Re: [請益] 都更合建問題請教

看板home-sale (房屋交易)作者persionbird (聖誕老公)時間3小時前 (2025/06/20 20:13)推噓0(0推 0噓 0→)

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※ 引述《nexcaree (nexcaree)》之銘言： : ※ 引述《persionbird (聖誕老公)》之銘言： : : 老家是在台北信義區的60幾年4層樓公寓,最近有建商來談都更(合建) : : 由於自己離開台北20年了,前面幾次的座談會(還是啥名目)都沒有去聽 : : 只有聽家人比較模糊的敘述,最近才開始惡補都更的知識,幾個問題想請教 : : 1. 合約中定義分配為 : : 基準容積(住三)*62% + 都更獎勵(50%) *62% + 防災都更(30%) *50% + 容積移轉 *10% : : 但只取2~14樓的平均單價作為價值基準,但本案建商是預計蓋24樓的房子 : : 住戶從低樓層分這個是一般合建契約中的常態嗎? : : PS : 合建契約中也明定沒有與權變的擇優條款 : : 2. 建商再開說明會的時候,實際合建契約正本不給帶回家審閱 : : 原因是因為說有商業機密考量,只給一本副本(有範本兩個字的浮水印) : : 並且說內容與正本合約一字不差,我自己感覺是邏輯上說不通 : : 但他當場不給我帶回家好像也拿他沒辦法 : : 3.目前家人的心態是想都更,但是由於合建契約的正本沒辦法帶走 : : 因此也無法找律師或專業人士諮詢合約內容.考慮乾脆就走權變算了 : : 如果走權變的話除了分配比例可能比較少以外,是否就沒有其他風險 : : ex:土地被貸款,建商爛尾樓的話至少是否可保證仍有原本土地持份? : 第1.點： : 臨路/土地大小/地點等等很多相關的條件未知的情況下 : 建商開的條件符合住三但不見得特好 : 如果是上市櫃建商不是上市櫃的建商,但在都更的領域似乎還算有名氣我開始查詢都更教學的影片很常看到該公司董事長出現實收資本額有10位數,雖然不是大建商但也不是一案建商就是了 : 可以接受但是可以突破的點在 : 為什麼都更獎勵是62%，防災獎勵是50%? : 容積移轉只有分到10%，建商一定跟你說容移很貴要錢 : 那能不能不要容移成本整個降低能不能多分一些給地主 : 1%也好，你從建商的回答就大概可以推測還有沒有肉老實說我也看不太懂特別拆得那麼細的原因是? 因為自己拉個excel還原回去大概就知道是55%的分配率 (或者說不到,因為是低樓層) : 未來房價跟現在房價是有很大的關係 : 台北市住三未來售價差10萬/坪大概吐1%可以 : 不是一定但是你心裡自己抓看看 : 如果是未來可以賣200萬/坪以上的地點 : 那這個建商不要選，吃地主太多老家位置應該是不可能有200萬的實力,但"應該"是破百位置在松山家商附近,但我離開台北太久不熟台北房價 : 但是你要確定附近是不是有上200萬的實力而不是地主自己的幻想 : 以這樣的條件這要拿到100%全體同意有困難 : 如果沒有困難那就是地主很怕建商跑掉 : 建商也會用不做來希望達到全體合建 : 有一個人要走權變他就要請估價師照權變方式處理根據我爸的街訪閒聊,似乎簽約的比例還蠻高的這區的居民幾乎都是超過6-70歲的老人大部分很多都是看到是換到室內1P換1P+車位就簽了好像根本沒人看合建條約細節... 另外在說明會的時候講話也是口氣蠻硬的會放話在哪一個時間點不簽的話,就會把你家基地劃出去 : 第2.點 : 合約副本理論上你一樣可以給律師或相關人士看給建議 : 我們假設文字一樣 : 我建議直接找律師找熟都更的律師寫上所有紅字的備註 : 然後去跟建商討論文字上的細節 : 這時候正本拿出來跟副本一個字一個字對 : 律師寫的紅字問可不可以改 : 如果建商就是很不耐煩就謝謝再聯絡老實說這點是我最不爽的點,找律師審合約行情好像大約在12000 如果建商搞正副本內文不一那我12000就白花了... 更何況他正本不能攜出的理由我覺得說不通就是了 : 就直接權變就可以了 : 一般正常建商還會有小規模的合約導讀(人多的話) : 大社區也有那種上市建商合約直接拿出來簽 : 條件開到頂的 : 然後今天有沒有簽到6成簽不到就再見我也是有看過 : 一切取絶於你們這個案子的成熟度 : 而且我並沒有看到有車位的部分車位是總車位總數的62%,一樣用平均價值計算再來選車位找補他提供的試算表每戶大約是分到0.99個車位 : 第3.點 : 權變或合建絶對可以擇優 : 在與建商的合約中 : 但在都更同意書裡你們要選擇一個 : 這時候我建議如果你們願意地主自己出一點錢/每戶 : 5000-10000元 : 你們可以自己找估價師做簡單的估價 : 初步的各戶比以及更新後的價值 : 你們就可以知道建商開的合不合理 : 建商可以提供共同負擔表以及分坪表 : 算2-14樓的均價是合理的 : 因為所有地主戶建商估計不會拿到以上 : 但是你如果走權變就能選 : 補價差而已 : 價差比也是一個重點 : 地主可以超選多少 : 這些都是可以談的 : 小建商還是會搞一些土地去借錢的手段 : 或是資金有問題的建商 : 你們可以去看他在台北市完成了多少多大土地的案子 : 地主不求條件最好 : 但要找最能合作最用心符合地主需求的建商老實說我們也不是想要條件多好,單純就希望至少有權變擇優可以保底外加能夠先審視正本合約不要有奇怪的陷阱條款就會簽但我總覺得現在搞得要審視正本合約成本高很多... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.49.177 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1750421613.A.6D0.html ※ 編輯: persionbird (36.231.49.177 臺灣), 06/20/2025 20:18:07