Re: [閒聊] 以前的房地產有多好賺？
※ 引述《randyhwa (小康)》之銘言：
: 最近跟我親戚聊到房地產
: 他算是已經退休到處環遊世界的一個阿北了，他說現在的房地產被一堆有的沒的政策限制 很難玩。不如把錢放在股票或是其他像是黃金的投資標的，他覺得現在買房投資不但稅高而且錢賺得又慢又少。
: 然後他就舉例
: 說以前他們貸款如果條件好，要貸到8-9成沒問題，而且房子一入手馬上賣馬上賺價差；什麼稅或是限貸都沒有。
: 他之前光是一個月買賣買賣就7-8間，然後一個月幾百萬幾千萬的在賺。
: —
: 聽起來有點唬爛，他說的是真的嗎？
: 有這麼好賺喔？
這種就純短期.
最好賺是2003以後,阿扁125%貸款.
那時候造就三黃一劉.
你說黃文雄和劉媽媽本來就有本.
帥過頭又主中期.
那你去看黃勇義,沒搞錯的話他是主短期.
純短期就是很單純的,買低賣高,不考慮任何其他因素.
任何東西都可以買,任何地方都可以買.
你今天六龜告訴我一間屋況正常並且在正常進出道路旁邊的透天,有人要賣一百萬.
我明天就衝去買,然後看狀況是要直接無腦掛400左右釣魚,還是翻一翻掛5xx.
對阿,短期六龜我也買...只要利潤足夠都可以.
當然如果你今天只是便宜一點,例如你六龜屋況ok要成交250.
這樣雖然有利潤,但考慮到路途遙遠我實在很懶+六龜交易時間要拉很久.
那就沒興趣.
短期就是這樣,你房子看到就要知道他的利潤多少.
然後以利潤決定你要不要吃.
通常短期投資客大家抓的利潤也不會差太多.
粗略講大約都是總價的10%....純利潤喔...
不過總價太低的例如2xx的公寓,一般是盡量最低要有道40~50萬.
當然套房除外...套房可能利潤有個2x就有人玩.
而短期當年阿扁125%貸款.
讓短期無本就可以超貸,多貸的25%就拿去做裝修費用.
所以那是短期起家天堂....
而只要有交易量就可以玩.
因為市場不存在"房子賣不掉"的時候...不存在交易量=0的時候.
交易量你用當時期的歷史最高點去看,能腰斬就很厲害了.
而以交易量中位數來看,基本上都在上下20%震盪.
這還牽扯到新屋可能大量滯銷狀態.
中古屋的交易量震盪遠沒有新屋那麼強烈.
所以只要夠便宜,都可以玩.
就像我2016都在爽爽玩老屋尤其公寓.
阿2016多悲慘現在一堆人還記得...那時候各大重劃區套死多少人.
但是為啥我可以繼續玩老屋尤其老公寓轉賣?
就是因為,中古屋交易遠沒你想的那麼悲慘.
是新屋才那麼悲慘!!尤其重劃區的新屋(因為量比其他地方大太多)
而你們很愛用新屋看世界!!!很愛用重劃區想像整個都市狀況...
而短期通常在甚麼時候不好做.
1.暴漲的時候.
例如2010的中南部,例如2020~2023...
你在那邊賺價差根本賺辛酸的.
因為你在那邊賺總價10%.
問題是他一年就給你跳2x~3x%,扣掉交易成本8%,他躺平兩年輕鬆利潤屌打你的10%.
2.大漲的中後期.
當年十大惡人之首張盛和,除了針對性審慎措施讓你第二戶只能貸款六成外.
還搞奢侈稅出來綁死你兩年不能賣否則抽總價15%的稅.
阿龍的LESSON讓你貸款卡死死.
所以沒辦法玩.
你用純現金沒開槓桿,才賺總價10%還搞那麼多毛..不如玩別的遊戲.
因此像現在為啥我躺平.
因為短期不能玩...而短期是最累的....
所以就進入躺平狀態..
至於中期和長期...那個跟有沒有躺平沒啥兩樣.
阿不就買了無腦丟在那邊收租,是要忙甚麼鬼...XD
就算人一年都不再國內,靠支手機我都可以維持投資...
而短期哪時候好做.
那就是不動產大災難之後,政府拯救市場的時候最好做.
因為那時候會開啟大量的各種買房空間.
所以操作起來就像在無人無監控的高速公路,你想要飆到多少都隨你開心.
不要自己亂轉方向盤造成輪胎打滑就好!!
不過短期需要跟人事物有很多接觸.
所以i人會有壓力.
你要三天兩頭在仲介店談價格,跟仲介勾心鬥角.
你要跟銀行往來.
你要跟包商來來去去.
你要跟鄰居大小聲.
這是短期的宿命.
當然你可以把一切都SOP化...也不要太追求尾數的最大化效應.
但是,你要把"人際關係SOP化"以及"談判SOP化"....
那...你自己想你需要多少的經驗累積!?!?
尤其,你是買低賣高...那可不是可口可樂7-11一罐20塊拿到櫃台刷卡.
所以社交能力會是短期的一個門檻..
當然這個能力不需要多強,只要達標就可以了....
畢竟短期真正的根源在於,你看到房子就判斷他利潤有多少.
你能判斷利潤有多少,就是你很清楚買入最高價和賣出最低價是多少.
那只要數字有達標就可以成交,數字沒達標就不成交...
其他社交都只是周邊...只影響尾數....沒那麼講究也沒關係.
因此社交能力只要能讓你在正確的價格買入和賣出就及格,其他影響沒那麼大.
反而跟鄰居大小聲還比較考驗一下你對人際關係的掌握.
對喔生意人跟別人大小聲的目的都是為了利益...而不是真的帶情緒.
你情緒很難掌控的,做短期....你...應該會短命吧,哈哈哈...
就算不短命,你也很容易產生判斷錯誤判斷偏差.
情緒都只是社交手段之一,董媽...錢才是真理....
表現出來的情緒是讓你更容易把錢賺到口袋的工具.
因此本質上關乎生意,你的內心還是必須非常冷酷!!...這樣你才不會做錯判斷!!
最簡單的,你透天翻修基本上經過颱風季你家隔壁一定淹大水,並且是一次兩戶.
所以你要怎樣解決這個問題.
他獅子大開口跟你要50萬..你要給?
還是你有本事把這件事情壓在兩邊各給個1~3萬.
甚至都不用,你家包商幫它們把某些東西順便翻一翻她就很開心.
像這種問題,你既不能太軟也不能太硬.
而且每個鄰居都不一樣.
你必須因為他是怎樣的人用怎樣的態度去面對它會有更佳利益解決定你的態度.
不然...
不然你就不要做透天阿...XD...你沒那個能力做,你會把自己搞死.
但只要你可以把成本壓在可控範圍.
那你是站著把事情解決了,還是跪著把事情圓滿了.
你...都是贏家!!
你的態度是為了把事情在可控成本內解決...
其實本版也有一堆做短期的..XD
只是通常發言的都偏中期和長期比較多.
因為短期其實也不知道要講甚麼.
短期又不需要判斷太遠的東西.
甚麼重大建設,甚麼產業發展,短期都不是很在乎.
那你要他跟妳們討論甚麼大道理..XD
阿不就便宜就買,然後想辦法弄一弄賣貴一點.
這要討論甚麼?
不過短期因為你要大量的貸款和交易.
所以你一個月要做七八間?
基本上就是要一堆人頭.
而你要一堆人頭,你去哪找一堆人頭?
像我不信任任何人,所以只用家人,所以我交易量會有所拘束.
而你要一大堆人頭.
仲介店長找仲介當人頭.
工廠老闆找員工當人頭.
放貸款的找員工和債務人當人頭..(對,債務人可以當人頭,不過它們操作很特殊就是了)
不過以上都是一個很強力的主導人形態...這種人實際上並不多.
你可以看到一堆他的物件,但是都屬於同一個主導者...
例如高雄有個蔡董...我相信在座高雄仲介都知道...而我看裝潢就知道這東西是他的.
其他姓余的姓廖的...
(姓余的有一段時間他的客廳裝潢都很雷同,也是看裝潢就知道是他的.)
屏東最大戶就開一台賓士CRV,後面全都放權狀..每天跑來跑去談買賣.
(不知道她有沒有換車)
so..這種人不會很多..
而比較常見的散戶狀況..則是...集團!!
最典型像以前方X慶以及後來延伸出來的X席,就是主短..
集團..有的有老師有的沒老師.
反正本質就是一群人一起吃貨,其中一個當人頭,其他人插股..
有些人錢比較多可以輕鬆多找到一堆人頭.
有些人錢少,可以輕鬆入股後還當人頭多賺一筆人頭費.
不過通常他們交易會把一群人的交易數量都算在自己交易上面就是了.
因此有時候交易數量會很龐大...XD
尤其集團很容易遇到..很多人會很急.
甚至有甚麼風聲,就很緊張,想說不要賠錢他就要抽離.
那...那你交易量能不龐大嗎....
買的時候過度自信,仲介說便宜就買,判斷能力經驗不足.
賣的時候,你都隨便賣不守價格.
然後人家做一間的錢,你拆分四五間插股.
那你要交易量不大反而很奇怪..科科.
so...以上就是純短.
短期的實際操作,你也可以參考"房屋獵人".
他在洛杉磯做短期,其實除了交易和貸款的型態不一樣外.
其他跟在台灣做短期沒啥兩樣.
天下短期都是這樣做的.
無論你在中國在英國在美國在香港在台灣,都是這樣做的.
因為我都有認識的投資客!!!....大家都做一樣的事情.
甚至利潤比例抓的都沒差太多...XD
不過你們也會發現.
在不同時候,短中長期都有不同的適應性.
像現在最難做就是短.
但是如果你槓桿開得起來,中期現在布局補漲(主新舊價差,強勢和弱勢區價差)
就是不錯的切入點...尤其注意年底阿龍對不動產信用管制的態度.
因為補漲尤其中古屋補漲,主要來至於短期和中期的投資客是推手引發效應.
(當然自住戶跟上賣價是力量...)
但是反過來,2018的時候,中期很難做.
因為你找不到補漲,該補漲的都補完了,價差都很穩定...
然後你也不知道大漲哪時候才到.
你也許想先去卡位蛋黃區想要搶下一次大漲的優先起跑優勢.
但問題是...要是大漲給你多拖幾年,阿你不就躺在裡面動彈不得?
(要是沒有疫情帶來的無限QE,2020也不會那麼強勢的大漲)
但是2018我還是繼續短期爽爽做....
短期管你甚麼漲不漲,你不要跌我就可以做!!
當然啦,短中長期是我的粗分.
你也可以硬講一個中短期出來.
例如某個型態的中短期..
在還沒明顯大漲訊號,但是房價已經在一定程度上升的局面.
那你可以在看起來有上升的地方做短期..
或是把補漲做的很短...
例如我很愛講的,看籌碼進場.
這邊本來20間賣16萬,你不進場,但等到籌碼洗到剩下5間16萬,其他15間都賣20~22萬.
這時候進場搶一間16得下來,翻修反手掛23~24萬賣..
(你全翻新的本來就比較貴正常)
喔對,我在講的就是前兩個星期的諾貝爾...哈哈.
(一千萬以下諾貝爾16應該已經沒了...兩個星期前跳上去了....
就說本版的某YT手上還有兩間,他爽到...你們哀鴻遍野,而他吃到補漲
諾貝爾口碑有沒有爛...但是賺錢似乎比豪宅更好賺...)
這妳交易時間上跟短期很雷同,畢竟你翻修要時間,而那個時間就讓補漲跳起來.
這種我會喜歡稱他為中短期.
好處就是,他在上漲狀態,無論是向諾貝爾快速噴一根補漲起來.
又或者它是穩定上升.
那他就可以蓋過你買價判斷的誤差....
你不小心買貴了一點也沒關係,上漲可以蓋過你買貴的失誤.
並且利潤會很肥美.
缺點就是,一方面你很難吃貨...因為老狐狸很多大家都會搶.
另一方面,你再便宜也有限....因為..物件消失大多都是從最便宜的開始消失.
你都到末期了,很難有太便宜的東西.
不像2016,有機率撿到特別便宜的...
(當然這是機率,不是一定.你沒拜拜然後兩三年內都撿不到也很正常)
不過無論怎樣.這種操作是老鳥最愛的.
因為投資大家不喜歡賭拜拜...
不喜歡整天在那邊期待一個不知道有沒有得apple掉下來砸到自己腦袋.
投資人不喜歡自己無法掌握的局面.....雖然投資人很多很愛拜拜禱告上教堂上禮堂??
而這種完全靠自己判斷的,就是老鳥的最愛....
當然也因此吃貨的時候會搶成一團.
像我在吃這種的時候,基本上下斡旋=買到...我幾乎不會特別殺價.
我就是要吃16...有沒有辦法殺到14我已經不是那麼在乎.
因為殺下去不是我可以掌握的,但是買16我就知道我可以賣2x.
所以買到遠遠遠大於殺更低...我反而會害怕殺太兇買賣破局.
但是平時短期.都是殺很兇...破局就破局,我去殺別間就好.
反正平時短期,我買一間的背後可能會有四五間備案等著順位往後下斡旋出價.
殺下去你不賣,那掰掰,下一間!!!....我也不會在那邊跟你盧甚麼一兩個星期賣家軟化.
一兩個星期後我早就簽訂這筆錢花出去了,還跟你等....
這也是,我談買賣的態度很多時候會差很多.
因為我不是純做某一種操作特化的.
我會因應我這筆錢是怎樣的操作,而產生我談買賣的態度是怎樣.
最後...
全世界政策壓制短期的大概只有台灣.
反正台灣有時候是一個很奇妙的地方,政策思維都跟別人不一樣.
對岸鼓勵做短期....甚至最近明白要給短期更多的優惠.
主要是因為,他有很多爛尾樓,短期可以把這些爛尾樓起死回生.
並且很多人財力有限,房屋出問題解決困難,短期可以接上這一塊空缺.
所以對岸不喜歡你炒房,更傾向於除了無腦轉賣新屋預售屋外.也傾向於不喜歡你屯太多房.
但是對岸獎勵妳買爛屋翻修轉賣...
美國和英國和香港都不限制你這種短期轉賣以及翻修賺利潤.
因為短期的存在有利於不動產的再利用.
我有試著掛過好幾次爛屋在市場,看買家是哪種人.
基本上房子只要夠爛,只會來一大堆..真的是一大堆短期的...
自住戶半個都不會來...XD...
因為他們看到屋況就嚇到....
一方面除了它們會對工程可能很困難給嚇到
另一方面.
它們看到爛屋後會在心裡產生陰影.
因此"她不想要住在這麼爛的地方"....就算翻新後可以美輪美奐,他也會有內心陰影.
(對喔,玩不動產要側寫各種人的個性和思維...這樣有助於你的交易
甚至,你要知道哪種產品的買家會是哪一種類型居多,然後他們大概在想甚麼...)
因此甚麼自住戶不想讓短期賺一手,自己會翻.
就是屁話....XD
你大概是屋況ok,他把它做軟裝弄漂亮罷了.
你屋況不ok...自住戶根本沒人敢買.
那誰去買來翻修?讓房屋再利用???
阿不就我們玩短期的???
那你政府就盡量去扼殺短期阿..科科.
這樣市場供給量就越來越低而已.
尤其,你壓制短期交易.
那爛屋還是有人會吃.
誰?...
改套房的包租公...
那...最好...
所有老屋都變成套房.
這樣我們做中期和長期的就笑呵呵....
因為人會租套房住,但人不會買改成套房的產品當她家住.
包租公的物件都是賣給另一個包租公...
因此..如果房子都被拿去改套房,剩下正常格局的就更多人搶著買.
我們中期和長期爽的嘞!!
喔不好意思,我短中長期都做..XD...所以你打趴短期,我中期和長期就擴大投資嚕.
(就像如果中期不好做,那我也是縮減中期配置而擴大短期交易)
所以這方面,反正台灣政府就是很奇怪也很愚蠢.
但沒關係.
我們無法改變這世界.也不想去改變這世界.
但我們可以把自己放在更有利的位置上!!!
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