Re: [閒聊] 35年最慘暴跌，沒人敢公開說，90萬空屋

看板home-sale (房屋交易)作者shiauber (getting used to)時間2小時前 (2026/04/26 09:43)推噓1(4推 3噓 13→)

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這種講法看起來很懂但其實只是把問題縮小成自己好反駁的樣子空屋真正的重點不是現在每一戶空屋都會不會立刻丟出來賣而是這些低度使用住宅在市場轉弱時會不會變成潛在供給壓力先看內政部資料 114 年上半年全國低度使用住宅 98.1 萬宅占全國房屋稅籍住宅類宅數 10.4% 這不是小數字這代表全國住宅存量裡大約每 10 戶就有 1 戶是低度使用住宅再看待售新成屋 114 年第 2 季全國待售新成屋 11.2 萬宅而且是統計以來最高點這個數字比單純空屋更關鍵因為這不是潛在供給這是已經在市場上的供給壓力所以現在不是只有 98 萬低度使用住宅還有 11.2 萬待售新成屋卡在市場裡這兩個數字放在一起就不能再輕描淡寫說空屋沒影響再看產品結構 2025 上半年 20 坪以下住宅低度使用比率約 19.26% 接近兩成這代表空屋問題不是只有偏鄉老屋小坪數產品本身就有明顯空置壓力而小坪數很多是都會區投資型產品套房產品收租產品這些東西跟山上海邊根本不是同一回事再看區域雙北空屋率相對較低沒錯但不代表沒有壓力內政部資料顯示台北市低度使用住宅比率約 7% 左右新北約 7% 到 8% 這代表核心區壓力比較小更重要的是房價不是只看台北蛋黃區桃園台中台南高雄這些近年大量推案區待售新成屋壓力更明顯像最新資料提到全台待售新成屋 112086 宅比前一年同期 103130 宅一年增加將近 9000 宅而增加最多的行政區包含台中北屯台南東區台中北區台中梧棲桃園八德光前五名行政區合計增加 3276 宅占全台新增待售新成屋約 37% 這代表供給壓力不是抽象的而是集中在具體區域再看需求端 2025 年第 2 季全國房價所得比 9.89 倍台北 15.41 倍新北 13.03 倍台中 11.9 倍台南 9.38 倍高雄 9.61 倍這代表購買力已經很緊房貸負擔率也一樣 2025 年第 3 季全國房貸負擔率約 42.42% 台北房貸負擔率約 65% 等級這已經不是一般家庭輕鬆負擔的市場也就是說供給端有低度使用住宅有待售新成屋需求端卻是高房價所得比高房貸負擔率再加上信用管制這時候還說空屋完全不影響房價就太硬拗了空屋不一定造成全市場崩盤但空屋一定會形成價格上方壓力尤其是在需求變弱成交量縮貸款變難持有預期改變的時候因為空屋本質上是一個潛在供給池市場好的時候它可以不動市場轉弱的時候它就會變成供給選項更直接講空屋不是現在全部拿出來賣才有影響空屋是告訴你市場裡還有多少存量可以在價格鬆動時被釋放所以真正該問的不是這些空屋是不是全部在山上海邊老屋而是其中有多少在可交易區域有多少屬於小坪數投資產品有多少會在價格下修後變成有效供給有多少會跟待售新成屋一起形成去化壓力如果這些都不拆只用一句「山上海邊老屋」帶過那不是分析只是選擇性忽略風險 98 萬空屋不可以直接推出房價崩盤老害們用幾個極端案例就把 98 萬低度使用住宅 11.2 萬待售新成屋 20 坪以下 19.26% 低度使用比率房價所得比接近 10 倍房貸負擔率超過 4 成這些壓力全部裝作沒看到這不是看多或看空的問題這是你到底有沒有把供給需求資金產品結構區域分布一起放進來看空屋論點真正偏空的地方不是「空屋很多所以明天崩」而是當需求端已經變弱資金端被管制供給端又有大量潛在存量與待售新屋時價格很難再像過去一樣只靠信仰往上撐 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.161.198.62 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1777167784.A.AE0.html

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IBIZA

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推

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