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[新聞] 2年後勞動人口衰退！資金大逃殺房市長線已回收

看板home-sale (房屋交易)作者 (大仔)時間14年前 (2012/06/02 07:48), 編輯推噓35(36推 1噓 18→)
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1.來源連結: http://tinyurl.com/7e5xoaz 2.內容: 根據經建會的數據，台灣的勞動人口比例將在2014與2015年開始衰退，表示台灣的人口紅 利屆時將消失；而且2023年的時候台灣死亡的人會比出生的多，總人口數開始減少。在這 個影響下，台灣的房貸風暴最快在明年就會發生。比對日本、美國、西班牙等各國經驗， 一步入人口紅利消失的階段、國際資金就開始大撤退、經濟進入長期低迷，房地產價格更 是走向崩潰，因此只要台灣少子化與人口衰退的趨勢不變，未來3年內，2015年之前，房 市大跌3成是機率極高的現象；以10年的長線來看，台灣這一波的房市下修更可能高達7成 ，而這是台灣過去50年來所沒有的經驗，過去民眾對房地產的印象恐怕要大調整，否則在 這一波台灣的人口與房地產巨變中，一般民眾將成為財富縮水最大的族群。 在各國房地產崩盤的經驗中，最著名莫過於日本。1985年9月的日本，與美國、法國、德 國、英國等國財政首長簽訂「廣場協議」，五國財長同意讓美元貶值；美元貶值後，由於 當時德國政府全面防堵熱錢流入房地產，所以國際資本選擇進入當時全球最強勢的日本國 內，其中大部分又流進日本的不動產，大量熱錢炒作迫使日本房價上漲，日幣大幅升值， 而當時日本政府為了刺激經濟，施行相對寬鬆的貨幣政策，鼓勵資金流入房地產以及股票 市場（與過去四年的馬政府相同），飆漲的房地產，引誘許多日本人紛紛拿出畢生積蓄投 資不動產（與台灣有積蓄的公教、菜籃族紛紛搶當投資客相同），1990年3月，日本六大 城市(東京、名古屋、大阪、神戶、橫濱、京都) 房地產價格達到不可思議的價格，這是 空前的產業榮景，談房地產泡沫只會被笑話。 當時日本全國土地面積只有美國面積約4%，大約等於美國加州(California)面積大小，但 整個房地產市值總額卻相當於當時整個美國房價的四倍，美國全國的房地產總價也不過等 於東京的房地產價值，普通勞工階層即使花費畢生積蓄也沒辦法在日本主要城市買下一套 住宅。與台灣很類似的，當時多數日本人「相信不動產價格只升不降」的神話，爭相購買 房地產。但很可惜，泡沫總有破滅的時候，從無商品例外。1990年秋季，東京房地產交易 量突然大幅下滑，然後價格從東京為中心開始崩盤，1991年，六大都市房地產價格平均下 跌20%，隨著國際資本獲利了結後撤退，由外來資產與本土資金一起狂炒的日本房地產泡 沫迅速破滅，日本人一輩子沒看過房地產崩盤的現象，直到2000年，日本商業不動產平均 價格跌幅達到70%以上。 當時的銀行放款只顧拚命做業績、卻疏忽了房市一但趨勢反轉的風險，持續不斷地提供源 源不絕的房貸，而且認為如果這些企業或個人出現資金緊縮時，只需將手裡的房地產賣掉 就可以解決問題，整個銀行的房地產抵押貸款就這樣像滾雪球一樣迅速擴大，最後，全日 本的銀行一個一個淪陷、落進呆帳與壞帳的噩夢中，房地產業和金融業徹底全面崩潰。直 到現在，日本的房地產不僅還未止跌，甚至還有走跌空間，2050年以前，日本房地產長線 仍是走跌。 圖1:日本不動產價格指數 房地產的衰退程度決定在該國人口紅利的分佈。當國家勞動力源源不絕時，外資會選擇進 國內投資，市場景氣一片榮景，反之，當該國勞動力達到顛峰的前夕，外資就會將資金轉 往下個人口紅利正在上漲的地區，該國缺少了外國資產的投資，資金被釜底抽薪，不管實 施任何政策，房地產都無法再恢復，同上面的圖中可以看到，日本的勞動人口上漲是分成 兩段的，一段是1970年，另一段是1993年，經濟體規模在全球前40的國家，人口紅利上漲 是房地產上漲的必要條件，資金流是導火線，1973年日本房地產衰退不致於太嚴重是因為 日本還有第二波人口紅利上漲期，第二點則是當時全球資金還未大量流入日本，日本房地 產還不至於出現劇烈性的膨脹，但1991年日本即將失去人口紅利的優勢，加上利率調升至 通貨膨脹水準之上時，這些資金便大舉撤離房地產，轉而進入其他投資項目。 圖2:日本人口比例變化 接著來看美國房地產，圖3是美國房地產價值走勢變化，而綠色箭頭處是前一波美國房地 產停滯的時期，對照圖4的美國人口結構，1988~1993剛好是人口紅利緩和走弱的時期，後 來到了Bush時代，透過向全球大舉債的方式，搭上美國的人口結構轉好的順風車，房地產 一舉大幅上漲，到了2008年人口紅利高點一到，龐大的貸款壓力在維持一年的相對高利率 情況下，利空引爆次級房貸，美國房地產終於崩潰。 觀察美國1950年後3波房地產的升值，幾乎都是搭上人口紅利的順風車，加上當時市場充 足資金的點火，才能讓房地產大幅攀升，2008年以後，美國房地產暴跌未嘗不是好事，近 幾年內美國房地產可以出現小規模反彈，但超過前波高點只怕現況是沒辦法了。 圖3:美國房地產價值走勢變化 圖4:美國人口結構變化 至於台灣勞動人口比例在2011~2014達到顛峰，2014開始就往下走，這四年內勞動人口占 全國總人口約穩定停在74.4%的比例，2015年加快往下降，使台灣的人口結構正快速進行 轉變，新生兒出生數量快速下降，2023年開始，就算加入外來移民，台灣總人口數依然會 開始減少，國家的勞動人口衰退速度幾乎是全球最快，與日本比較，台灣未來的衰退速度 將超越日本，人口快速減少。 最重要的是台灣的人口紅利在2014年就要反轉向下，國際資金在這一兩年內就會陸續撤離 ，房市根本支撐不到2年。因為人口紅利才是真正吸引國際資金來台投資炒作的主力，沒 有人口紅利的掩護，表示國家缺乏經濟成長的動能，不管利率高低，都不容易吸引國際資 金進來投資，現有的國際資金也都將陸續撤出，轉往其他有更高成長機會的國家。 圖5:台灣勞動人口趨勢變化圖 圖6:未來50年人口結構趨勢圖 處在2012年的台灣，投資客買盤在無利可圖下、「進場即套牢」；而手上物件被奢侈稅套 牢、想「以租代變」的投資客則還在苦苦等待解套的時機。現在的房市，是靠著建商以廣 告、買遍媒體的置入性行銷新聞，來唬弄消費者繼續苦撐。在人口紅利空頭即將來臨的台 灣，最大的威脅，不只是龐大國際資金的撤離，而是來自2018年、甚至經建會預估可能提 前到2014年、也就是2年後的人口長期負成長，在2023年開始台灣的總人口數更將開始長 期減少。因此，未來台灣房地產將至少維持25年的超長期低迷，在國際資金大筆撤離台灣 與房市需求大幅衰退的情況下，房價在未來5年內下跌3成根本輕而易舉，以2023年為期的 10年長線價格修正甚至可能達7成。 過去，台灣近代的經濟發展完全沒有經歷過人口紅利消失所帶來的長期房市空頭，因為台 灣已經走了50年的人口紅利，並且享受這一波由92年起漲、長達9年的房市多頭，這是台 灣第一次面臨人口紅利下降的情況，許多台灣人就如同當年的日本人一樣，迷信著房地產 指漲不跌的神話，迷信著建商所編織出來的美夢、跟著建商一起暗夜吹口哨、為自己手上 持有不動產壯膽。如果此時台灣人還不醒悟，趕緊從充滿危機的房市中撤離，那麼未來高 額房貸的沉重壓力，加上房市泡沫化可能造成的經濟與失業危機，將成為台灣民眾生活中 即將來臨的夢靨。 3.心得或感想: 崩崩了 快陶阿 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 122.118.49.92
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06/02 08:40, , 1F
台北可能短期影響還看不出來
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推
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台灣跟各國不同,台灣只會漲不會跌,繼續噴
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高雄鄉跟一些庄跤所在皮要繃緊一點
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推
06/02 08:45, , 4F
台灣房地產獨一無二，與眾不同，不受人口紅利論影響
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推
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我同事真的都認為台灣(尤其台北)房地產只會漲不會跌
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推
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等等就會有人跳出來說 明明房市就很熱絡 鄉民平行世界
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沒在怕！ 本版仲介總是能做出長紅的業績並且譏笑買家太窮
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推
06/02 08:49, , 8F
台灣還有陸資陸客來台買房的大利多，勞動人口減少未來
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馬政府應該會開放大陸勞工來台
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推
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看推文我都不知道該相信鄉民還是相信報導了
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推
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通常都是新聞無法相信 因為記者有學識的人極少
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推
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身邊的人都相信以後只有大台北有工作,人少只要住大台北就夠
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推
06/02 09:17, , 13F
台北真的是從來沒跌過 長期下來買就對了
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文長，總結：假空頭文
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推
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台北有跌過吧，民國82之後不是有跌？
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06/02 10:35, , 16F
台灣還有美資美客來台買房的大利多, 勞動人口不減少
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美國才需要擔心勞工減少 科科 (誤)
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推
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作者至少有提出些數據佐證～不管預測是否正確…還蠻
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用心的
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推
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房市是寡占的...不是一個蘿蔔一個坑...郭董高興時 N棟都能買
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台北已經國際化 房子不是光給人住的 不能用人口結構衡量了
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推
06/02 11:23, , 22F
台北已經國際化好好笑 從什麼角度看？
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推
06/02 11:26, , 23F
國際化 不就該快去買美日房產 正低價唷
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06/02 11:27, , 24F
經濟規模與人口問題都比台灣佳
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推
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台北沒有國際化 這點說實話 真的沒有
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台北市不一樣，只會漲不會跌，安啦
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推
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台北哪裡有國際化
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拜託 那有國際化 一般民眾很多都還沒有這觀念呢
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台北1990-2003還不是照跌 SARS更慘 很多被打折賣
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06/02 12:26, , 30F
7成有點誇張...不過台北市現在的房價也有點誇張XD
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我覺得餘屋量過大的地方 造鎮如果造不起來 那會很恐怖
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沒有吸引人口真正的進駐 那麼不斷地開發 建造房屋
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只會是耗弱 空用資源...
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東京都跌成這樣了,台北說國際化東京都笑了.....
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台北國際化？哈哈哈哈哈..跟越南柬埔寨比我相信拉..
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跟上海香港首爾東京新加坡比的話..很難看..
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人口紅利說早就被破解啦
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開放陸生工作就是戳破人口紅利說的第一步
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破解？　既然是第一步～何來破解之說？
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高雄反而會上漲，特區工業區要開辦了。
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推
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他講得沒錯，台灣的人口高峰就是30-49這20年的人
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29歲以下的人口就開始快速下滑了。
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不用怕 屎壯敗!
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06/02 15:32, , 44F
不用怕 我們有祖國的人口與資金 大量買進台灣房子 會繼續噴
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06/02 16:26, , 45F
股市沒崩到三千 房市還不會崩
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06/02 17:14, , 46F
sent不是反諷就是沒去過大陸,無知到很好笑
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樓下的landagent真的好笑 自己不專業 說別人不專業XD
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06/02 22:24, , 50F
人口越少就只會往都市越集中,因為郊區減少的速度更快,機能變差
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推
06/03 23:13, , 51F
繼續買就對了!
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推
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快逃
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噓
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作者說的事件似乎是2014.2015之後的事~不是現在進行式喔
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sorry~噓錯了~~想噓的是某回文~
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06/04 02:40, , 55F
幫推回來
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