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成數不足解約條款的效力 - 讓律師來告訴你

看板home-sale (房屋交易)作者 (金澤大阪然後回家)時間9年前 (2014/11/17 02:02), 9年前編輯推噓32(32推 0噓 33→)
留言65則, 28人參與, 最新討論串1/6 (看更多)
看到好幾篇相關的發文，其實在板上五六年來這問題也看了好幾回了 每每看到一些似是而非的說法，但多數的建議或解釋都跟法律實務有出入 為了讓買方對這個條款有正確的認識， 我決定來發文澄清一下，也算是對這個板的一點小小回饋。 大家所謂的貸款成數不足解約條款，在民法上的性質應該是約定的買賣契約解除條件， 或是買賣契約生效的停止條件。 而契約上雙方所訂的條件必須要有合法、特定、可能這幾個要素。 所以「張三殺死王五時契約自動生效」、「李四年華老去時應給付孫六新臺幣一百萬元」 跟「外星人入侵時契約生效」這些文字，就分別是不合法、不特定、不可能的條件， 所以通通無效。 所以呢， 歷年來很多人建議過的「貸款成數未達八成本契約自動解除」這種文字，就是實實在在的 廢話一句，因為「貸款成數未達八成」這段契約文字根本無法特定。 跟誰貸款、條件是什麼都沒寫，那法院當然無法判斷這個條件究竟有沒有成立， 買方也沒辦法舉證這個條件已經成立了，依照舉證責任分配的原則，買方無法舉證， 對這一點法院必須為不利於買方之認定，所以真的要告，買方自認為受到契約條款保護 其實根本無效。 那怎樣寫才會有效呢？ 回到前面說的特定的要素，如果契約文字裡寫明了銀行別、分行別、利率、成數、年限 這些金錢借貸契約的必要之點，就可以被認定是特定，所以想要加這種條款來保護自己 的買家，最好是寫成： 「若乙方以本契約所訂房地作為抵押物向國泰世華銀行館前分行或彰化商業銀行南京分行 辦理房屋貸款，在貸款年利率2.5%以下，貸款年限20年以上之條件下均無法核貸買賣價金 八成或新臺幣1600萬元較高者時，本契約自動解除」才比較保險，當然跟各銀行申貸還有 核貸成數不足的相關證據也一定要取得才行。 另外有個臺北地院後來上訴到高等法院的案例的買賣雙方是寫： 「雙方同意本標的之銀行貸款未達8成（上海、遠東、玉山）時，同意解約，但買方之信用 應無任何瑕疵」 在一審的時候臺北地院認定這樣寫有效，不過後來這個到了二審，高等法院認定買方故意 貸不到八成，還是判買方輸了。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 最後有一點小小的牢騷，不知道為什麼台灣一般民眾總把律師的工作想成只打訴訟（像 我一年打的訴訟還不到六七件啊）律師也有很多不同的專業跟功能， 其實簽訂各種契約的時候找律師看看，給個意見或修改一下也花不了多少錢（當然定型化 契約如果不能加註也不能改，那律師就只能提醒條文裡的風險而已），可是一般大眾 不然就是等到被告了，或要告人了才會想到律師，不然就是經常覺得自己的問題很簡單 想問免錢，造成我們的行業越來越蕭條，然後有一些撐不下去的同業削價競爭，連帶那些 貪小便宜的當事人因為想省律師費，往往得到不充分的服務而升高法律風險或因此敗訴， 實在是很遺憾的事啊。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.192.213.147 ※ 文章網址: http://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1416160944.A.CC4.html ※ 編輯: Matsui (123.192.213.147), 11/17/2014 02:04:30 ※ 編輯: Matsui (123.192.213.147), 11/17/2014 02:06:00
推
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推專業+長知識
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※ 編輯: Matsui (123.192.213.147), 11/17/2014 02:08:20 ※ 編輯: Matsui (123.192.213.147), 11/17/2014 02:12:20
推
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補充:賣方可以不同意賣
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→
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畢竟買方若貸不到又拖了兩星期
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所以請買方先請銀行評估好
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推
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原po的最後一段我亦有同感 以小弟在本板出沒一段時間的
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11/17 02:42, , 6F
感覺 有不少板友都自認具有法律專業 可以處理自己或其
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他板友的問題 而很多板友也都期待能在本板找到具體解決
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的方法或正確作法 間接促成律師業的現況 最後不免俗的
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要呼籲..懂天懂地董部長 快下台 趴趴趴趴趴趴~~
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推
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這篇要收精華
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推
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這篇建議置底
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推
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推一個，辛苦了！
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推
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好文
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推
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好文推 一般民眾如我 法律常識真的很弱
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推
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push
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推
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好文
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推
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推，長知識了！
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推
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推
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推長知識
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推
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推 本來專業就是要歸專業 器約還是要請律師來看才對
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不然一天到晚都在聽仲介代書投客亂講亂教
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還有網友
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推
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推專業!
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推
11/17 10:27, , 24F
給推~
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推
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請問,請律師審閱買房契約,有市場公訂價嗎?
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推
11/17 11:02, , 26F
各地的律師公費都有收費的標準，但各家事務所收費標準不一
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推
11/17 11:06, , 27F
我記得帥大的團隊裡面有法律顧問 不然拜託他開個價XD
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推
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專業推!!!
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中小型事務所大概是八千到兩萬左右，依頁數調整
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推
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等等幫你收精華區
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推
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謝謝好文分享
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推
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另外想請問"事前律師審閱"對後續買賣糾紛的實用性在於?
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比如,如果後續還是發生了糾紛, 那有什麼保障嗎?
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推
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事前審閱在於修改契約條文或是指明法律風險，有的時候律師
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律師先審契約可以把發生糾紛的機率降低，並且把
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在審約階段於契約文字埋進去的東西，比在事後訴訟舉一堆法理
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有用。你簽了一分狗屎合約，律師再神通常也無力回天
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條款修成對客戶有利的方向。如果對方堅持不讓，也會
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事先提醒可能發生的風險。
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有板友來信問轉錄，除了站內歡迎大家直接轉文以外
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推
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OK, 感謝
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外部使用請註明 作者：胥博懷律師 即可。下面的牢騷可以
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拿掉，本文部份請勿增刪修改，謝謝大家
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推
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我也覺得有很多立約都很奇怪..XD
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所以還是不要搞東搞西,乖乖照規矩來就好..
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11/17 11:27, , 46F
笨就是聰明..慢就是快..!!
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推
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還有要排除信貸 房貸壽險
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信是我寄的啦XD 想說開會時員工教育訓練一下
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順便放在我松山汐止的買賣社群..0.0 還以為你不回我
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原來直接回推文XD
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推
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筆記
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我用的app無法手機回信，讓你久等了抱歉
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我現在住南京三民站，那社群我也想加入可以嗎
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當然可以，但社群目前比重是松山：汐止 3比7
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正在努力把比重配成5比5 XD 那很巧 我在南京三民站上班
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↑旁邊
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『松山、汐止買屋賣屋討論社群』之前有某橘色領帶的房屋
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仲介瓢竊我的標題及內文，不要加錯了 當然要加也可XD
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推
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感謝認真回覆文 是否可以轉貼
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站內可自由轉貼。外部使用請加註「作者 胥博懷律師」
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已收錄
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推
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長見識，推一個
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第5、6行本質衝突，所以到底是停止或解除？
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文中說的裁判字號呢？
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推
11/18 18:14, , 65F
原PO好帥
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