Re: [轉錄]房貸熱潮，重演消金風暴
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想討論一下
房地產和股票一樣
我想應該也會有高估標的物的問題吧？
就很像很多國家的房地產熱潮一樣
房價一崩盤
通常不是一兩年就會回來的 (至少整體而言)
如果這一波房價飆漲是用錢砸出來的
一堆投資人發現房價再也沒有成長的動力
開始有人退出
房價的下跌恐怕在所難免
尤其是當一堆房子有七成的投資人在買 (甚至還有國外的投資者)
營造出來的供需無法保持平衡
每個人都怕自己是最後一個接手的人的時候
大家覺得房價會跌到什麼樣的程度呢？
再來討論銀行的部分
雖然我對銀行的體制不清楚
不過銀行賺錢不就是靠著存放款利率的差別
或是把別人的存款拿去做更高報酬率的投資來賺錢嗎？
萬一房價真的跌了 (至少可以確定的是，房價跟股價一樣，不會永遠都在漲)
銀行貸給別人的一千萬買的房子假設如今只值五百萬
貸出去的房貸如今只剩五成
有五成短期內要不到
而房貸業務如果又佔銀行頗大的比重
呆帳的比例又高於一般平均的情況 (貸的多，出問題的應該也會比較多吧？)
對於銀行這種高負債比例的企業體
傷害應該不小吧？
再來討論銀行把房地產拿在手上養的可能性
如果真的這樣做
就代表銀行把原本在債券之類的流動資金
拿去放在比較高風險的房地產投資上面
而且
流動性的差別很大
如果此類的案件佔銀行的資金比例很小
當然它放膽的拿著應該沒什麼關係
不過我想應該沒有銀行拿著不少錢放在投資房地產上面吧？@@ (我猜的啦XD)
銀行和保險業一樣
是屬於高風險的事業
因為它們異於一般企業的體質
使得它們犯的一點錯都會被放大不少
如果銀行在放款時放寬了申請人的限制
或是為了搶業績、搶市佔率就提供更優惠的條件
前者會增加呆帳發生的可能性
後者則是壓低了利潤空間
而兩者同時發生的時候
就算最後對於總資產只是造成了1%的虧損
對於股東權益比負債是1:9的銀行而言
股東權益就少了10%
而對於股東權益比負債是1:19的銀行而言
股東權益就少了20%
最後說說我對目前高房價的看法
雖然我自己不是北部、西部的人
可能無法完全理解這麼高的房價到底是為了什麼
但是看了一些報導
一堆房子有七成以上是投資人在買
這幾年房價上漲的速度比薪資成長、經濟成長率的速度都還要快 (而且不是快一點點而已)
台北市的房子對於一般雙薪家庭要不吃不喝十幾、二十幾年才買的起等等
我會懷疑
到底是什麼東西在支撐著房價？
最後要聲明一下
我絕對是想來討論的啊
畢竟我又不是從事銀行業或讀商管之類的學生
不要戰我
我有錯還請指正^^
--
「有輸有贏，有哭有笑，這就是人生。
你不覺得這樣人生比較有意思嗎？
還是你希望自己的人生，永無挫折，連戰連贏，直到笑死為止？」-----H2
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◆ From: 59.104.122.49
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我也認同擁有擔保品的房貸會比較安全
而且會想買房子的人通常也會比較有一定的經濟基礎
不過在限制房貸成數的部分
有些房地產業者卻有辦法藉著宣稱較高的房價
向一些不肯認真查證實際房價(或故意的？)的銀行貸到全數
甚至連裝潢費都全部貸到了
而業者還能跟來看屋的民眾說：「其他人也是這樣子。」
一看到此話
我就覺得事情恐怕越來越危險了
銀行的業務主要就是在存放款
因此對於一般人來說是幾乎沒有品牌分別的
對於一個想要貸款的人來說
他往往考慮的是利率高低和寬限期長短等等
哪管貸的銀行是阿貓還是阿狗銀行
所以當某間銀行降低房貸利率來搶市佔率時
不肯跟進的銀行業者短期內就會失去不少市佔率
結果往往是
一群失去理智的業者跳下紅海玩削價競爭時
不但會幾乎無利可圖
還會無法自拔
最後他們也會說：「其他人也是這樣子。」
買房子的人也會說：「其他人也是這樣子。」
就像股票市場多頭的末升段
一堆平常不看股票的人都跑進場買股票
他們也會說：「其他人也是這樣子。」
於是…我老媽就被套牢了
連當年的幾張廢紙跑到哪了都不知道
我相信她當年一定說過：「就當長期投資嘛。」
所以才會連跌到剩幾塊了都不曉得
而關於房貸有擔保品這種事
正面看來是比較安全
反面看起來卻可能只是給銀行一個自我安慰的藉口
就像我媽的長期投資
它們有可能連自己為什麼要如此熱衷的做著幾乎無利可圖的事都不曉得
卻認為損失會很有限
雖然繳不出房貸的人應該會比雙卡風暴的人少的多
可是畢竟房貸的金額平均來說高很多
貸出去的一千萬少了五成就虧五百萬了
而且會讓銀行受創較傷的可能不是一般購屋的人
而是不管自身財力瘋狂想投資房地產的投資客
他們貸的金額有可能就不是一千萬
卻可能每個貸的房地產都沒有能力還清
我覺得最後銀行損失的程度
就取決於他們多樂觀和陷的多深
總之
我覺得銀行業者不見的就比較聰明
因為其他很多商品型的行業也是這樣
有人開始削價競爭的結果
絕對不是死一個人而已
而房地產熱潮也不會永無止盡的持續下去
當房貸業務無利可圖
還跑出一點點呆帳時
就算是那麼一點點
都會讓愚蠢的業者受到傷害
只是可憐的是那些保持理智沒有跟著跳進來的業者
雖然他們不會像其他人忙著做無利可圖的事
卻也因為沒有跟進而使業績大減
當然可憐的還有納稅人
畢竟金融體系是資本社會最重要的部分
當一堆銀行出問題的時候政府絕對不會坐視不管
而花的錢是從哪裡來？
我老媽這個死納稅人又是其中一個
話說回來
畢竟我對銀行內部的狀況不了解
僅僅是就平常看到的報導內容來分析
也許我的想法是悲觀了點
不過真的不覺得這種情況是常態
當以前長久以來都不是這樣的生存模式時
現在卻有如此大的改變
我覺得只有兩個可能
要嘛是新時代的來臨
要嘛就是有些人帶頭做蠢事
當然
最後還是希望有人可以討論或指正
因為覺得這個話題頗有意思的:)
※ 編輯: falseshelter 來自: 59.104.122.49 (11/06 01:36)
※ 編輯: falseshelter 來自: 59.104.122.49 (11/06 02:08)
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