Re: [新聞] 賣不掉、租不出去？全台住宅「燙手山芋區」出爐　

看板home-sale (房屋交易)作者H2 (超級噴火龍X)時間25分鐘前 (2026/08/29 09:45)推噓0(0推 0噓 0→)

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這裡有個影片，很好的說明了台灣老屋跟空屋真正的問題 https://youtu.be/KDoaXRxFa5Y?si=VHBd-ssk-giJ02Kj

核心重點台灣鄉村老屋賣不掉且屋主寧願空置不降價，是多重制度造成的「理性選擇」結果，核心原因如下： 1. 買方消失與新屋競爭：偏鄉人口少子化、高齡化嚴重，無居住需求；同時重劃區新成屋吸引了有限的買盤。 2. 持有成本趨近於零：老屋折舊後評定現值極低、免徵房屋稅，地價稅一年僅幾百元，擺著毫無財務壓力。拆除反而更虧（稅盾效應）：自費拆除需花數十萬，拆除後空地失去自用優惠、地價稅暴增 5 倍起跳，留著破屋反而省稅。 3. 銀行貸款卡死買方：因屋齡老、地段偏，銀行鑑價低、成數低或不承貸，買方須備大量現金；信用管制也誤傷鄉村自住需求。 4. 產權與法規硬傷：許多老屋屬「未保存登記」或歷經多代繼承導致共有人過多，難以過戶與改建；出租需投入百萬修繕且無租客，完全不划算。 5. 心理定錨與無退場機制：缺乏成交行情，屋主受興建成本與情感定錨不願認賠。加計修繕與轉手難度，老屋實質已成「負資產」，缺乏像日本強制介入等退場制度，導致市場完全凍結。這影片很值得一看，不管你是房地產多頭還是空頭，都建議好好看看想想 ※ 引述《cjol (勤樸)》之銘言： : 賣不掉、租不出去？全台住宅「燙手山芋區」出爐　 : 2026.08.28 工商時報陳傑鳴 : 根據內政部最新公布的2025年下半年低度使用（用電）住宅統計顯示，目前全台有38個行 : 政區的低度使用住宅比率超過20%。圖／本報資料照片 : 已將目前網頁的網址複製到您的剪貼簿！ : 買房子最擔心什麼，無非擔心是否適合居住使用外，就是未來會不會「房價下跌、賣不掉 : 、租不出去」，而根據內政部最新公布的2025年下半年低度使用（用電）住宅統計顯示， : 目前全台有38個行政區的低度使用住宅比率超過20%，也就是每5戶住宅就有1戶以上處於 : 低度使用的空屋狀態，且高度集中在偏鄉、離島及人口規模較小且買賣交易清淡的地區。 : 專家指出，地區房屋出現高空屋率與買氣清淡時，對房屋持有者壓力最大，不僅房屋資產 : 價格下跌機會大，甚至未來還需要面臨房屋轉手困難、出租不易及持有支出（如房貸利息 : 、房屋稅、管理費等）無法規避的困境。 : 偏鄉為何成「燙手山芋」？人口流失、需求不足是核心 : 所謂「低度使用（用電）住宅」是指內政部結合房屋稅籍資料與台電用電資料，將每年特 : 定月份平均每月用電度數在60度（含）以下的住宅，作為評估房屋低度使用或當成「空 : 屋率」的替代指標。 : 根據內政部2025年下半年低度使用（用電）住宅資料顯示，目前全台共有38個行政區的低 : 度用電比率超過20%，其中，新北市萬里區以30.82%最高，等於約每3間住宅就有1間是低 : 度使用的空屋狀況，其次為台東縣卑南鄉30.28%、台南市左鎮區27.95%、新竹縣五峰鄉 : 27.67%、宜蘭礁溪鄉27.51%、新北三芝區26.31%及石門區26.09%等，其他，台東大武、達 : 仁、東河、長濱，高雄甲仙、六龜、杉林，以及澎湖白沙、望安、湖西、西嶼…等，也都 : 站上2成警戒線。 : 中信房屋研展室副理莊思敏分析，空屋率長期偏高的地區，通常不是單純「房子太多」這 : 麼簡單，而是人口與住宅供給沒有形成有效匹配，尤其偏鄉面臨人口外移、高齡化及就業 : 機會不足，即使房價相對都會區便宜，仍未必能吸引足夠的新人口進駐，導致房屋即便「 : 買得起」、「居住空間舒適」，但後續面對的問題卻相當多。 : 莊思敏指出，這類高空屋率但買氣差的市場最大的問題在於流動性，由區域房屋長期閒置 : ，屋主想出售時，真正能接手的買方有限；若轉向出租，又可能面臨租屋人口不足、租金 : 收益不佳等問題，因此容易形成「賣不掉、租不出去」的雙重困境。 : 不是所有空屋都會跌「需求弱」才是真正風險 : 空屋率高（低度使用住宅比率高），房價就一定會跌嗎？大家房屋企劃研究室公關襄理賴 : 志昶指出，空屋率高不代表房價一定會立即下跌，因為住宅是否具有保值性，關鍵仍在於 : 「未來有沒有持續的居住需求」。 : 賴志昶指出，人口集中、就業機會多、交通建設成熟的區域，即使房價較高，只要有穩定 : 自住需求，住宅通常仍具有一定流動性，即便短期內空屋率較高，風險也不會太高；反之 : ，若一個區域人口持續減少，且住宅供給又高於實際需求，即使房價便宜，也不代表一定 : 容易成交，這時候如果空屋率長期維持高檔，風險就相對較大。 : 賴志昶舉例，由內政部公布2025年下半年資料就可發現，低度使用住宅比率低於6%的14個 : 行政區幾乎全數集中在北北桃，反映人口密集、就業與交通條件較佳的核心都會區，住宅 : 使用需求仍相對穩定。因此，從房市角度來看，目前全台38個低度使用住宅比率超過20% : 的行政區，最需要注意的是「需求不足」可能帶來的長期價格壓力。 : 莊思敏也表示，當市場多頭時，建設題材、觀光發展或低房價的蛋白、蛋殼區都可能吸引 : 投資性買盤進場，但當市場回歸自住需求，投資客退場後，區域真正的承接力就會浮現。 : 她認為，如果只是短期交屋造成低度使用，未必代表市場出現結構性危機；但若長期維持 : 高空屋率，又同時伴隨人口流失與交易量低迷，就可能形成「房子越來越多、買方越來越 : 少」的循環。 : https://www.ctee.com.tw/news/20260828700932-430601 : 心得： : 新北這麼多!! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.249.133.48 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1787967904.A.A1F.html