Re: [合約] 請問房屋修繕的問題

看板rent-exp (租屋經驗)作者phantomli (旅人)時間13年前 (2012/11/28 10:19)推噓2(2推 0噓 0→)

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雖然站內信已經回過了，但有些觀念還是想在板上再提一次～（就當我一魚二吃，混點P幣好了～^^） ※ 引述《kafsu (假日出遊時光)》之銘言： : 這是租屋遇到的問題，雖然租期快到，大家沒談好都互不往來電話 : 但畢竟生活不方便，而且也還有押金在那，想問清楚如何"應對" : 狀況背景： : 我是在租屋網看到的，都有正規的格式，什麼東西有打勾、什麼沒有就沒勾 : 但是見面簽約是一般標準那種紅色的租約簿 : 除了一般的條約之外，就是註明押金、註明未住滿三個月押金沒收 : 爭議點是：租的部分是寫X樓前面/後面房間這樣而已 : (網頁上有的熱水器、冷氣、網路、洗衣機...等等就沒列) 這個載明的事項就是重點，表彰「承租範圍」（即租賃物標的為何）。租約寫清楚的好處就是不用費心舉證口頭約定，不然只能等吃了啞巴虧之後，學起來當教訓～ : Q1：網頁有寫要有網路 : 但實際的情況是有網路，但請自己繳錢。這合理嗎? 這可以跟該租屋網站反應，這房東有掛羊頭賣狗肉的廣告不實，但如果在簽約前有說清楚、講明白，就只能在道德上譴責他、腹謗一下，尚不構成詐欺簽約，沒什麼可主張的。 : Q2：雖然房東有給洗衣機，但是已經按鈕都不見的六七年機子 : 洗兩三次會有一次成功洗完，另外兩次可能要反覆把蓋子重新蓋上或按重新啟動 : 才可以順利洗完。有點煩~~但還算堪用 : 最近這台洗衣機完全不會動了，我們報請房東維修 : 房東講法有二： : 1.給你的時候是可以用的，又不是我住，壞掉更不是我弄的，我租金一個月才3,4千 : 為什麼要修? 如果房東主張是「房客損壞」，房東要舉證證明（民訴277條），而這個舉證，不能僅僅是證明「東西本來是好的，後來給你用就壞掉」，壞掉不壞掉固然是事實，但家電本即有使用年限，本件並非新品，已使用多年，房東要這樣主張，須就房客之「不當使用（即故意、過失）致損壞」為舉證。至於他收房租多少、夠不夠修，都跟這沒關係，那是他出租行為的經濟考量，不在責任歸屬的討論範圍內。 : 2.契約有寫我要修嗎?契約寫的是某某房間，有寫冷氣、洗衣機什麼的嗎? : 那都是我好心給你們用的，有就感恩用，壞掉沒叫你賠就不錯了，還修什麼? 房東要這樣主張就比較麻煩，因為若非屬於租賃標的物範圍，如房東所言，他只是無償提供借用，這種因無租金對價，難以主張出租人的維修責任。東西一定要是在承租的範圍內，才會受租約效力所及，這點只能提醒自己以後簽約注意，契約載明可以免後續麻煩。如果書面契約沒載，而當時確實有講到，另外的解決之道就只剩「舉證口頭契約」，契約不是以書面形式存在才有效力，雙方口頭講好的契約也可以有拘束力，只是口頭很難證明，所以一般都建議做成白紙黑字，免得事後舉證困難。本件如果在看屋、簽約過程中曾經有說過附家電使用、包含在租金內等，表示「這些家電屬於承租範圍」的對話，這也會等同於書面載明，只是得費心證明。且同前引法條規定，主張口頭契約存在的一方，要負擔舉證責任。（本件房東若已打算遁詞企免維修責任，現在要套他話，恐怕也不容易～） : Q3：我知道消耗品房東沒有修的義務，可是我們今天壞的不是燈管什麼消耗品 : 洗衣機應該是很一般的家具，究竟真的是我們房客要吸收嗎? : 約期到了，房東可以說洗衣機變得不堪用了，而要扣押金嗎? : 謝謝大家，希望大家可以給我一些經驗和討論 : 這種事情總是第一次遇到才會去想很多細節事實上，並非消耗品房東沒有修的義務，按法律規定，凡租賃物範圍都是房東該負責的（民法第429條），只是約定俗成，一般社會上普遍存在「消耗品除外」的默契，且這是法律允許當事人以特約變更的任意約定事項，所以才有這一說，嚴格講起來，是因法律容許而得以契約排除其法律責任，要主張此排除約定之存在，應由房東負舉證責任～（很多房東不愛寫清楚，其實對自己很不利～）至於將來約滿到期，房東如要主張家電的損賠責任，進而扣抵押金，如前所述，這部分要房東去證明東西是出於房客的故意、過失而損壞，如果房東不能證明，加上東西實在老舊，房東扣抵押金的索賠舉動，法院不會支持，屆時可以放心去告，多半能贏～一點意見如上，供參～ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 175.182.165.102