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[請益] 都更合建問題請教

看板home-sale (房屋交易)作者 (聖誕老公)時間9月前 (2025/06/19 23:09), 編輯推噓10(10推 0噓 38→)
留言48則, 10人參與, 9月前最新討論串1/3 (看更多)
老家是在台北信義區的60幾年4層樓公寓,最近有建商來談都更(合建) 由於自己離開台北20年了,前面幾次的座談會(還是啥名目)都沒有去聽 只有聽家人比較模糊的敘述,最近才開始惡補都更的知識,幾個問題想請教 1. 合約中定義分配為 基準容積(住三)*62% + 都更獎勵(50%) *62% + 防災都更(30%) *50% + 容積移轉 *10% 但只取2~14樓的平均單價作為價值基準,但本案建商是預計蓋24樓的房子 住戶從低樓層分這個是一般合建契約中的常態嗎? PS : 合建契約中也明定沒有與權變的擇優條款 2. 建商再開說明會的時候,實際合建契約正本不給帶回家審閱 原因是因為說有商業機密考量,只給一本副本(有範本兩個字的浮水印) 並且說內容與正本合約一字不差,我自己感覺是邏輯上說不通 但他當場不給我帶回家好像也拿他沒辦法 3.目前家人的心態是想都更,但是由於合建契約的正本沒辦法帶走 因此也無法找律師或專業人士諮詢合約內容.考慮乾脆就走權變算了 如果走權變的話除了分配比例可能比較少以外,是否就沒有其他風險 ex:土地被貸款,建商爛尾樓的話至少是否可保證仍有原本土地持份? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.49.177 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1750345789.A.6AC.html
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06/19 23:37, 9月前 , 1F
合約不給不要吧 走權變應該不會比較差
06/19 23:37, 1F
推
06/19 23:39, 9月前 , 2F
第一次聽到契約不給帶回去的。一般都是唬爛你說那不是
06/19 23:39, 2F
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06/19 23:39, 9月前 , 3F
契約。可能你們那邊的人比較精明
06/19 23:39, 3F
推
06/20 00:18, 9月前 , 4F
雙北很多建商看地主不瞭解，合建條件常亂開，其實走
06/20 00:18, 4F
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06/20 00:18, 9月前 , 5F
權利變換反而放心，但建商應該要在說明會就提供共同
06/20 00:18, 5F
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06/20 00:18, 9月前 , 6F
負擔試算表，主要讓大家瞭解營造成本是怎麼堆疊起來
06/20 00:18, 6F
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06/20 00:18, 9月前 , 7F
的
06/20 00:18, 7F
推
06/20 00:25, 9月前 , 8F
條件很普通，除非你是吳興街靠山邊
06/20 00:25, 8F
推
06/20 00:25, 9月前 , 9F
都更土地沒有在設抵押的
06/20 00:25, 9F
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06/20 00:26, 9月前 , 10F
建融都是純信用
06/20 00:26, 10F
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06/20 00:27, 9月前 , 11F
合建條件通常都會比權變好，合建更爛誰要蓋
06/20 00:27, 11F
推
06/20 00:30, 9月前 , 12F
住3土地基本上是買方市場，很難跟建商討價還價的
06/20 00:30, 12F
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06/20 00:30, 9月前 , 13F
主要營業稅怎麼分要喬好
06/20 00:30, 13F
推
06/20 00:50, 9月前 , 14F
理論上為了讓更多地主簽約，建商開的合建條件要比權
06/20 00:50, 14F
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06/20 00:50, 9月前 , 15F
利變換優，但近年開始出現一堆反例，(1)名牌建商用
06/20 00:50, 15F
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06/20 00:50, 9月前 , 16F
未來單坪價格高為由，要多吃地主的土地，或(2)在地主
06/20 00:50, 16F
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06/20 00:50, 9月前 , 17F
不瞭解行情的情況下，合建條件亂開，要建商採權變時
06/20 00:50, 17F
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06/20 00:50, 9月前 , 18F
又因為一堆地主已簽而不會理你，後者很多自己要注意
06/20 00:50, 18F
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06/20 00:50, 9月前 , 19F
。整體建議要求合約要有合建/權變二者擇優條款，並要
06/20 00:50, 19F
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06/20 00:50, 9月前 , 20F
求建商拿出共同負擔試算表後再簽約~
06/20 00:50, 20F
推
06/20 06:36, 9月前 , 21F
條件是不差了 信義區扣掉計畫區以及國父紀念館/松菸那一
06/20 06:36, 21F
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06/20 06:36, 9月前 , 22F
小圈外其實剩下80%都算不上真蛋黃
06/20 06:36, 22F
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06/20 06:37, 9月前 , 23F
但要注意小建商風險 然後絕對不要信託土地給建商 否則倒
06/20 06:37, 23F
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06/20 06:37, 9月前 , 24F
帳你房子也拿不回來
06/20 06:37, 24F
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06/20 09:15, 9月前 , 25F
把"權利變換"當成合格線，建商給得比權利變換好，算賺到
06/20 09:15, 25F
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06/20 09:15, 9月前 , 26F
62%這數字不差 但是他其他都扣 均價也偷吃步
06/20 09:15, 26F
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06/20 09:15, 9月前 , 27F
如果全都62% 整棟均價 那簽下去沒問題
06/20 09:15, 27F
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06/20 09:15, 9月前 , 28F
但實務面他容移這樣開應該是會補20%到原容200%
06/20 09:15, 28F
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06/20 09:15, 9月前 , 29F
你們拿到的應該是
06/20 09:15, 29F
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06/20 09:15, 9月前 , 30F
225%*（1.5*0.62+0.3*0.5+0.2*0.1）=225%*1.1=247.5%
06/20 09:15, 30F
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06/20 09:15, 9月前 , 31F
整體分配比例來說是0.55
06/20 09:15, 31F
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06/20 09:16, 9月前 , 32F
但你要"懂得"都更遊戲規則才可能判斷出建商給得好不好
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06/20 09:17, 9月前 , 33F
一般人根本看不懂都更計畫書，更不要說建商給得好不好
06/20 09:17, 33F
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06/20 09:18, 9月前 , 34F
你的建商故意把各部分分潤拆得很細，這就很多動手腳空間
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06/20 09:18, 9月前 , 35F
我在玩的都看不太懂了，白話就是這建商不太老實
06/20 09:18, 35F
推
06/20 09:24, 9月前 , 36F
到頭來還是"權變"相對單純
06/20 09:24, 36F
推
06/20 11:47, 9月前 , 37F
信托單位通常是銀行啦，如果要信托給建經或其他奇怪
06/20 11:47, 37F
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06/20 11:47, 9月前 , 38F
的第三人就不要
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06/20 11:48, 9月前 , 39F
建商請土建融土地一定要信托銀行，起造人給建經
06/20 11:48, 39F
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06/20 12:36, 9月前 , 40F
我也是這兩週開始研究都更規則，我知道表面上是62%
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06/20 12:36, 9月前 , 41F
實際是低於55%。 目前感想是合建真的很容易有陷阱，
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06/20 12:36, 9月前 , 42F
而且想找建商談結果建商都轉給一個都更推動師轉達，
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06/20 12:36, 9月前 , 43F
看起來條件有點難要求
06/20 12:36, 43F
推
06/20 22:22, 9月前 , 44F
繼續自己當專家 再拖10年唄
06/20 22:22, 44F
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06/21 03:43, 9月前 , 45F
這塊基地有這樣的條件已經很不錯了
06/21 03:43, 45F
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06/21 15:52, 9月前 , 46F
看你的敘述我應該也是這塊基地的屋主之一，我看你提
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06/21 15:52, 9月前 , 47F
出的問題，說明會都有說欸，建議你還是找時間上台北
06/21 15:52, 47F
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06/21 15:52, 9月前 , 48F
直接去找都更小組問，真的比問鍵盤專家好
06/21 15:52, 48F
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