] 資產規劃小結與檢視

看板home-sale (房屋交易)作者 (春日部四郎)時間1月前 (2025/04/25 22:57), 編輯推噓54(67推 13噓 197→)
留言277則, 50人參與, 1月前最新討論串1/2 (看更多)
講下最近個人操作的階段小結， 會有點雜，可以噓 “當你個版” 先從很久沒講的A7開始，快速帶下。 超久沒講A7的， 一個原因是 跟 919後預測的 都差不多， 沒什麼更新。 二來是 我原本還想吃貨 嘻嘻。 有興趣的標的，就那個市場派建商，會看輿論買氣開價的那案。 所以低調點暫時不吹。 不過啊，延後開案延太久了啦， 晚了我們就不要了。 錢這個月不小心沒忍住打掉了= = 如今一半以上標的不在A7 好，開吹。 我發現，我的投資傾向，真的他媽保守到家欸。 2023 2024我就一直分享， 我買的標的，最重要就是工作機會， 因為我一定要保證出租，金流不能付太多。 我記得還被m大一集podcast嘴過 A7重點是捷運怎麼會是華亞科。 哇，我發現我真的是先想著不要輸 在買房的。 近華亞科的爆發力雖然不及捷運邊，但出租是真的秒租好租。 雖然不會有超額報酬，但可以幫你度過低迷時期啊。 昨天西卡發文說大家都只想攻擊不想防禦， 哇，原來只有我基因內建想得的是防禦嗎？ 對比這幾天板上討論的某區域， （之前分析 有直接嘴過地名， 但那是為了分析判斷，不是為了嘴人。 現在發生了，碼一下地名） 之前當地投客都說 我們本來就不是靠科技業。 我想說，對啦，你們3X萬時不用靠， 但5 6 7字頭時，還只有以前的支撐能力，本益比投報率怎麼撐得住。 A7原則上，工作機會還是能咬著交屋潮。 除非有當地企業說我們要大幅外移去美國。 （但肉鬆本來就在美國組L11了，好像沒什麼差） 整體台灣的需求，到今天我依然偏看好， 變數再看下半導體關稅。 不過，再差，至少最近動工的一堆廠房廠辦，要先塞滿人吧？ 這是需求的支撐。 供給部分， 整個重劃區，全區都被房地合一鎖住。（合宜除外） 滿多重劃區旁邊都好幾年成屋的， 你沒被鎖，你旁邊建案先低價跑。 能便宜撿到的 基本只有不太鳥房地合一的2023/6前預售屋。 房地合一真的德政欸。 如果沒房地合一，這波恐慌，一定有逃命潮。 這是鎖供給部分。 工作機會 跟 政府鎖籌碼， 單一要素都不足以構成不會跌的充要條件。 但，這個（工作機會） 再加上這個（房地合一）， 能不能站著 把錢掙了？ 反正一樣是量縮，物件待價而沽， 建商、住戶，覺得風頭過了還是會漲，沒必要現在丟出來賣。 再回到個人操作這件事， 既然發現了自己個性極度保守， 但願意對保守物件開槓桿， 那 這不就是美債嗎？ 哇，這邊真的不得不吹下m這套疊法， 第一關掛四用途，有了。 若債跌，管他的，反正鎖利繳房貸。 槓桿狀態下，配息報酬，也沒有到真的很少。 若經濟大爆崩，債漲，爆發一波。 上面這些是數學上的好處， 實際上不只。 你可以無限擴張貸款，只要你敢貸， 貸到收支比爆前， 4.5 4.6 4.7 5.0 貸到就丟進去。 對於小白新手的貸款心魔 有很強的穩定作用。 萬一真的認為是高點，不想一貸就丟， 也能先還掉券商質押。有需要再用。 搭配券商質押，讓增貸這種長期貸款， 變得超級有靈活性。 誰還需要高利的理財型貸款？ 同時達到大額+長天期攤還+低利+靈活性+提供金流+ 經濟爆炸時 把報酬賺輸股票仔的 這幾年 都要回來 的復仇性+ 最重要的，易複製性。 這到底什麼神仙操作啊？ 房 債，都是穩定資產。 意思就是，你能計算幾年內的現金流量表。 讓你的財務可規劃。 什麼時候能簽房子、什麼時候需要增貸、什麼時候需清還款 為了下一戶貸款做準備。 全部清清楚楚、可試算、可編程。 不用看這個月的股票報酬 才知道我下個月能買什麼東西。 這組合，太適合我個性了吧？ 然後， 既然我的傾向是對穩健資產 開槓桿， 要更進一步，需要PI PB資格。 以獲得開更奇怪的槓桿能力。 啊我就窮逼沒錢。 這些就一個白手起家仔的掙扎過程。 所以，我其中搞了怪招的兩戶，預計回收結案時間，壓在同一年。 理論上那時候我現金會最多， 可能剛好一戶到時候需要獲利了結的， 賣一賣應該能符合資格。 之前我發文講這個， 一堆玻璃心受傷。 https://i.imgur.com/OeQBFDg.jpeg
但lv1在幹嘛 真的不是重點， 重點是 再往上，的每一層突破，都是血淚啊。 最後， 最近在想， 我就按照，規劃好的時程貸款、交屋， 資產自然會累積。 但真的是最佳解了嗎？ 有這麼容易嗎？ 穩到我自己都會怕。 是不是有什麼沒想到、或知識不足根本想不到的東西， 一旦突破還能再讓報酬升一階？ 總覺得一定還有招沒想到。 ----- Sent from JPTT on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.255.226 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1745593060.A.3B3.html
噓
04/25 23:04, 1月前 , 1F
自己都說防守惹還在幻想報酬升一階
04/25 23:04, 1F
→
04/25 23:05, 1月前 , 2F
尼這種小資玩法第一葛問題94房地產投資綁在自家隔壁
04/25 23:05, 2F
→
04/25 23:05, 1月前 , 3F
然後連跳槽都不太容易
04/25 23:05, 3F
推
04/25 23:06, 1月前 , 4F
想說你怎麼那摸久不講A7，是賣掉了嗎？
04/25 23:06, 4F
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04/25 23:07, 1月前 , 5F
真的假的啦 我有一半以上不在我家隔壁欸
04/25 23:07, 5F
→
04/25 23:07, 1月前 , 6F
最近有兩個建案事務所要交屋，應該有機會撿到2021
04/25 23:07, 6F
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04/25 23:07, 1月前 , 7F
的價格
04/25 23:07, 7F
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04/25 23:07, 1月前 , 8F
上面919之後都說過的 沒什麼變動 根本在水字數
04/25 23:07, 8F
推
04/25 23:08, 1月前 , 9F
吊到老番顛你這篇就成功了
04/25 23:08, 9F
→
04/25 23:09, 1月前 , 10F
不過A7真的沒爆發力了 捷運跟工作機會 都是打底用的
04/25 23:09, 10F
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04/25 23:09, 1月前 , 11F
之前的暴漲就是因為這兩個打底太強了 甚麼公墓根本不夠看
04/25 23:09, 11F
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04/25 23:10, 1月前 , 12F
事務所不是不行 但個人不愛
04/25 23:10, 12F
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04/25 23:10, 1月前 , 13F
但現在已經漲到符合身價了 要再上去除非大公墓真的要動
04/25 23:10, 13F
推
04/25 23:10, 1月前 , 14F
A7靠近華亞真的好租啊，有機會我還想再買
04/25 23:10, 14F
→
04/25 23:11, 1月前 , 15F
事務所一樣可以社宅，然後還不佔.....佛曰不可說...
04/25 23:11, 15F
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04/25 23:11, 1月前 , 16F
A7剩下就穩穩漲機能發展 不過都是已知的規劃 確實沒爆發
04/25 23:11, 16F
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04/25 23:11, 1月前 , 17F
力 就讓後面的自住客看了舒服進來而已
04/25 23:11, 17F
噓
04/25 23:11, 1月前 , 18F
尼覺得不是隔壁 hen簡單R 尼拿來收租的離自家多遠
04/25 23:11, 18F
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04/25 23:12, 1月前 , 19F
越遠表示尼下班之後要花在服務房客的成本月高
04/25 23:12, 19F
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04/25 23:12, 1月前 , 20F
然後變成另一葛問題 何不專注本業捏?
04/25 23:12, 20F
→
04/25 23:12, 1月前 , 21F
麥當勞十字路口那邊應該能發展一些
04/25 23:12, 21F
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04/25 23:12, 1月前 , 22F
我說直白點 我看尼大概也電子業的
04/25 23:12, 22F
推
04/25 23:12, 1月前 , 23F
那個，有社宅，他們有拿政府補助跟每個月管理費，他
04/25 23:12, 23F
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04/25 23:12, 1月前 , 24F
們去搞定租客就好
04/25 23:12, 24F
→
04/25 23:12, 1月前 , 25F
沒有很想理你 真的= =
04/25 23:12, 25F
推
04/25 23:12, 1月前 , 26F
還有燃料可以慢慢堆上去 因為人口真的暴漲 機能遲早的
04/25 23:12, 26F
→
04/25 23:13, 1月前 , 27F
30->40歲 薪資成長三倍在這行是基本
04/25 23:13, 27F
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04/25 23:13, 1月前 , 28F
可以觀察一下遠雄2026那個案
04/25 23:13, 28F
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04/25 23:14, 1月前 , 29F
我在尼底下酸 又不是只酸給尼看而已
04/25 23:14, 29F
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04/25 23:14, 1月前 , 30F
瓶頸就跟林口類似 機捷政府擺爛 然後交通硬傷
04/25 23:14, 30F
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04/25 23:14, 1月前 , 31F
尼沒辦法回答這種問題 其他人要思考這種問題
04/25 23:14, 31F
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04/25 23:15, 1月前 , 32F
hen單純喇 電子業30->40歲這段收入三倍的人一海票
04/25 23:15, 32F
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04/25 23:15, 1月前 , 33F
被水桶後過氣了只好來找你槓
04/25 23:15, 33F
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04/25 23:15, 1月前 , 34F
確定要花時間搞遠遠的收租嗎? 伺候房客值得嗎?
04/25 23:15, 34F
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04/25 23:16, 1月前 , 35F
尼覺得4槓 很多人不覺得喇
04/25 23:16, 35F
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04/25 23:17, 1月前 , 36F
一堆工程師的收入增長方式94這樣
04/25 23:17, 36F
推
04/25 23:18, 1月前 , 37F
不過弄出租房真的是搞剛沒錯啦，我下禮拜交屋要來
04/25 23:18, 37F
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04/25 23:18, 1月前 , 38F
約社宅妹妹請她幫忙了
04/25 23:18, 38F
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04/25 23:18, 1月前 , 39F
不知道是否是理工科關係，其實我身邊的朋友同學大多都是保
04/25 23:18, 39F
還有 198 則推文
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04/26 09:44, 1月前 , 238F
教主也老了嗎
04/26 09:44, 238F
推
04/26 10:02, 1月前 , 239F
能理解在美國沒人能槓 所以上PTT戳的行為
04/26 10:02, 239F
推
04/26 11:13, 1月前 , 240F
不是每個人都有客觀條件身家幾億到幾十億，在台灣穩穩努
04/26 11:13, 240F
→
04/26 11:13, 1月前 , 241F
力囤房買房，四十歲身家幾千萬是必然。
04/26 11:13, 241F
推
04/26 11:17, 1月前 , 242F
Reddit 還是X找不到同溫層嗎？
04/26 11:17, 242F
推
04/26 11:19, 1月前 , 243F
房地產週期這麼長一但趨勢確定下跌不是一季兩季的
04/26 11:19, 243F
→
04/26 11:19, 1月前 , 244F
事，而且房地產流動性差，找接盤的難，如果又難出
04/26 11:19, 244F
→
04/26 11:19, 1月前 , 245F
租持有稅率拉高就是每年扣血，a90明年來看這版多多
04/26 11:19, 245F
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04/26 11:19, 1月前 , 246F
應該也沒人會回他了，因為都消失了
04/26 11:19, 246F
推
04/26 11:21, 1月前 , 247F
過往房產靠著低持有成本+高槓整條路被清德宗堵死搞
04/26 11:21, 247F
→
04/26 11:21, 1月前 , 248F
一個新清安放利多給建商高檔出貨，散戶全套
04/26 11:21, 248F
推
04/26 11:41, 1月前 , 249F
a90打工仔讚
04/26 11:41, 249F
推
04/26 12:36, 1月前 , 250F
舒服
04/26 12:36, 250F
推
04/26 12:37, 1月前 , 251F
不是...2023才買房?真的還假的 這樣怎麼掛4
04/26 12:37, 251F
→
04/26 12:49, 1月前 , 252F
竹圍确實是CP高
04/26 12:49, 252F
→
04/26 12:52, 1月前 , 253F
房版一直都有人啦,這麼多機會給你上車還不上
04/26 12:52, 253F
推
04/26 13:04, 1月前 , 254F
產線外派仔 現在AZ不是很多嗎
04/26 13:04, 254F
推
04/26 13:22, 1月前 , 255F
A7王氣勢很猛
04/26 13:22, 255F
推
04/26 13:34, 1月前 , 256F
一樓講房跟股版超新星講股一樣好笑
04/26 13:34, 256F
→
04/26 13:47, 1月前 , 257F
2023那間 增幅就能掛四啦。雖然銀行保守 大概只先認一半
04/26 13:47, 257F
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04/26 13:47, 1月前 , 258F
漲幅，但能攤長天期的錢 有多少先借多少。然後除了這間
04/26 13:47, 258F
→
04/26 13:47, 1月前 , 259F
，還有其他招能掛四 不過我就不想分享了，當個東巴 舒服
04/26 13:47, 259F
→
04/26 13:49, 1月前 , 260F
竹圍不算很差的地方啊，去年有人在問竹圍還是A7，結果看
04/26 13:49, 260F
→
04/26 13:49, 1月前 , 261F
他工作地點紅線。啊當然竹圍= = 雖然已實現跟預期未來都
04/26 13:49, 261F
→
04/26 13:49, 1月前 , 262F
不如A7, 但差距沒大到要增加通勤時間
04/26 13:49, 262F
推
04/26 14:07, 1月前 , 263F
我不是吐槽你 真心好奇 23年買預售屋 現在掛4有多少
04/26 14:07, 263F
→
04/26 14:07, 1月前 , 264F
23年底到現在也沒漲幅多大吧
04/26 14:07, 264F
→
04/26 14:12, 1月前 , 265F
沒多少啦 實登滿多筆 回推大概漲250到300，銀行大概認列
04/26 14:12, 265F
→
04/26 14:12, 1月前 , 266F
一半給我八成這樣
04/26 14:12, 266F
→
04/26 14:15, 1月前 , 267F
然後增貸的是2023成屋 不是預售。預售那間更低總又給土
04/26 14:15, 267F
→
04/26 14:15, 1月前 , 268F
銀貸，感覺沒料。問都懶
04/26 14:15, 268F
推
04/26 14:27, 1月前 , 269F
如果是這麼少的數字 找銀行二胎會不會比較好?
04/26 14:27, 269F
→
04/26 14:32, 1月前 , 270F
別 二胎後面要賣要轉貸都麻煩，得自己先把錢投回來還。
04/26 14:32, 270F
→
04/26 14:32, 1月前 , 271F
這點錢 其實信貸隨便都有，但信貸天期太短，攤下來的債
04/26 14:32, 271F
→
04/26 14:32, 1月前 , 272F
利差，差不多就還本利和而已。 對現金流沒幫助，只是在
04/26 14:32, 272F
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04/26 14:32, 1月前 , 273F
還債權而已 意義不大
04/26 14:32, 273F
→
04/26 18:39, 1月前 , 274F
不用擔心A7王啦
04/26 18:39, 274F
推
04/26 18:43, 1月前 , 275F
A90一遇到房地產,整個邏輯就跑掉了,也不知道為什麼
04/26 18:43, 275F
推
04/26 18:45, 1月前 , 276F
股票哪來修正,等如果跌到15000或12000還不是一堆人怕
04/26 18:45, 276F
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04/26 18:45, 1月前 , 277F
當初2018那波,疫情那波,不是都是上車點嗎?
04/26 18:45, 277F
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