Re: [新聞] 「台灣房價真的太高了！」玉山金董座嘆：再漲危及中產階級

看板home-sale (房屋交易)作者bustinjieber (賈小斯汀)時間3小時前 (2025/08/11 20:37)推噓13(13推 0噓 13→)

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※ 引述《blow5566 (吹56)》之銘言 : 連結：https://niurl.cc/7jgBMW : 內文：「台灣房價真的太高了！」玉山金董座嘆：再漲危及中產階級 : 外界關心今年銀行的房貸緊縮，房市急縮急凍，被問到玉山銀對下半年房貸的展望？玉山 : 金（2884）董事長黃男州說「下半年房貸會比上半年稍提高一些」，但他不禁感嘆「台灣 : 房價真的太高了」，台北買房的家庭71%收入都拿去繳房貸，家庭所得得花16.4年才能買 : 一棟台灣中位數的房子，整體台灣房價也比世界平均值高太多了。他說「年輕人最大的問 : 題都是房子」，包括少子化等，他說房價若「再往上升」對中產階級的影響非常大。 : 對於房市的問題，黃男州說，央行信用管制措施不是主要問題，而是「台灣房價真的太高 : 了」。他分享現在一些統計資料顯示，台北買房的家庭月收入有多少付給房貸？據統計為 : 71%，等於一個家庭夫妻都在工作收入10萬元，7萬1去付房貸，只剩2萬9千元付生活費， : 整個台灣平均也高達40%，「這比世界平均值高太多了」。 : 再從房價所得比來看，黃男州說，台北市最高16.4年「家庭所得」才能買房，而台灣的中 : 位數10年多，他說現今年輕人最大都是買房的問題，小孩生得多不多也跟房價有關，因此 : 他說，如何讓房地產正常發展、年輕人有能力購屋自己的房子，這些都是政府施政最重要 : 之一，金融業年輕人自主需求，也該貢獻一定的力量，協助想買自住屋的人，是責無旁貸 : 。 : 上半年房市只銷售約13萬棟，減少26%，黃男州證實，房屋價格有些微的往下跌，他說， : 目前房價已在比較高的高點，若「再往上升」對中產階級的影響非常大。 : 心得：多多表示：玉山金董事長沒有我懂房市啦、自己嚇自己、台灣例外論、你怎麼不把 : 你的房子拿出來賣！不是啦，不要幻想大家都很痛苦，事實上大部分的屋主都沒貸款，就算有貸款，還一還也剩沒多少，剩下買不起的就乖乖租房子，還值得慶幸台灣持有成本低。台灣2024年底房貸餘額大約11兆。我利用聯徵中心的數據來輔助計算， https://member.jcic.org.tw/main_member/MorgageQuery.aspx 202412的存量有約144萬筆樣本數，平均估價11.7M 授信8.3M 餘額6.5M 6.5÷11.7= 55%左右， 55%的意思就是這144萬筆的房屋，平均尚存房貸額大約是其市值的55%；也就是11兆房貸餘額我可以反推， 11兆÷55%=20兆=該市值的房屋有貸款。台灣房價中位數我用1000萬來計算， 1000萬×900萬間=90兆=總市值，實際上應該不只，但我保守估計就好； 20兆／90兆=22.2% 這數字代表的意義就是市場上約僅有 22%市值的房屋是有貸款的，雖然市值不能完全代表房屋間數分佈，但用市值去推估也是差不多的意思。然後不要跟我跳針什麼掛4看不出來，基本上能掛4不掛1=資產高於房屋價值。再來要討論的是所謂房屋的合理價格，自住最簡單，通用的邏輯就看基本面房租大於等於持有成本就是無腦買，假設該區市場能接受的原始投報率是3%，你只要自住選到符合3%左右的物件，那就可預期長期CAGR 3.5%的價值增長， 3.5%來自於長期多空循環房價估值，不喜歡也可以用雞排價格成長率去計算，基本上這數字跟通膨是有高度連結的，大約就是20年會翻一倍的表現，大概也是雞排3片100 變成一片 7, 80；換句話說，房租勢必會跟著通膨漲，購買的當下，已經鎖定物件成本，而房租跟真實房價的長期表現兩者的比值會是接近等比成長，或許房屋還會遇到折舊的影響，但反應在長期CAGR不會有太大差異。所以說了那麼多，房價到底合不合理？看基本面，有些區域合理、有些不合理，不合理的原因有很多，供需是一個指標，在供＜＜＜＜需的地方就會出現倒掛，（就像是玉山董座嫌貴的台北）這種情況下，不買真的也不會怎麼樣，但同時也要確保其他投資能力要夠強，不然隨著通膨，很多當下不合理的物件，過了10年之後就會變成很合理，過了20年之後就發現變成很便宜， ...所以，如果沒有把握正確的長期投資，買一間自住就是保底，投資切忌貪。如果要說通縮什麼的，當然可能啦，但也就這樣而已，也不會比其他資產慘，房屋持有成本低、還能居住使用，再怎麼樣也不會像股票歸0。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.52.65.214 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1754915878.A.3A4.html

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KrisNYC

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