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[心得] 看屋真的要看100間嗎?? 越多越好???

看板home-sale (房屋交易)作者 (賣屋貓奴才!!)時間3周前 (2026/02/06 20:43), 3周前編輯推噓28(31推 3噓 91→)
留言125則, 31人參與, 3周前最新討論串1/4 (看更多)
圖文版~~ https://reurl.cc/QVr9pZ 從以前到現在 遇到不少自住買方 看了好幾年 看了幾十間房還是買不到 通常都是看到喜歡後想說再等等 然後回來被賣掉 或是類似條件的開更高很多 買不下手 不然就在那邊覺得網路上或市面上根本沒有好物件 甚至好物件不會丟出來了錯覺....然後覺得仲介都不理他 通常仲介最怕兩種客戶 一種是看很久 永遠都說以前才多少 一種是剛看 給他超apple的物件 都說再看看 這些買方感覺很努力 老實說是決策邏輯出了問題 看很多甚至100多間 這不是榮耀勳章 不是在拚KPI 而是無效看屋 首先先釐清本質~~你是要利潤還要價值? 通常問房子時 仲介跟代銷常常會問你是投資還是自住 這不是探你價格而已 而是這兩種決策大腦模式完全不同 投資看的是~利潤 核心是錢 數據夠 投報高 轉手有空間 連房子都可以不進去 房子只是一個生財的金融商品 自住客看的是價值 會在乎採光 格局 動線 通風 還有社區鄰里環境質感 因為你要長期自住十年二十年 如果拿投資客那種精精計較的眼光找自住房 或許運氣好 價格可能真的有 但住家品質真的是你要的嗎....... 仲介的診斷 很多人覺得仲介詢問細節 精算財務很煩 其實這是在節省時間體力 有經驗的仲介在帶你看屋前或看屋時 通常會先做財務與生活體檢~~問你為什麼要買?頭期準備多少? 每月房貸可以付多少 家人幾個人要住 離公司跟原生住所家庭有沒有聯繫 這不是在嘮叨 更不想打探隱私 真的沒那麼閒..... 看屋前診斷越精確 仲介越精準 買方就越省時省力 平時下班休假來看屋真的已經辛苦 消耗體力跟耐心 結果每次看完都不中意 常常走進去沒幾分鐘就走出來了 浪費生命 有經驗的仲介是幫你篩選 快速對準理想好屋 不是讓你東看西看 啥麼都買不到 買房不要拿魚網來抓 要拿起魚槍一擊中的 很多買方看了很久 看了幾十間還買不到 是因為拿著網子東撈撈西撈撈 看到後面就懶了 大樓也看 透天也看 看了一堆 通通沒感覺 沒有主見 什麼都好 建議先想目標 什麼是絕對需要 什麼是次要需要 什麼不能妥協 什麼可以遷就 不是人家說什麼就什麼 如果你心裡就是要透天別墅 那大樓就先放著 之後有閒再說 把精神集中在你的~空間~預算~位置 像拿著魚槍精準鎖定目標獵物 而不是漫無目的地感覺好就看 出門前先學會 Pass 現在591 各家官網 FB社團資訊爆量 優先把精神放在絕對不妥協的首選條件上 在網路看到物件時就強制過濾 例如目標平面車位~機械車位就一律直接 Pass 鎖定三房格局 兩房就先不要浪費體力看 這不是不看其他的 而是要精確執行篩選優先順序 在出門先刷掉90趴雜訊 集中看10趴精華 不然花時間看那些根本不會買的案子 真正的好物件就這樣賀成交了...... 下一間會更好? 通常有時候是幻覺.... 很多買方明明看到喜歡的卻總想著再看看 不會那麼衰啦? 賣那麼快? 就算再喜歡也想說再多看幾間 還有更好的 更便宜的...... 結果被秒殺 再重頭來一次看屋流程 越看越累 越買越爛 越買越小..... 可以買三房 變兩房 買兩房 變套房 最後只好租房再來罵房價高........ 房子沒有十全十美 如果有 那它的價格一定不美....真的有好的蛋黃 誰要賣蛋殼價 最可惜的是看了幾十間 結果剛看的前幾間才是最好的 再來後悔捶心肝..... 如果有80分就可以衝了 不足的20分可以改善 甚至用價格彌補 自住是要幸福 舒服 買的是家人 另一半 跟小孩相處的生活 鎖定目標 剔除雜訊 果斷把主控權拿在手上 通常可以很快買到想買的房子喔!!! -- 感謝鄉民信賴！2025年度網路合作成交 10 間 ~ 2026再接再厲！！ 精選台南好房照片 ：https://zeroyaking.blogspot.com/ 買透天不踩雷透天 https://reurl.cc/9b8Xdj 透天格局風水解析 https://reurl.cc/eVY99W 洽詢專線：0918-300-240 │ LINE ID: zeroyaking 近 500 間好房往這裡：https://ibig.fun/eyoxO -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.127.15.17 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1770381781.A.13A.html
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02/06 20:47, 3周前 , 1F
通常是沒錢啦QQ 不是沒喜歡的
02/06 20:47, 1F
很多是之前買得起 沒買 後面才說當時多少
噓
02/06 20:48, 3周前 , 2F
仲介費那麼貴但我遇過的仲介都很雷，一問三不知，當然要多
02/06 20:48, 2F
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02/06 20:48, 3周前 , 3F
看多比，看多了自己當專家
02/06 20:48, 3F
看房子前先多認識仲介 總有好的 如果沒有 那就再找找
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02/06 21:30, 3周前 , 4F
根本沒這麼多值得看的
02/06 21:30, 4F
所以要找應該看的 而不是看一堆 發現原來都不是要的
推
02/06 21:34, 3周前 , 5F
幸好看了100間都沒買 買了立馬變屋奴
02/06 21:34, 5F
然後繼續繳租金 房東笑呵呵
推
02/06 21:38, 3周前 , 6F
廢話一堆
02/06 21:38, 6F
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02/06 21:38, 3周前 , 7F
你們公司1月業績5**多萬捏
02/06 21:38, 7F
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02/06 21:38, 3周前 , 8F
你好像沒開胡 槓龜
02/06 21:38, 8F
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02/06 21:38, 3周前 , 9F
你的論述如果講的通業績就不會那麼差被新人鴨在地上摩
02/06 21:38, 9F
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02/06 21:38, 3周前 , 10F
擦
02/06 21:38, 10F
11月成交四間 房子賣完了 你明明就看到簽名檔 選擇性失明嗎??? 現在等6個新委託 三月還要去熊本跟福岡玩兩次 另外你真的很關心我耶 好害羞喔~我公司的業績資料都知道 你是永慶飛x團隊??? 之前還看到你ptt文章推薦他們耶 還是你有關係 不然怎麼連我公司內部資料都知道? 從我學弟成交兩間 到我的業績 偏偏好的不敢說 都在找毛病要酸 對了!老闆都不擔心了 你擔心個鳥 皇帝不急 急死太監?? 他都說我出國就連環成交冒泡了 上次也是 你講完沒多久 11月高雄成交 府前路成交 太子紐約也成交 月底在京都車站搭車 同事就收斡旋成交善化別墅 當時你說說賣不掉的 還說我學弟成交兩間 然後咧 我還不是成連續交四間 去年全店還前三名咧~~~~ 我是覺得啦 沒料就不要在那邊屁話 都幾年了 一點都不長進 仲介看年收入 你在那邊月收入 外行就算了 還要假會 .... 說真的 你是不是很忌妒我 畢竟以前把你說的論點打的體無完膚 是我的錯 還不小心把茄拔賣掉了~~~讓你記仇了快四年 然後現在連發這種分享文 都要找毛病來罵人 你人生只剩下這個喔 上次連透天要土地跟建物分算都能找毛病 你不要出來害人好嗎 為了反對而反對 真的是政客或氣量小的行為耶..... 一樣的時間 我在發分享 你在找我業績做多少的資料....你的人生只有我嗎? 如果你也是同行 或是同行有關係的 不要怪我懷疑同行相忌 因為你竟然會知道內部資訊 過好你的生活 真的 不要像小丑在這邊亂開砲 很難看 沒業績沒成就沒未來 不是攻擊別人 你就會變好
推
02/06 21:49, 3周前 , 11F
不要覺得投資客就不看格局跟環境採光動線通風，有的
02/06 21:49, 11F
→
02/06 21:49, 3周前 , 12F
投客比自住客更講究這些，甚至我知道有些投客是不玩1
02/06 21:49, 12F
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02/06 21:49, 3周前 , 13F
房2房這種小坪數的
02/06 21:49, 13F
應該是說投資觀點跟自住觀點 投資客還會考慮好不好轉手 還有些是貸款問題 畢竟不想拿太多現金來玩的也不少
推
02/06 21:52, 3周前 , 14F
因為一堆人都傻B或騙自己阿 當然叫他們去看100間
02/06 21:52, 14F
所以我分享這個是要他們不要變傻 要當聰明買方
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02/06 21:54, 3周前 , 15F
連自己有什麼要什麼都不知道的傻B一堆
02/06 21:54, 15F
別這麼說 有時候旁人意見七嘴八舌 這個好那個好 到後面都亂掉了 找會給建議的仲介蠻重要的 可以多聊聊多接觸 找個對自己最合拍的
推
02/06 22:36, 3周前 , 16F
多數人需要看屋累積經驗 天生神力的應該沒有
02/06 22:36, 16F
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02/06 22:37, 3周前 , 17F
只是看屋要有自己心得 對房地產市場能有正確認知
02/06 22:37, 17F
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02/06 22:38, 3周前 , 18F
看屋第1是能判斷合理行情價 第2是確認用途
02/06 22:38, 18F
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02/06 22:39, 3周前 , 19F
投資是價格可以就能買 自住或特殊用途還要看是否合適
02/06 22:39, 19F
對阿 能賺錢為目標 現在這氛圍 大膽出 有時候有意想不到效果
推
02/06 22:39, 3周前 , 20F
我同事之前跟我吹噓說他買了一間房子是看了不下100間
02/06 22:39, 20F
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02/06 22:39, 3周前 , 21F
之後才買的，結果是海砂屋
02/06 22:39, 21F
沒注意到重點 海砂就看鋼筋 油漆是否剝落
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02/06 22:40, 3周前 , 22F
普通人就算有名師指導最好還是從多看屋開始
02/06 22:40, 22F
當真心想買 pass刪去法會比一直看有效率
推
02/06 22:56, 3周前 , 23F
買得起的看不上，看得上的買不起，就是這麼簡單
02/06 22:56, 23F
買得起時想再等等 後面就買不起了 透天變大樓 三房變兩房 兩房變套房 然後就租屋了.....
推
02/06 22:57, 3周前 , 24F
我看2間就買了
02/06 22:57, 24F
恭喜 眼光獨到!!!
推
02/06 23:00, 3周前 , 25F
不用寫那麼多。看很多沒買，一個字「窮」
02/06 23:00, 25F
常常有人說 以前才多少 那為什麼不買 覺得會跌阿 然後就買不起了
還有 64 則推文
還有 22 段內文
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02/07 07:20, 3周前 , 90F
也不要一開始設限太多，各種符合金額的都去看一遍
02/07 07:20, 90F
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02/07 07:21, 3周前 , 91F
這樣你才會知道在你能付出的範圍內有哪些標旳
02/07 07:21, 91F
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02/07 07:22, 3周前 , 92F
不這樣走一遍，沒看過差的，你不會收斂。
02/07 07:22, 92F
您講到重點了 去蕪存菁 不是瞎忙 是出門前先過濾自己要的 也不能說是設限 而是先釐清自己要什麼 時間寶貴 連我們仲介也是 火力打在錯誤的案件 就是被別人賣掉 然後才在扼腕
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02/07 07:51, 3周前 , 93F
當投資客都傻子..？
02/07 07:51, 93F
投資客講錢 有賺都好說話 價格ok 有利潤 手頭寬裕就買了 下面兩篇的ceca大 跟骷髏也都說了 投資的常常看資料就知道會不會買了 自住講居住感覺 好的還要再看看 想很久也不下斡旋 然後賣掉才說能出多少
推
02/07 09:28, 3周前 , 94F
推有道理
02/07 09:28, 94F
推
02/07 09:49, 3周前 , 95F
主要還是要看當地的供需，以及對行情的掌握度
02/07 09:49, 95F
如果供給量少 那更要快 a案容易被買走 供需多 就是要自己先篩選
推
02/07 12:50, 3周前 , 96F
投資不看要買是這樣.
02/07 12:50, 96F
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02/07 12:51, 3周前 , 97F
長期投資,通常還是會看看,因為時程很長,不在乎短效交易價差.
02/07 12:51, 97F
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02/07 12:51, 3周前 , 98F
中期投資,已經有鎖定的區域,金額,甚至物件型態.
02/07 12:51, 98F
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02/07 12:51, 3周前 , 99F
因此,當突然有掉出來整個帳面條件看上去就很便宜的.
02/07 12:51, 99F
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02/07 12:52, 3周前 , 100F
大概比預估價低10%,並且掉出來的物件是看過的建案.
02/07 12:52, 100F
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02/07 12:52, 3周前 , 101F
以及照片看到的餐廳,廁所,外牆狀況預估翻修費誤差在範圍內.
02/07 12:52, 101F
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02/07 12:52, 3周前 , 102F
可以不看買屋.
02/07 12:52, 102F
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02/07 12:52, 3周前 , 103F
至於短期.
02/07 12:52, 103F
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02/07 12:52, 3周前 , 104F
短期比較有趣.
02/07 12:52, 104F
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02/07 12:52, 3周前 , 105F
短期因為要求當下便宜的金額必須超過15%.
02/07 12:52, 105F
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02/07 12:53, 3周前 , 106F
所以對價格要求最嚴苛,一定要夠便宜才買.
02/07 12:53, 106F
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02/07 12:53, 3周前 , 107F
而還要對翻修費用計算得很精確.
02/07 12:53, 107F
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02/07 12:53, 3周前 , 108F
畢竟短期立刻買翻了立刻賣,不允許在價格判斷上落差過多.
02/07 12:53, 108F
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02/07 12:53, 3周前 , 109F
所以要不看屋買房的狀況多半為.
02/07 12:53, 109F
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02/07 12:54, 3周前 , 110F
1.這個建案,有看過,對整體的屋況有一定的概念.
02/07 12:54, 110F
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02/07 12:54, 3周前 , 111F
2.價格一定要低於預估買價10%,也就是賣價的15+10=25%.
02/07 12:54, 111F
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02/07 12:54, 3周前 , 112F
對,必須到這樣的價差才會不看屋買.
02/07 12:54, 112F
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02/07 12:54, 3周前 , 113F
3.屋況通常不好...XD...因為屋況不好我就不用估翻修費.
02/07 12:54, 113F
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02/07 12:55, 3周前 , 114F
我買來一定廚房廁所重作,門窗都換掉,配電盤換掉電線從拉.
02/07 12:55, 114F
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02/07 12:55, 3周前 , 115F
除非你可以屋況好但是價格也一樣那麼便宜..
02/07 12:55, 115F
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02/07 12:55, 3周前 , 116F
否則通常那麼便宜都是屋況不好.
02/07 12:55, 116F
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02/07 12:55, 3周前 , 117F
那這種情況我翻修費就不用估了阿,就是該翻的都翻了..XD
02/07 12:55, 117F
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02/07 12:56, 3周前 , 118F
而通常短期看屋90%的時間都在"估翻修費"
02/07 12:56, 118F
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02/07 12:56, 3周前 , 119F
那我還看幹嘛...XD
02/07 12:56, 119F
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02/07 12:56, 3周前 , 120F
當然也有一種屋況可以不用看.
02/07 12:56, 120F
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02/07 12:56, 3周前 , 121F
那就是20年以內的房子,可以不用看.
02/07 12:56, 121F
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02/07 12:57, 3周前 , 122F
絕大多數2000年以後的房子,不太需要翻修.
02/07 12:57, 122F
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02/07 12:57, 3周前 , 123F
就算翻的翻修費也很低.
02/07 12:57, 123F
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02/07 12:57, 3周前 , 124F
2000年以後的建築和以前的建築不太一樣.
02/07 12:57, 124F
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02/07 12:57, 3周前 , 125F
因此2000年以後的房子夠便宜,也可以不用看.
02/07 12:57, 125F
感謝西卡大分析~~~很多能投資的價格 自住買方也是想很多 一堆親朋好友看完又放棄 直接報給會自己裝潢整理的投資客真的比較快.....這就是現實 ※ 編輯: zeroyaking (59.127.15.17 臺灣), 02/07/2026 16:25:16
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