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Re: [閒聊] 志祺七七：建商如何用公設坑殺買房族？已刪文

看板home-sale (房屋交易)作者 (汪汪隊立大功)時間5月前 (2026/04/01 10:32), 編輯推噓15(16推 1噓 64→)
留言81則, 15人參與, 5月前最新討論串3/5 (看更多)
我們來看看從銀行的角度怎麼看實坪制， 這些是大叔聽來的， 房版神人眾多，歡迎打臉。 -- 銀行風控系統的滯後性 實坪制最直觀的改變是單價暴漲。 假設一間權狀 40 坪（公設 30%）、總價 2000 萬的房子： 現行制： 單價 50 萬/坪。 實坪制： 實坪僅 28 坪，單價飆升至約 71.4 萬/坪。 雖然總價不變， 但在銀行風控系統中，系統還沒更新， 還在用過去 50 萬/坪的行情來審核現在 71 萬/坪的物件， 系統會判定為“超貸”或“溢價過高”。 貸款成數縮水，購屋者必須額外自備現金。 會直接捏死交易量。 當然最後還是會以“總價”為核心， 銀行最終會調整演算法， 將公設價值隱含在實坪單價中，而非單純看單價高低。 系統可能需要 2~3 年的時間調整參數。 這段期間必須雙軌運行， 讓所有的系統跟上。 如果短期衝擊的這2~3年， 有重大選舉， 何必做這些吃力不討好的事， 選舉需要錢，選上後當然先服務金主。 至於選民，喊喊選舉口號 就會乖乖歸隊 含淚支持 自我感動 感情用事 這種智商 統治階級會擦小？ -- 大叔晴耕雨讀 寫個小作文 多空留給版眾爭論 祝福大家股房雙賺 感謝收看 我們下集見 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 110.32.20.112 (澳大利亞) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1775010721.A.092.html
推
04/01 10:35, 5月前 , 1F
你慢慢聽
04/01 10:35, 1F
→
04/01 10:37, 5月前 , 2F
怎又在吵這個@@
04/01 10:37, 2F
→
04/01 10:37, 5月前 , 3F
換單位總價不變科科
04/01 10:37, 3F
推
04/01 10:39, 5月前 , 4F
你權狀如果沒有公設 那些公設是誰的
04/01 10:39, 4F
→
04/01 10:40, 5月前 , 5F
那些公設的建物面積的稅金誰繳
04/01 10:40, 5F
→
04/01 10:41, 5月前 , 6F
公設分開在其他權狀的話能不能買賣
04/01 10:41, 6F
→
04/01 10:42, 5月前 , 7F
最後是不是 桃子早上三個晚上四個還是早上四個晚上三
04/01 10:42, 7F
→
04/01 10:42, 5月前 , 8F
個的問題
04/01 10:42, 8F
→
04/01 10:47, 5月前 , 9F
完全不是這樣運作
04/01 10:47, 9F
→
04/01 10:49, 5月前 , 10F
而且都知道總價才是核心了，
04/01 10:49, 10F
→
04/01 10:49, 5月前 , 11F
單價怎麼運算有差嗎，
04/01 10:49, 11F
→
04/01 10:49, 5月前 , 12F
難道要用漲價前的權狀坪 vs
04/01 10:49, 12F
→
04/01 10:49, 5月前 , 13F
漲價後的主加陽？
04/01 10:49, 13F
→
04/01 10:49, 5月前 , 14F
BU 大發一篇 銀行是怎麼看的呢？
04/01 10:49, 14F
→
04/01 10:50, 5月前 , 15F
都用統一標準到底是要差什麼？
04/01 10:50, 15F
→
04/01 10:50, 5月前 , 16F
這種東西不用發一篇，因為每間都不一樣
04/01 10:50, 16F
→
04/01 10:51, 5月前 , 17F
鑑價系統來得及跟上嗎？
04/01 10:51, 17F
→
04/01 10:51, 5月前 , 18F
誠心求教
04/01 10:51, 18F
→
04/01 10:51, 5月前 , 19F
審核標準 估價偏好都不一樣
04/01 10:51, 19F
→
04/01 10:51, 5月前 , 20F
你A找不到就去找B
04/01 10:51, 20F
推
04/01 10:52, 5月前 , 21F
權狀上所有資料都要keyin吧
04/01 10:52, 21F
→
04/01 10:53, 5月前 , 22F
自己經驗 跟 認識幾間的在估價，
04/01 10:53, 22F
→
04/01 10:53, 5月前 , 23F
最簡單就用附近實登去反推
04/01 10:53, 23F
推
04/01 10:53, 5月前 , 24F
04/01 10:53, 24F
→
04/01 10:54, 5月前 , 25F
沒有相似物件，年份 物件就自己調整，
04/01 10:54, 25F
→
04/01 10:54, 5月前 , 26F
重點就是估價都是各間自由心證，
04/01 10:54, 26F
→
04/01 10:54, 5月前 , 27F
沒有什麼標準可言
04/01 10:54, 27F
→
04/01 10:54, 5月前 , 28F
知識足夠房產投資人絕對只看總價、收益、漲價幅度，至於
04/01 10:54, 28F
→
04/01 10:54, 5月前 , 29F
應該要更專業的銀行鑑價系統我就不知道了
04/01 10:54, 29F
→
04/01 10:56, 5月前 , 30F
我一直以為單價就是拿來唬不懂數字計算的人
04/01 10:56, 30F
→
04/01 10:58, 5月前 , 31F
你可以知道一間甚至兩三間
04/01 10:58, 31F
→
04/01 10:58, 5月前 , 32F
你很熟的銀行他們是怎麼運作的，
04/01 10:58, 32F
→
04/01 10:58, 5月前 , 33F
但沒辦法直接以偏概全去推導，
04/01 10:58, 33F
→
04/01 10:58, 5月前 , 34F
因為這不是市場的全貌跟現象
04/01 10:58, 34F
推
04/01 10:59, 5月前 , 35F
單價只是欄位計算結果
04/01 10:59, 35F
→
04/01 10:59, 5月前 , 36F
要調整應該沒什麼大問題
04/01 10:59, 36F
→
04/01 11:01, 5月前 , 37F
感謝BU大受教
04/01 11:01, 37F
→
04/01 11:01, 5月前 , 38F
我先留著這帖
04/01 11:01, 38F
→
04/01 11:01, 5月前 , 39F
看有沒有銀行風控人士來回
04/01 11:01, 39F
→
04/01 11:01, 5月前 , 40F
讓我多學一點
04/01 11:01, 40F
→
04/01 11:01, 5月前 , 41F
明天自D
04/01 11:01, 41F
→
04/01 11:04, 5月前 , 42F
因為電腦鑑價風控系統
04/01 11:04, 42F
→
04/01 11:04, 5月前 , 43F
還沒有人腦靈活
04/01 11:04, 43F
→
04/01 11:04, 5月前 , 44F
所以看看有沒有業內人士出來指點迷津。
04/01 11:04, 44F
推
04/01 11:09, 5月前 , 45F
AI時代需要兩三年的銀行要被淘汰了
04/01 11:09, 45F
→
04/01 11:12, 5月前 , 46F
應該很難等到，很多事不宜留在網路，
04/01 11:12, 46F
→
04/01 11:12, 5月前 , 47F
包含判斷標準 財力證明...等標準
04/01 11:12, 47F
→
04/01 11:14, 5月前 , 48F
銀行很保守，也都會被提醒不要亂說
04/01 11:14, 48F
→
04/01 11:27, 5月前 , 49F
我聽你在屁，現在就是買太貴，一堆人怪銀行
04/01 11:27, 49F
推
04/01 11:28, 5月前 , 50F
公股放款危言聳聽哥可以出來高談闊論了 不過不知道有誰會信
04/01 11:28, 50F
→
04/01 11:44, 5月前 , 51F
公股放款本來就比較差阿
04/01 11:44, 51F
→
04/01 11:45, 5月前 , 52F
比較好笑的是2024喊沒得放那種=..=
04/01 11:45, 52F
推
04/01 11:49, 5月前 , 53F
就危言聳聽阿~ 在網路上當大神找尋人生成就感
04/01 11:49, 53F
推
04/01 11:51, 5月前 , 54F
整天在那邊服務金主 現在權狀寫的清清白白 室內幾坪 附屬
04/01 11:51, 54F
→
04/01 11:51, 5月前 , 55F
建物陽台幾坪 公設幾坪
04/01 11:51, 55F
→
04/01 11:51, 5月前 , 56F
建商建案都講清楚坪數陽台幾坪 在那邊改權狀想要少一點坪
04/01 11:51, 56F
推
04/01 11:51, 5月前 , 57F
現實生活中月薪五萬 在座位上喊"經理~授權~" 的基層員工
04/01 11:51, 57F
→
04/01 11:51, 5月前 , 58F
數 你自己拿馬克筆把權狀上面公設坪數塗黑不就好了
04/01 11:51, 58F
→
04/01 11:52, 5月前 , 59F
處理客戶表單處理到以為公司的錢是自己的 驕傲感都出來了
04/01 11:52, 59F
→
04/01 12:00, 5月前 , 60F
這些都不是問題啦 銀行想承做 自然會解決不同計價方式的
04/01 12:00, 60F
→
04/01 12:00, 5月前 , 61F
鑑價問題 改計價又不是第一次
04/01 12:00, 61F
→
04/01 12:02, 5月前 , 62F
個人有辦法理解換算 銀行就一定有辦法
04/01 12:02, 62F
→
04/01 12:03, 5月前 , 63F
這些都是末節 最主要還是改實坪有甚麼意義
04/01 12:03, 63F
→
04/01 12:22, 5月前 , 64F
IB大 你覺得會有政客有動機碰這題嗎？
04/01 12:22, 64F
推
04/01 12:23, 5月前 , 65F
支持的人說改實坪制可以對標國際習慣，讓外國人知
04/01 12:23, 65F
→
04/01 12:23, 5月前 , 66F
道台灣房價有多貴……為了這種沒啥用的理由勞師動
04/01 12:23, 66F
→
04/01 12:23, 5月前 , 67F
眾改一套登記標準，真的是智障魯蛇才會支持。
04/01 12:23, 67F
→
04/01 12:23, 5月前 , 68F
100%實坪制短期不會有 但有也沒差別吧
04/01 12:23, 68F
→
04/01 12:24, 5月前 , 69F
真的就是勞師動眾而已
04/01 12:24, 69F
推
04/01 12:26, 5月前 , 70F
或是更智障的，以為改實坪制買房子時就可以不用出
04/01 12:26, 70F
→
04/01 12:26, 5月前 , 71F
錢買公設？
04/01 12:26, 71F
→
04/01 12:28, 5月前 , 72F
有可能選一個鑑價高的 操作空間大
04/01 12:28, 72F
推
04/01 12:36, 5月前 , 73F
所以投資客都很希望實坪制。一實行房市就會大漲。會反對的
04/01 12:36, 73F
→
04/01 12:36, 5月前 , 74F
一定是魯空
04/01 12:36, 74F
推
04/01 12:46, 5月前 , 75F
光是一個雨遮登記前還是登記後就可以讓人看得霧煞
04/01 12:46, 75F
→
04/01 12:46, 5月前 , 76F
煞，最好是想靠實坪制炒房價啦，不過我想空空們大
04/01 12:46, 76F
→
04/01 12:46, 5月前 , 77F
概連雨遮是啥都不見得知道吧？
04/01 12:46, 77F
推
04/01 13:00, 5月前 , 78F
就鳥住的地方
04/01 13:00, 78F
推
04/01 13:45, 5月前 , 79F
銀行就算再怎麼保守，這種單位調整也只是2周的事
04/01 13:45, 79F
噓
04/01 15:17, 5月前 , 80F
有沒有可能你家的地就不值錢？不是銀行的鍋？我就
04/01 15:17, 80F
→
04/01 15:17, 5月前 , 81F
有看過售價開的比銀行鑑價低的物品
04/01 15:17, 81F
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