Re: [閒聊] 現在是買台北老公寓的好時機?

看板home-sale (房屋交易)作者shuichia (水餃)時間2小時前 (2026/04/20 12:36)推噓17(17推 0噓 85→)

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我有點懷疑前面幾篇推文底下的，到底有幾個人持有多間雙北市公寓，或是真的有在都更市場走跳，每個外圍仔這個時候又都變成都更投資大師了，看到只想笑笑 1.有個網頁叫都更計算機，不管是目前持有公寓，有建商要來談都更、或是打算購入自用等都更或投資的，只要自己去裡面輸入新成屋價格、土地持分、原始容積，網頁裡面獎勵倍數不知道為何只給到1.5，如果基地超過300坪符合防災獎勵1.8的自己就把容積增加1.2 倍就好(雙北都適用)，算完就知道都更後可以換回多少面積，總價後扣掉成本就知道有多少肉了，不用被房仲話術 2.台北市目前最多的住三容積率225%，獎勵就算抓到1.8也才405%，正常五層樓公寓大概都已經用到這個容積附近或是早就超過了，目前就真的幾乎都更無望，自住舒服或是出租投報高的物件還可以繼續擺，四樓公寓通常容積沒用完，所以版上大神也說了直接找四樓比較保險，這些五樓就要靠未來真的開放容積到300懶救贖了 3.上面說的是正常，啊不正常的是啥？就是這個公寓裡面連巷弄馬路都是你家持分的，這種土持就會大上很多，容積可能用到300%左右或是更低，這種五樓公寓就有都更價值，四樓更不用說(而且在雙北市還不少，不是說不正常就很少)，不是推文幾個在那邊喊的五樓一定沒機會，計算機按一下不難吧？ 4.現在台北市某些地區公寓價格在前陣子預售噴上去的時候確實價格已經低於預售一半以上了，所以條件不錯的公寓現在還是有在慢慢上來，部分鳥蛋物件(抗性，屋況差裝潢費太多拉高自備)價格反而下調，但還是會有人買單，因為在全台灣單坪裝潢費用差不多的前提下，裝潢費占總價比例還是台北市公寓最低(舉例一樣30坪公寓裝潢抓300，單價60的北市公寓也就被拉到70而已漲幅15%，稍微折讓一些就成交了，但在某縣市單價20的地方被拉到30漲幅是50%沒人退讓買單，所以雙北以外公寓真的直接蛋雕)，有都更展望的公寓更不用期待下跌，每個投資客都嘛會算，另外高自備也不是大部分自住或是極限槓桿仔能負擔的 5.前幾天北市公布新增的都更地區，同意率從80%下修到75%，最大的影響就是臨路四樓公寓，這些新增地區很多公寓一樓都是店面，遇到建商來都更，一樓全部反對，結果建商直接把臨路第一排蛋雕都更後面234排，下調到75就是你一樓就算全部反對，我234樓全部同意也過了都更門檻75%，以後第一排放生率就下降了，提高整體基地面積跟美觀，這數字不是隨便下調的(但前面硬提到90才會強拆這我就真的不知道，晚上再來研究) 6.放寬住三容積到300這個我自己也不敢這麼樂觀，但看看新北住三300，搞不好以後還真的有機會，主要就是要解決上述第2點的五樓公寓，但就看之後政策怎麼搞 7.所以在現行住三還是225的前提下，都更件還是有，上述第1點的網頁很好用，台北市現在都更越來越多了，前陣子也有公布台北市都更熱區，有興趣的就自己稍微研究吧，如果真的不會找，建議往新北300公寓找可能比較單純(但我沒研究要請益版上有沒有新北都更高手) 8.同7，我自己是懶得賭225變300，所以我直接無腦重倉商業地目公寓，商一360商二630 商三560商四800，就算獎勵容積只有1.5倍一樣肉多多，商四我自己看大部分在西門多半已是華廈，商三大同很多也都還是公寓其他多半已是各區臨路大樓，商二也是臨路大樓，商一分布台北市各地也有部分是公寓，喜歡投資什麼種類一樣就自己研究吧我自己是喜歡找出租高投報+都更肉多的物件，沒都更就當房客幫我買定存保單，本金投報9%說真的跟股票比起來，房市投報真的爛透了無庸置疑，但優點就是不像股市要選對標的(有人會說無腦2330、0050、009xx就好，但看上述標的持有張數的比例就知道一堆人還是頭鐵買個股)，然後每個月睏飽收點租金偶爾可以感謝房客犒賞自己，股票賺錢週末加菜，賠錢還有租金安慰自己，都更就當中樂透，雖然我都還沒中，目前都還在QQ階段(套著配都舒服？)，另外北市最近又加碼租金補貼了，手上有出租件的屋主合約到期知道該怎麼辦了吧，科科然後內容或概念如果有誤也煩請不吝指教，因為我真的很懶，有些資訊可能還沒更新也沒太認真研究 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.232.189.145 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1776659786.A.1F5.html

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william826

04/20 12:46, 2小時前 , 1^F

04/20 12:46, 1^F

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tenkaakido

04/20 12:56, 1小時前 , 2^F

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