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[問題] 借名登記返還的相關稅務

看板tax (稅板)作者 (xavier)時間4年前 (2020/10/22 17:50), 4年前編輯推噓19(19推 0噓 62→)
留言81則, 5人參與, 4年前最新討論串1/1
想請問各位 當初媽媽有一筆錢不過不方便讓夫家知道 於是都存在外公的戶頭 當初買地也是先從外公戶頭匯到我媽戶頭 然後再由我媽開支票給當時地主 不過最近外公資金控管有問題 我媽怕到時候動到她那塊地(純土地無地上物） 於是想用借名返還的方式要回來 地契、地價稅收據等等都保管在我媽這邊 請問這樣如果要回來需要課贈與稅跟土地增值稅嗎？ 有問過幾個代書跟地政的人也看過網路上幾篇文章 不過答案好像都不太一樣 打去國稅局是直接說不用贈與稅，但也沒說需要什麼條件 目前我理解然後整理起來是 不管什麼方式，土地增值稅一定要繳，但其他稅務都不需要（不考慮繼承情況下） 但需要請律師跑訴訟流程， 不過是要請法院判決終止借名再去登記，還是法院會直接判決返還呢？ 另外，會不會有房地合一稅的問題呢？ 當時買賣登記是97年，如果成功返還， 是單純外公名字變我媽的名字嗎？ 還是會變成移轉日期109年，這樣就有房地合一稅的問題？ 不好意思，對這部分完全不了解， 敘述可能有點冗長，謝謝各位的耐心！ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.159.251.153 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/tax/M.1603360250.A.83A.html
推
10/22 18:17, 4年前 , 1F
借名人的借名登記契約之「借名登記物返還請求權」是
10/22 18:17, 1F
→
10/22 18:17, 4年前 , 2F
基於債權的作用，而非物權的作用。
10/22 18:17, 2F
→
10/22 18:18, 4年前 , 3F
目前不動產所有權人是出名人（外公），而非借名人（
10/22 18:18, 3F
→
10/22 18:18, 4年前 , 4F
媽媽）。
10/22 18:18, 4F
推
10/22 18:26, 4年前 , 5F
因此外公將不動產過戶給媽媽，是因法律行為（借名登
10/22 18:26, 5F
→
10/22 18:26, 4年前 , 6F
記契約的作用）而取得物權，因此土地增值稅是要繳納
10/22 18:26, 6F
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10/22 18:26, 4年前 , 7F
的，媽媽是在105年1 月1日後登記取得所有權，日後再
10/22 18:26, 7F
→
10/22 18:26, 4年前 , 8F
賣出，適用新制的房地合一稅。
10/22 18:26, 8F
→
10/22 18:27, 4年前 , 9F
重點是房地合一稅的成本如何認定？
10/22 18:27, 9F
推
10/22 18:32, 4年前 , 10F
ps：以節稅角度而言，繼承最佳。
10/22 18:32, 10F
謝謝您熱心的回答！ 繼承的方式我也有稍微研究過，的確是花費最少，不過不考慮繼承的原因是因為外公對資 金控管有問題，之前欠了銀行八十幾萬，本來土地要被拍賣了，也是我媽去還掉不想被動 到那塊地，另外也怕其他兄弟姊妹到時候翻臉不認人之類的... 所以想說用借名返還的方式速戰速決，不過贈與又是比龐大的金額，所以上來提問一下
→
10/22 18:34, 4年前 , 11F
本件以繼承方式，不必繳納土地增值稅，媽媽日後再賣
10/22 18:34, 11F
→
10/22 18:34, 4年前 , 12F
出，可適用舊制的財產交易所得（土地的部分不必繳所
10/22 18:34, 12F
→
10/22 18:34, 4年前 , 13F
得稅）。
10/22 18:34, 13F
→
10/22 18:42, 4年前 , 14F
樓上的,真佩服敢下結論,節稅角度是繼承.............笑(哭)
10/22 18:42, 14F
→
10/22 18:43, 4年前 , 15F
財產稅,所得稅,以及未來財務規劃是要整體考量.......
10/22 18:43, 15F
※ 編輯: hazeleye (223.139.255.50 臺灣), 10/22/2020 18:51:33
推
10/22 20:22, 4年前 , 16F
用繼承的風險太高，到時其他有繼承權的兄弟姐妹想分
10/22 20:22, 16F
沒錯，尤其我媽兄弟姊妹中也有人有債務問題，如果等到繼承不怕一萬只怕萬一了，所以 想趕快過到我媽名下，再利用借名返還方式省掉贈與稅
推
10/22 20:40, 4年前 , 17F
以法律觀點而言，分年贈與，但稅負最高。
10/22 20:40, 17F
推
10/22 20:45, 4年前 , 18F
因為主張借名登記，金流是從外公到你媽媽的帳戶，再
10/22 20:45, 18F
→
10/22 20:45, 4年前 , 19F
由你媽開支票支付買賣價金，覺得從文中所述，也看不
10/22 20:45, 19F
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10/22 20:45, 4年前 , 20F
出錢實際上是由你媽媽支付的。
10/22 20:45, 20F
推
10/22 20:52, 4年前 , 21F
其實應該還能找出一些方案，但既有資料只有這樣子，
10/22 20:52, 21F
→
10/22 20:52, 4年前 , 22F
況且也是網路討論而已。備妥資料，去多找幾個專業人
10/22 20:52, 22F
→
10/22 20:52, 4年前 , 23F
士付費諮詢唄。
10/22 20:52, 23F
那請問如果走法律程序跑訴訟，有地契、地價稅收據等，法院會判需返還嗎？ 到時候有判決書國稅局就不會認為是贈與了吧？ 主要是想要避掉贈與稅 ※ 編輯: hazeleye (49.159.251.153 臺灣), 10/22/2020 22:37:45
→
10/22 22:48, 4年前 , 24F
會這樣子用法院訴訟請求返還借名登記物，除非真的是被
10/22 22:48, 24F
→
10/22 22:49, 4年前 , 25F
出名人想吃掉，否則通常就是想解過戶的贈與稅及將來再
10/22 22:49, 25F
→
10/22 22:49, 4年前 , 26F
賣出的房地合一稅成本問題。
10/22 22:49, 26F
→
10/22 22:57, 4年前 , 27F
建議不要以和解或調解方式，而是以法院判決為登記原因
10/22 22:57, 27F
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10/22 22:57, 4年前 , 28F
證明文件衝看看。
10/22 22:57, 28F
→
10/23 21:28, 4年前 , 29F
　
10/23 21:28, 29F
→
10/23 21:28, 4年前 , 30F
先打借名登記返還之訴，能順利登記給你媽之後，你再問
10/23 21:28, 30F
→
10/23 21:28, 4年前 , 31F
國稅局就好了。
10/23 21:28, 31F
→
10/23 21:28, 4年前 , 32F
而且你要用書面去問。
10/23 21:28, 32F
→
10/23 21:32, 4年前 , 33F
唸稅捐的人，未必精通物權法，或許有機會唬過他們。
10/23 21:32, 33F
的確有可能，前幾天打去國稅局，說要幫我轉專門處理贈與稅的分機，我問她借名登記返 還需要贈與稅嗎，都還沒說如果法院確定判決返還，她就說「不用啊，本來就是你的東西 ，還給你而已如果還要課也太誇張了吧」，之後也沒跟我說要我提供什麼資料之類的.... ..看來每個人的見解都不太一樣呢 ※ 編輯: hazeleye (42.77.129.119 臺灣), 10/23/2020 21:55:29
→
10/23 22:16, 4年前 , 34F
法院判決是會實質審查有無符合借名登記，訴訟上和解、
10/23 22:16, 34F
→
10/23 22:17, 4年前 , 35F
調解等等並不一定會讓國稅局人員信服。
10/23 22:17, 35F
→
10/23 22:18, 4年前 , 36F
以法院判決作為證明，認為非贈與或適用舊制的財產交易
10/23 22:18, 36F
→
10/23 22:18, 4年前 , 37F
所得的機會比較大。
10/23 22:18, 37F
→
10/23 22:23, 4年前 , 38F
至於法院怎麼認定是借名登記，還是有一些證據的，例如
10/23 22:23, 38F
→
10/23 22:23, 4年前 , 39F
：人證、出資證明、所有權狀正本、繳納地價稅及房屋稅
10/23 22:23, 39F
→
10/23 22:23, 4年前 , 40F
、繳納水電費等等。
10/23 22:23, 40F
→
10/23 22:25, 4年前 , 41F
還有不動產買賣契約書（私契）。
10/23 22:25, 41F
→
10/23 23:33, 4年前 , 42F
房地合一如果是繼承以繼承時的公告現值加成當年度消費者
10/23 23:33, 42F
→
10/23 23:33, 4年前 , 43F
物價指數，為取得成本
10/23 23:33, 43F
推
10/24 08:59, 4年前 , 44F
樓上，本件外公取得不動產的時間點是在104年12月31日
10/24 08:59, 44F
→
10/24 08:59, 4年前 , 45F
以前，有函釋內容是繼承人再賣出時，可適用舊制的財
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→
10/24 08:59, 4年前 , 46F
產交易所得。
10/24 08:59, 46F
推
10/24 09:15, 4年前 , 47F
謝謝補充
10/24 09:15, 47F
推
10/24 09:28, 4年前 , 48F
持有20年以上的土地增值稅及房地合一稅合計，跟遺產
10/24 09:28, 48F
→
10/24 09:28, 4年前 , 49F
稅相較，大概都能得出結果。
10/24 09:28, 49F
推
10/24 09:31, 4年前 , 50F
況且從本文中得知，地價稅是要繳納的，就知道應該不
10/24 09:31, 50F
→
10/24 09:31, 4年前 , 51F
會是不課徵或免徵土地增值稅、免徵或不計入贈與總額
10/24 09:31, 51F
→
10/24 09:31, 4年前 , 52F
。
10/24 09:31, 52F
推
10/24 09:39, 4年前 , 53F
除了繼承或走借名登記返還路線，有沒有其他方式？當
10/24 09:39, 53F
→
10/24 09:39, 4年前 , 54F
然有啊！例如：外公賣掉土地，把錢逐年給媽媽，然後
10/24 09:39, 54F
→
10/24 09:39, 4年前 , 55F
去分析相關可能的結果。
10/24 09:39, 55F
推
10/24 09:41, 4年前 , 56F
可以把各種想到的方式，通通分析一遍。但要妥備資料
10/24 09:41, 56F
→
10/24 09:41, 4年前 , 57F
，找到真懂的專業人士付費諮議。
10/24 09:41, 57F
感謝感謝，分年靠免稅額贈與也是有想過，不過怕中間又發生什麼插曲，所以才決定一次 性解決，畢竟之前外公欠銀行，差點就被拍賣了，我媽只好替他還錢，以免動到土地。 目前是有把握法院判決返還，不過看來還是國稅局那邊比較麻煩，要看他們怎麼認定了， 如果有判決書，免贈與的機率應該高些！ 目前是有看到代書說的「借名登記不動產之返還，其法律性質非屬贈與亦非為買賣，更不 屬承典、交換、分割或因占有等原因而取得所有權，基於租稅法律主義，即非屬課徵契稅 之範圍。」 另外房地合一就比較不清楚了，判決返還的話，不知道是單純變成我媽從97年開始持有， 還是經過所有權轉移變成109年，這樣的話以後媽媽要賣就要被課房地合一了！ ※ 編輯: hazeleye (42.77.129.119 臺灣), 10/24/2020 10:07:46
推
10/24 12:34, 4年前 , 58F
土地的所有權移轉登錄的過程，並不會有契稅的問題，
10/24 12:34, 58F
→
10/24 12:34, 4年前 , 59F
這就是我一直沒提契稅的原因。
10/24 12:34, 59F
推
10/24 12:38, 4年前 , 60F
如果從民法角度（法律形式）的話，我認為應該課徵。
10/24 12:38, 60F
→
10/24 12:38, 4年前 , 61F
稅法看實質課稅原則（經濟實質的部分）能不能救你媽
10/24 12:38, 61F
→
10/24 12:38, 4年前 , 62F
？問題還是在買賣價金的來源及流程的事實認定問題。
10/24 12:38, 62F
→
10/24 13:42, 4年前 , 63F
開徵土地增值稅地區免徵契稅，所以目前是土地免徵契稅
10/24 13:42, 63F
推
10/25 09:08, 4年前 , 64F
土地價值是多少？有多少資金可以動用？都會影響操作，稅
10/25 09:08, 64F
→
10/25 09:08, 4年前 , 65F
務規劃牽一髮動全身，不是這麼2句話可以解決的。
10/25 09:08, 65F
→
10/25 09:09, 4年前 , 66F
有時候說不定繳贈與稅還比較划算
10/25 09:09, 66F
→
10/25 09:19, 4年前 , 67F
國稅局人員是很保守的，到時候記得上來回報處理結果
10/25 09:19, 67F
→
10/25 09:19, 4年前 , 68F
。
10/25 09:19, 68F
→
10/25 09:21, 4年前 , 69F
你媽這個案件其實最晚在104年12月31日前就應該要處理
10/25 09:21, 69F
→
10/25 09:21, 4年前 , 70F
完畢了。
10/25 09:21, 70F
推
10/25 09:28, 4年前 , 71F
高高行有個案件，爭點是稅務上借名登記如何認定？昨
10/25 09:28, 71F
→
10/25 09:28, 4年前 , 72F
天有研討會討論這個案件，看過一陣子會不會有學者寫
10/25 09:28, 72F
→
10/25 09:28, 4年前 , 73F
文章？
10/25 09:28, 73F
→
10/25 09:36, 4年前 , 74F
希望可以看到處理結果
10/25 09:36, 74F
推
10/25 09:37, 4年前 , 75F
高高行那件並沒有被認定是借名登記，因此要繳房地合
10/25 09:37, 75F
→
10/25 09:37, 4年前 , 76F
一稅（104年間贈與，105年賣掉，其實多撐個一年多再
10/25 09:37, 76F
→
10/25 09:37, 4年前 , 77F
賣掉就不必繳房地合一稅了）。但如果被認定是借名登
10/25 09:37, 77F
→
10/25 09:37, 4年前 , 78F
記的話，又要怎麼計算持有期間及成本呢？現行法令都
10/25 09:37, 78F
→
10/25 09:37, 4年前 , 79F
沒有針對借名登記有特別規定啊！
10/25 09:37, 79F
推
10/25 09:44, 4年前 , 80F
這種有疑問的東西，其實通常不去賭它，而會想辦法用
10/25 09:44, 80F
→
10/25 09:44, 4年前 , 81F
其他方式看能不能解決？
10/25 09:44, 81F
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