土增稅減半 再半年就到期了
■ 記者陳美珍
買賣不動產若能注意有利的租稅規定，將更能為自己創造可觀的節稅利益。
買賣不動產涉及的稅負很多，但主要的稅捐負擔是土地增值稅。長期以來政府為了鼓勵民
眾「住者有其屋」，在土增稅上提供許多減稅優惠。特別是最近三年，政府採取土地增值
稅減半課稅的政策，亦對房地產市場有加溫作用，這項優惠將在明年1月31日施行屆滿，
如何善用土增稅的減稅措施，民眾可要多費心注意。
土地增值稅率目前分成二大部分，一是一般土地的增值稅，稅率為:40%、50%及60%。另一
部分是自用住宅用地的增值稅，稅率只有10%，但稅法規定，每個人一生只能有一次機會
享受自用住宅的低增值稅率優惠。
土地增值稅還有另外一項有利的節稅規定，就是買屋與賣屋的時間是在二年之內完成者，
買賣的不動產都是自用住宅時，還可以享有將已經繳納的土增稅申請退還的權利，也就是
稅法所指的「重購退稅」。
今年曾有買賣自用住宅不動產的民眾，還要特別注意政府減半課徵土增稅的利多政策，減
徵的範圍除了一般土地的增值稅之外，還包括一人一生一次的優惠增值稅率。也就是，今
年買賣不動產的民眾，增值稅稅率已降為20%、25%及30%，自用住宅一人一生一次的優惠
稅率也只有5%。
舉例來說，手上只有一筆房地產的民眾，出售不動產的目的是為了換屋，而且衡量自己未
來不會再有買賣房地產的行為時，當然就要把握在今年申請適用最低稅率的機會。
但如果未來還有換屋的可能，不想輕易失去優惠增值稅的民眾，利用今年一般土地增值稅
率的減半課稅特殊期間，再搭配「重購退稅」的措施，同樣可以省下可觀的增值稅負。申
請重購退稅的前提是要把握能在二年內完成買屋、賣屋的連續動作，只要掌握這個訣竅，
即使沒有申請適用優惠增值稅率，但透過重購退稅的管道，還是可以把先前已經繳納的增
值稅款全數退回。
土地增值稅重購退稅是有條件限制的，包括：
一、買進與賣出的土地所有權人必須是同一人，且買賣的土地必須做自用住宅使用，土地
的面積在都市地區不能超過3公畝（約90坪）、非都市地區的土地不能超過7公畝（約210
坪）。
二、出售自用住宅土地前一年，不可以有出租或供營業使用等情形。
三、不管先購後售，或先售後購都可以申請重購退稅，但買賣行為必須是自完成移轉登記
日起二年內完成。且新購土地地價需超過原出售土地地價或補償地價，扣除繳納土增稅後
的餘額，才可以就已納土增稅額內申請退還不足支付新購土地地價的數額。這項規定亦適
用於被徵收土地。
相較於擁有多筆（或多處）自用住宅土地的民眾，該怎麼繳稅才最節省稅負呢？基於稅法
規定一人一生一次的優惠增值稅率，若能安排「同時」出售，也就是同一天訂立契約、同
一天申報，就可以享受「一次」自用住宅用地優惠稅率計課土地增值稅的好處。
【2004/07/19 經濟日報】
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