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Re: [閒聊] 現在是買台北老公寓的好時機?

看板home-sale (房屋交易)作者 (水餃)時間3周前 (2026/04/20 12:36), 編輯推噓37(38推 1噓 195→)
留言234則, 18人參與, 3周前最新討論串5/10 (看更多)
我有點懷疑前面幾篇推文底下的，到底有幾個人持有多間雙北市公寓，或是真的有在都更 市場走跳，每個外圍仔這個時候又都變成都更投資大師了，看到只想笑笑 1.有個網頁叫都更計算機，不管是目前持有公寓，有建商要來談都更、或是打算購入自用 等都更或投資的，只要自己去裡面輸入新成屋價格、土地持分、原始容積，網頁裡面獎勵 倍數不知道為何只給到1.5，如果基地超過300坪符合防災獎勵1.8的自己就把容積增加1.2 倍就好(雙北都適用)，算完就知道都更後可以換回多少面積，總價後扣掉成本就知道有多 少肉了，不用被房仲話術 2.台北市目前最多的住三容積率225%，獎勵就算抓到1.8也才405%，正常五層樓公寓大概 都已經用到這個容積附近或是早就超過了，目前就真的幾乎都更無望，自住舒服或是出租 投報高的物件還可以繼續擺，四樓公寓通常容積沒用完，所以版上大神也說了直接找四樓 比較保險，這些五樓就要靠未來真的開放容積到300懶救贖了 3.上面說的是正常，啊不正常的是啥？就是這個公寓裡面連巷弄馬路都是你家持分的，這 種土持就會大上很多，容積可能用到300%左右或是更低，這種五樓公寓就有都更價值，四 樓更不用說(而且在雙北市還不少，不是說不正常就很少)，不是推文幾個在那邊喊的五樓 一定沒機會，計算機按一下不難吧？ 4.現在台北市某些地區公寓價格在前陣子預售噴上去的時候確實價格已經低於預售一半以 上了，所以條件不錯的公寓現在還是有在慢慢上來，部分鳥蛋物件(抗性，屋況差裝潢費 太多拉高自備)價格反而下調，但還是會有人買單，因為在全台灣單坪裝潢費用差不多的 前提下，裝潢費占總價比例還是台北市公寓最低(舉例一樣30坪公寓裝潢抓300，單價60的 北市公寓也就被拉到70而已漲幅15%，稍微折讓一些就成交了，但在某縣市單價20的地方 被拉到30漲幅是50%沒人退讓買單，所以雙北以外公寓真的直接蛋雕)，有都更展望的公寓 更不用期待下跌，每個投資客都嘛會算，另外高自備也不是大部分自住或是極限槓桿仔能 負擔的 5.前幾天北市公布新增的都更地區，同意率從80%下修到75%，最大的影響就是臨路四樓公 寓，這些新增地區很多公寓一樓都是店面，遇到建商來都更，一樓全部反對，結果建商直 接把臨路第一排蛋雕都更後面234排，下調到75就是你一樓就算全部反對，我234樓全部同 意也過了都更門檻75%，以後第一排放生率就下降了，提高整體基地面積跟美觀，這數字 不是隨便下調的(但前面硬提到90才會強拆這我就真的不知道，晚上再來研究) 6.放寬住三容積到300這個我自己也不敢這麼樂觀，但看看新北住三300，搞不好以後還真 的有機會，主要就是要解決上述第2點的五樓公寓，但就看之後政策怎麼搞 7.所以在現行住三還是225的前提下，都更件還是有，上述第1點的網頁很好用，台北市現 在都更越來越多了，前陣子也有公布台北市都更熱區，有興趣的就自己稍微研究吧，如果 真的不會找，建議往新北300公寓找可能比較單純(但我沒研究要請益版上有沒有新北都更 高手) 8.同7，我自己是懶得賭225變300，所以我直接無腦重倉商業地目公寓，商一360商二630 商三560商四800，就算獎勵容積只有1.5倍一樣肉多多，商四我自己看大部分在西門多半 已是華廈，商三大同很多也都還是公寓其他多半已是各區臨路大樓，商二也是臨路大樓， 商一分布台北市各地也有部分是公寓，喜歡投資什麼種類一樣就自己研究吧 我自己是喜歡找出租高投報+都更肉多的物件，沒都更就當房客幫我買定存保單，本金投 報9%說真的跟股票比起來，房市投報真的爛透了無庸置疑，但優點就是不像股市要選對標 的(有人會說無腦2330、0050、009xx就好，但看上述標的持有張數的比例就知道一堆人還 是頭鐵買個股)，然後每個月睏飽收點租金偶爾可以感謝房客犒賞自己，股票賺錢週末加 菜，賠錢還有租金安慰自己，都更就當中樂透，雖然我都還沒中，目前都還在QQ階段(套 著配都舒服？)，另外北市最近又加碼租金補貼了，手上有出租件的屋主合約到期知道該 怎麼辦了吧，科科 然後內容或概念如果有誤也煩請不吝指教，因為我真的很懶，有些資訊可能還沒更新也沒 太認真研究 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.232.189.145 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1776659786.A.1F5.html
推
04/20 12:46, 3周前 , 1F
買春比較好 做善事 幫助她人 自己身心靈也提升
04/20 12:46, 1F
推
04/20 12:56, 3周前 , 2F
蒙R坡王談都更真的很好笑。
04/20 12:56, 2F
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04/20 12:59, 3周前 , 3F
300%這件事就議員一頭熱 蔣萬安我看是沒有這個魄力
04/20 12:59, 3F
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04/20 13:02, 3周前 , 4F
不過想追逐大位，就不能跟柯文哲一樣保守
04/20 13:02, 4F
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04/20 13:09, 3周前 , 5F
巷弄五層公寓 原容積大概是略低於300或350%
04/20 13:09, 5F
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04/20 13:10, 3周前 , 6F
70 30分的話, 容積要300/70=428 or 350/70=500
04/20 13:10, 6F
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04/20 13:31, 3周前 , 7F
想選總統一直以來都是看中南部臉色，雙北並沒有影響力
04/20 13:31, 7F
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04/20 13:32, 3周前 , 8F
在台北只有聲量，不出包才是最重要的
04/20 13:32, 8F
推
04/20 13:34, 3周前 , 9F
做這個對萬安又沒什麼好事
04/20 13:34, 9F
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04/20 13:34, 3周前 , 10F
得利者又不會感謝他
04/20 13:34, 10F
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04/20 13:34, 3周前 , 11F
只會覺得我投資有方
04/20 13:34, 11F
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04/20 13:36, 3周前 , 12F
不是哪個縣市出身問題 是你要出頭就不能保守
04/20 13:36, 12F
推
04/20 13:37, 3周前 , 13F
中南部早就北漂了
04/20 13:37, 13F
推
04/20 13:39, 3周前 , 14F
萬安他的姓 就已經不保守了
04/20 13:39, 14F
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04/20 13:39, 3周前 , 15F
以侯友宜來講 幫他拿到總統大選門票的就是整治五股垃圾山跟
04/20 13:39, 15F
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04/20 13:39, 3周前 , 16F
塭仔圳掩埋場
04/20 13:39, 16F
推
04/20 13:40, 3周前 , 17F
他被推出來亂的吧
04/20 13:40, 17F
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04/20 13:41, 3周前 , 18F
KMT沒出果凍 我根本不會想投
04/20 13:41, 18F
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04/20 13:41, 3周前 , 19F
侯友宜要不是有這兩個重大政績 國民黨一群老藍男 怎麼輪得
04/20 13:41, 19F
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04/20 13:41, 3周前 , 20F
到他選
04/20 13:41, 20F
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04/20 13:42, 3周前 , 21F
下一個就萬安
04/20 13:42, 21F
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04/20 13:42, 3周前 , 22F
或是盧
04/20 13:42, 22F
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04/20 13:42, 3周前 , 23F
侯 別想
04/20 13:42, 23F
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04/20 13:43, 3周前 , 24F
門票是有啦 就門票 但是進不去
04/20 13:43, 24F
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04/20 13:43, 3周前 , 25F
萬安 想辦法當真的下個馬英九就能上了
04/20 13:43, 25F
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04/20 13:43, 3周前 , 26F
侯也沒進不去 就三腳督而已
04/20 13:43, 26F
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04/20 13:43, 3周前 , 27F
不沾鍋那種
04/20 13:43, 27F
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04/20 13:44, 3周前 , 28F
蔣萬安沒魄力是要怎麼當下個馬英九
04/20 13:44, 28F
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04/20 13:44, 3周前 , 29F
就算柯不選 也很難講
04/20 13:44, 29F
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04/20 13:44, 3周前 , 30F
但是假老二畢竟是假的
04/20 13:44, 30F
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04/20 13:44, 3周前 , 31F
馬英九台北市長任內可是有一堆政績
04/20 13:44, 31F
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04/20 13:45, 3周前 , 32F
北市科 不是有了嗎
04/20 13:45, 32F
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04/20 13:45, 3周前 , 33F
不沾鍋哪會出頭
04/20 13:45, 33F
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04/20 13:46, 3周前 , 34F
拆橋 盲腸線
04/20 13:46, 34F
→
04/20 13:46, 3周前 , 35F
北市科本來就有 能算蔣萬安的? 他也沒甚麼突破性 頂多就是
04/20 13:46, 35F
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04/20 13:46, 3周前 , 36F
NVDA有來
04/20 13:46, 36F
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04/20 13:46, 3周前 , 37F
再來只要 捷運進度快 就會有政治幻覺了
04/20 13:46, 37F
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04/20 13:46, 3周前 , 38F
一樓搞錯了，買個捷運房包養，結束還能賺一筆
04/20 13:46, 38F
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04/20 13:46, 3周前 , 39F
身心靈.荷包都健康
04/20 13:46, 39F
還有 155 則推文
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04/20 19:35, 3周前 , 195F
只是要有利潤的話，根本不用給獎勵都能有利潤，40坪80萬公
04/20 19:35, 195F
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04/20 19:35, 3周前 , 196F
寓3200萬，換總坪30坪120萬回來，都值3600，但這就沒人會同
04/20 19:35, 196F
→
04/20 19:35, 3周前 , 197F
意
04/20 19:35, 197F
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04/20 19:42, 3周前 , 198F
尤其都更門檻基本75-80%，基本就是要八成人滿意
04/20 19:42, 198F
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04/20 19:46, 3周前 , 199F
偏偏你扣掉天生沒誘因的一樓，剩下的就說八成
04/20 19:46, 199F
→
04/20 19:46, 3周前 , 200F
所以最重要的還是共識而不是絕對利益阿 而且你上面的例
04/20 19:46, 200F
→
04/20 19:46, 3周前 , 201F
子還是有點低估了 公寓80萬的地區新房保守抓也都130起了
04/20 19:46, 201F
→
04/20 19:46, 3周前 , 202F
還要加上車位 其實都更利益還是很可觀的
04/20 19:46, 202F
→
04/20 19:48, 3周前 , 203F
錯，會有一坪換一坪說法，這是有天生使用需求，他就是需要
04/20 19:48, 203F
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04/20 19:48, 3周前 , 204F
室內40坪，你不給他，他要怎麼同意
04/20 19:48, 204F
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04/20 19:49, 3周前 , 205F
一樓，加上一戶這種，整片都不用想過門檻了
04/20 19:49, 205F
→
04/20 19:49, 3周前 , 206F
更何況有實際空間需求的不會只有一戶
04/20 19:49, 206F
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04/20 19:52, 3周前 , 207F
有些人訴求的是空間 這就沒辦法 不然就委建自己出錢 但
04/20 19:52, 207F
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04/20 19:52, 3周前 , 208F
也很多只是年紀大需要電梯或是單純想要新房
04/20 19:52, 208F
→
04/20 19:54, 3周前 , 209F
所以就不用說什麼一坪換一坪怎樣，就是會有有人有這個需求
04/20 19:54, 209F
→
04/20 19:54, 3周前 , 210F
，門檻就是需要1樓以外的所有人都同意
04/20 19:54, 210F
→
04/20 19:57, 3周前 , 211F
欸? 交互詰問讓都更的概念更完整
04/20 19:57, 211F
→
04/20 20:19, 3周前 , 212F
更別說原容跟法容差了一半，根本就是政府政策缺乏連續性造
04/20 20:19, 212F
→
04/20 20:19, 3周前 , 213F
成的，而且這還不是個案，是整個台北市數量最多的五樓公寓
04/20 20:19, 213F
→
04/20 20:19, 3周前 , 214F
幾乎都這樣
04/20 20:19, 214F
→
04/20 20:26, 3周前 , 215F
獎勵容積直接大放送就好了
04/20 20:26, 215F
推
04/20 21:06, 3周前 , 216F
與其直接容積大放送，或許提高允許申請獎勵容積的
04/20 21:06, 216F
→
04/20 21:06, 3周前 , 217F
最高比例，要求業主多做些有利公益的設計（更大幅
04/20 21:06, 217F
→
04/20 21:06, 3周前 , 218F
減少建蔽率、路緣退縮….之類的），也是個可以考慮
04/20 21:06, 218F
→
04/20 21:06, 3周前 , 219F
的作法？
04/20 21:06, 219F
→
04/20 21:16, 3周前 , 220F
提高上限意義不大，基本的獎勵拿完之後，後面的獎勵都是錢
04/20 21:16, 220F
→
04/20 21:16, 3周前 , 221F
堆出來的，蓋兩坪捐一坪根本沒賺頭
04/20 21:16, 221F
推
04/20 21:34, 3周前 , 222F
要更正一個謬誤 都更可不是免費蓋房子 而是土地換建築
04/20 21:34, 222F
→
04/20 21:34, 3周前 , 223F
成本 免費蓋房子的概念是土地持分依舊不變 但都更你最
04/20 21:34, 223F
→
04/20 21:34, 3周前 , 224F
後分回來就是只剩下一點點土地的新大樓 所以不用再那
04/20 21:34, 224F
→
04/20 21:34, 3周前 , 225F
邊情勒 雙方本來就是各取所需 利益談不攏罷了 你會說
04/20 21:34, 225F
→
04/20 21:34, 3周前 , 226F
為什麼不能自己合建就好 因為每戶的流動性太差 很難整
04/20 21:34, 226F
→
04/20 21:34, 3周前 , 227F
棟一起辦土建融等等 要拿錢出來就是很多人死穴
04/20 21:34, 227F
推
04/20 21:37, 3周前 , 228F
建商角色就是一個很大的價值重分配機器 你自己重分配
04/20 21:37, 228F
→
04/20 21:37, 3周前 , 229F
很痛苦 又要貼現金 雖然最後可能會省費用拿更多利益
04/20 21:37, 229F
→
04/20 21:37, 3周前 , 230F
但成功率太低 痛苦太多
04/20 21:37, 230F
推
04/20 23:06, 3周前 , 231F
I大竟然相信柯210萬是賄款? 為了黑柯拋棄理智 可悲
04/20 23:06, 231F
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04/20 23:07, 3周前 , 232F
賄賂議員5250萬賄賂市長210萬 理性的人不信這種笑話
04/20 23:07, 232F
推
04/21 00:21, 3周前 , 233F
很純
04/21 00:21, 233F
→
04/21 00:21, 3周前 , 234F
淬鍊
04/21 00:21, 234F
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