Re: [請益] 簽了紅單(沙鹿新站重劃區)，該反悔嗎？

看板home-sale (房屋交易)作者alannn (..)時間2天前 (2025/05/26 23:08)推噓8(8推 0噓 4→)

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https://chatgpt.com/share/683482cd-b0c0-8001-8456-65758548efa1 一、先核對您手上的「31 萬／坪」行情週邊個案最新開價近一年實價均價備註勝麗交響曲 43–46 萬／坪 31.1 萬／坪同屬沙鹿新站生活圈，規劃2-4房大華鹿鳴 33–35 萬／坪 29.0 萬／坪 3-4房、同一重劃區 > 結論：31 萬／坪大約落在最近實價的中位數，不是破盤價，也稱不上泡沫價。價格本身無明顯問題，真正要衡量的是風險承受度與持有年限。 --- 二、對照您的優缺點清單面向有利因素風險與限制評論交通台鐵站前 700 m、台灣大道幹線公車，2034 年藍線捷運完工目標藍線仍在機電簽約階段，10 年空窗期屬實若打算 7–10 年內換屋，捷運紅利趕不上；自住長抱才吃得到生活機能離前站市場、全聯 600–800 m；規劃 7-11、全家、一樓店面重劃區內目前仍多空地，夜間環境偏暗機能會隨推案陸續到位，需忍受 3–5 年「黑暗期」空氣品質 2025/5/26 AQI 30（優）落塵與西南風季節性明顯，鄰近台中港燃煤機組想要長期改善仰賴中火汰舊換新進度，短期難改樓層條件低樓層省電梯費，長者、小孩疏散方便 3F 邊間：風切聲、蚊蟲、1 衛浴不開窗、易受潮；轉手需求小眾低樓層在自住市場不見得難賣，但投資客通常挑 6F↑，流動性打折資金壓力總價推算 5 坪 ×31 萬＝1,395 萬；如貸 8 成 30 年、利率 2.3%，月供約 4.3 萬您提到房貸佔所得 60% → 推估家庭月所得約 72 萬 ×0.6＝72 k；高於央行建議 35% 利率創 16 年高點且仍上行，資金壓力相對吃緊 --- 三、要不要退紅單？ 1. 仍在紅單階段、尚未正式簽約：多數建商允許無條件退訂，全額退回或扣少額工本費（依銷售公司規定）。 2. 已排約簽正式買賣契約：屬《平均地權條例》管轄，解約須依約定違約金辦理，且禁止轉售紅單。 3. 評估依據持有年限 < 7 年：建議退訂 → 通膨保值效果有限，藍線與產業紅利尚未實現持有年限 10 年、確定生養計畫、能接受月供 ≦ 40% 所得 → 可續約，自住導向 --- 四、若反悔，租屋或轉點買房怎麼選？ 1. 繼續租屋的區域建議（您可開車）區域通勤—您（梧棲）通勤—太太（西區）租金行情（2–3 房）特點龍井東海商圈 12–15 分 25–35 分（國1／台74） 15–20 k 塵土較低、東海夜市生活機能佳，房價近 30–34 萬／坪大雅 74 線沿線 20 分 20–25 分（台74快速） 14–18 k 靠近中科，日常採買成熟，房價 34.9 萬／坪烏日高鐵特區 25–30 分 12–15 分（公車＋捷運綠線） 18–24 k 三鐵共構，妻子通勤顯著縮短；房價 42.8 萬／坪，租金高 2. 改買房的替代選擇區域近一年成交價優勢風險適合策略龍井(東海／沙田路) 30.6 萬／坪仍屬海線，靠台74、國3，中科就業人口外溢未來無捷運計畫，人口成長較緩預算 1,200–1,400 萬內、中期持有大雅(中清路外围) 34.9 萬／坪靠中科＋台74，生活圈成熟，空污較沙鹿好尖峰西屯路段塞車，正核心價位逼近 40 萬自住＋5–10 年增值烏日(高鐵特區) 42.8 萬／坪三鐵＋74 快速；人口紅利最高單價高、總價壓力，投報率低若妻子通勤優先，可購小坪數 3 房 --- 五、綜合建議 1. 先算現金流月供 4.3 萬＋管理費 .5 萬，占所得 60%；建議將房貸負擔降到 40%，可提高自備款（頭期＋裝潢至少 35%）；或改買 3 房 35–38 坪、總價 1,100 萬。 2. 若預計 7 年內換屋 → 退紅單較理性，因為藍線尚未通車，增值動能有限； 3F 邊間轉手流動性一般；利率升＋貸款成數降（平均 7 成多），短期「漲價轉手」難度高。 3. 若確定長住 10 年以上且月現金流可承受價格並不算高；搭配孩子就學、醫療、產業就業面，仍屬「海線主流自住區」。可與建商協商：① 監工防漏水、② 邊間加裝氣密窗、③ 衛浴加設除濕暖風。 4. 不論買或租空污防護：選擇退縮面綠帶／校園或朝東戶別，可明顯減少落塵；交通規劃：提前試跑上下班動線，特別是妻子懷孕後的接駁時間；保留緊急預備金：至少 6 個月房貸＋日常支出。 --- 最後一句話 > 房子可以再找，生活壓力無法重來。確定資金安全墊 6 個月、持有年限藍線通車年，才值得把「紅單」翻成「買賣契約」。祝順利決策！ ----- Sent from JPTT on my Samsung SM-S9280. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.82.214.80 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1748272100.A.7A9.html