Re: [閒聊] 耕者有其田租者有其屋

看板home-sale (房屋交易)作者bustinjieber (賈小斯汀)時間3周前 (2025/09/17 20:07)推噓7(9推 2噓 44→)

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※ 引述《Machinator (薩埵十二惡皆空)》之銘言 : 1952年國民政府施實耕者有其田政策扶持自耕農 : 讓自耕農不再被地主剝削自耕農生活獲得大幅改善 : 如果政府真心想打房改善低迷的生育率和一攤死水的經濟 : 租者有其屋絕對是勢在必行的政策 : 反正房貸也是辛勤工作的租客在繳不是房蟲 : 含辛茹苦的媽媽也可以得到一絲喘息 : 讓孩子有更多資源去學習 : 各位支持租者有其屋嗎隨便想了一下其實不是不行，先找出幾個關鍵名詞跟角色，不想細看直接下拉看舉例。屋主A：提供頭期款跟個人信用做擔保銀行A：正常流程，針對屋主信用放款租客B：提供月還款金跟個人信用做擔保銀行B：針對租客的信用查核、設立專戶債權轉移：合約簽訂，銀行B清償銀行A債務產權轉移：合約到期，清償銀行B債務辦理轉移合約類型：非租賃契約，而是權利轉移類屋主機會成本：頭期款本金租客成本：期間還款利息、給屋主之補償金違約成本：頭期款+所有已繳本金 B提前清償：當年度給屋主A之月補償金，乘上合約剩餘期數，不計入通膨。合理利潤：針對頭期款金額，給屋主補償金，金額為政府公定租價%，隨通膨調漲。運作邏輯大約如下： 1000萬的房頭期200萬利息2% 租價指數3.5% 簽署之後原租客B 變成類地上權持有者，合約完成前雖然不是實際資產持有者，但裝修什麼的使用不需原屋主同意，相對屋主A不需負擔任何修繕管理責任，合約順利完成後，房屋歸租客B。屋主A 付出200萬獲得年化3.5%收益，後續獲利可隨通膨調漲。優點：穩定收益、零管理成本、風險低缺點：本金不可贖回、無資本利得、低槓桿租客B 付出個人信用額度、行政費用、兩種還款金 1. 給屋主的補償金 2. 給銀行的利息 or 本利和優點：等於零本金鎖定房子的未來所有權缺點：部分還款金會隨時間變多、期間基本上沒有買賣權，解約成本高對AB雙方來說的風險對沖。情境1 解約：任一方解約須賠頭期款+已還款本金，（至少200萬或是更高）除非短期有超高漲幅，不然屋主沒理由解約，買方低成本取得未來履約權，沒理由解約，真有人生變化還可以試著當二房東。情境2 提前清償： B提前清償無補償會導致A的預期收益被吃掉，故需要補償剩餘合約期限的租金，基數為清償當年度租金，但後續不計入通膨。假設合約30年，B買10年後想要清償，此時給A每年的補償金從 200萬*0.035=7萬變成 200萬*0.035*1.02^10=8.5萬合約還剩20年 B要給A 8.5*20=170萬後續情境跟細節懶得想，但邏輯大概是這樣運作，還可能會遇到A的頭期款為5成，造成B的租金成本會拉高，但信用額度需求降低...等變化題。乍看下其實對B比較有益，但對市場的穩定是有好處的， A的角色適合高資金的自然人、法人，穩定收益的低風險資金停泊處，槓桿跟風險也不會都綁在自己身上；租客則是低成本的獲得未來房屋權，也可以有相對穩定的契約保障，不幸被解約還可以拿到一大筆違約金。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.240.170.34 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1758110859.A.2D4.html

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NTU303150195

09/17 20:16, 3周前 , 1^F

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quiet93

09/17 20:17, 3周前 , 2^F

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F93935

09/17 20:18, 3周前 , 3^F

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