Re: [閒聊] 耕者有其田 租者有其屋
※ 引述《Machinator (薩埵十二惡皆空)》之銘言
: 1952年國民政府施實耕者有其田政策 扶持自耕農
: 讓自耕農不再被地主剝削 自耕農生活獲得大幅改善
: 如果政府真心想打房 改善低迷的生育率和一攤死水的經濟
: 租者有其屋 絕對是勢在必行的政策
: 反正房貸也是辛勤工作的租客在繳 不是房蟲
: 含辛茹苦的媽媽也可以得到一絲喘息
: 讓孩子有更多資源去學習
: 各位支持租者有其屋嗎
隨便想了一下其實不是不行，
先找出幾個關鍵名詞跟角色，
不想細看直接下拉看舉例。
屋主A：提供頭期款跟個人信用做擔保
銀行A：正常流程，針對屋主信用放款
租客B：提供月還款金跟個人信用做擔保
銀行B：針對租客的信用查核、設立專戶
債權轉移：合約簽訂，銀行B清償銀行A債務
產權轉移：合約到期，清償銀行B債務辦理轉移
合約類型：非租賃契約，而是權利轉移類
屋主機會成本：頭期款本金
租客成本：期間還款利息、給屋主之補償金
違約成本：頭期款+所有已繳本金
B提前清償：當年度給屋主A之月補償金，
乘上 合約剩餘期數，不計入通膨。
合理利潤：針對頭期款金額，給屋主補償金，
金額為政府公定租價%，隨通膨調漲。
運作邏輯大約如下：
1000萬的房 頭期200萬 利息2% 租價指數3.5%
簽署之後原租客B 變成 類地上權持有者，
合約完成前雖然不是實際資產持有者，
但裝修什麼的使用不需原屋主同意，
相對屋主A不需負擔任何修繕管理責任，
合約順利完成後，房屋歸租客B。
屋主A
付出200萬 獲得年化3.5%收益，
後續獲利可隨通膨調漲。
優點：穩定收益、零管理成本、風險低
缺點：本金不可贖回、無資本利得、低槓桿
租客B
付出個人信用額度、行政費用、兩種還款金
1. 給屋主的補償金
2. 給銀行的利息 or 本利和
優點：等於零本金鎖定房子的未來所有權
缺點：部分還款金會隨時間變多、
期間基本上沒有買賣權，解約成本高
對AB雙方來說的風險對沖。
情境1 解約：
任一方解約須賠頭期款+已還款本金，
（至少200萬 或是更高）
除非短期有超高漲幅，不然屋主沒理由解約，
買方低成本取得未來履約權，沒理由解約，
真有人生變化還可以試著當二房東。
情境2 提前清償：
B提前清償無補償會導致A的預期收益被吃掉，
故需要補償剩餘合約期限的租金，
基數為清償當年度租金，
但後續不計入通膨。
假設合約30年，B買10年後想要清償，
此時給A每年的補償金從
200萬*0.035=7萬變成
200萬*0.035*1.02^10=8.5萬
合約還剩20年 B要給A 8.5*20=170萬
後續情境跟細節懶得想，
但邏輯大概是這樣運作，
還可能會遇到A的頭期款為5成，
造成B的租金成本會拉高，
但信用額度需求降低...等變化題。
乍看下其實對B比較有益，
但對市場的穩定是有好處的，
A的角色適合高資金的自然人、法人，
穩定收益的低風險資金停泊處，
槓桿跟風險也不會都綁在自己身上；
租客則是低成本的獲得未來房屋權，
也可以有相對穩定的契約保障，
不幸被解約還可以拿到一大筆違約金。
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