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[問題] 一百坪平面三角點 vs 四層樓透天100坪

看板toberich (創業)作者 (carrotop)時間10年前 (2016/03/26 23:21), 10年前編輯推噓25(25推 0噓 40→)
留言65則, 20人參與, 最新討論串1/1
因為陷入很掙扎的狀況,希望版上大家能幫忙分析合適的狀況. 本人經營的是一家有授課的才藝教室,有兼賣一些才藝相關產品. 目前是使用透天四層樓的房型,但沒電梯,單層面積也比較小, 所以變成很難加更多的商品陳列; 已經經營了約10年. 今天因為看到一個地標型的三角窗店面要承租,租金也十分合理, 而且是一百坪平面式的大空間,十分心動,覺得若要再開創新的契機, 這是唯一的機會,但先生不太同意,我們評估了以下的優劣勢, 也請版上的專家們幫幫我評估: 百坪三角窗單層平面式店面: - 優:可擴大品牌形象,轉型專業才藝教室機會 - 優:賣場可增加更多商品陳列 - 優:位於市區最醒目焦點 - 平:租金比目前透天店面高一萬 (但仲介確定房東會簽訂10年不漲條文) - 劣:新裝潢費用會很高 - 劣:夏天時,開放式平面冷氣費用應該會十分驚人 (據稱百坪開放空間一定要8~9萬) - 劣:擔心新地點舊生不便 (距離原店址約200公尺距離,2街角) 透天四層樓店面: - 優:小型溫馨,也很容易管理 - 優:電費真的很省 (整個夏天最熱時,冷氣開整天都只要$8000多電費) - 優:目前的營收對比開銷,算是經營十分良好,營收超過店租10倍 - 劣:要再擴展品牌和形象有限,格局很小 - 劣:老透天沒電梯,師生都要爬上爬下,很辛苦;但礙於空間也無法加裝電梯 - 劣:房東愛惜他的屋子,例如我們要改木地板,他不同意動到他石英磚 我真的好頭痛,很想衝! 但一直被先生打回原點,希望大家能幫幫我, 雖然已經傻呼呼的付了仲介斡旋,但若經大家意見也都覺得不看好, 頂多就是用這一點點的斡旋金,打醒我這衝動的阿笨瓜! 先謝謝大家了! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.171.134.65 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/toberich/M.1459005697.A.649.html
推
03/26 23:35, , 1F
基本上看你PO的 一定是跟你說 衝啊!!
03/26 23:35, 1F
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03/26 23:35, , 2F
妳先生打你回原點的理由是什麼 ?
03/26 23:35, 2F
先生認為夏天的電費會壓垮我們,很多朋友說百坪空間,夏天每個月6~9萬都有可能, 這點真的很驚人,相較我目前透天夏天冷氣全開費用,每期也不過8000,真的很怕. ※ 編輯: carrotop (1.171.134.65), 03/26/2016 23:47:21
推
03/26 23:55, , 3F
一開始多花點預算買變頻冷氣 電費不會這麼高
03/26 23:55, 3F
推
03/26 23:58, , 4F
那表示如果換點 並沒有把握能提高營收 ~
03/26 23:58, 4F
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03/27 00:00, , 5F
如果持平 房租年多12萬~電費年多約40萬~還可接受吧
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03/27 00:01, , 6F
如果營收有店租10倍 以每坪500來算(粉低了) 月營收50W
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03/27 00:03, , 7F
年營收600萬 才藝類淨利? 應該超過50%
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03/27 00:03, , 8F
你就放心的去衝阿+.+ 管你老公幹嘛...
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推
03/27 00:05, , 9F
樓上... 這樣家庭革命會更糟=.=
03/27 00:05, 9F
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03/27 00:06, , 10F
跟妳老公說: 老娘付得起!!
03/27 00:06, 10F
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03/27 00:07, , 11F
哈哈!! 怕家庭革命就不用找斡旋還發問了 直接聽老公的
03/27 00:07, 11F
哇~過了輾轉難眠腦苦腦的夜後,我本以為給仲介的斡旋金應該就要放水流了, 卻得到那麼多的建議,真的是謝謝大家 >"<
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03/27 00:10, , 12F
你的風險只有年支出增加52W~兩條街也不是問題 還搬到
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03/27 00:11, , 13F
更精華的地段 平面空間 ~ 我實在看不出拒絕的理由
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03/27 00:12, , 14F
而且還是經營已久的本業~ 又不是可愛的加盟主XD
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推
03/27 00:56, , 15F
其實裝潢有弄好 冷氣也還好 還是說 是半開放一整個店面
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03/27 00:56, , 16F
都沒有門窗擋住氣流?
03/27 00:56, 16F
這是落地玻璃的三角點,是密閉式的,也有大門;只是一切都是萬惡的"聽說" 說平面式的大空間店面電費都是超級驚人,聽到有附近店家就是因為電費7~8萬才倒店.
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03/27 01:37, , 17F
電費問題你朋友說的是沒經過規劃的才會有問題
03/27 01:37, 17F
推
03/27 03:08, , 18F
要我我就衝，電燈冷氣都可以選省電的，電費沒那麼多，整
03/27 03:08, 18F
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03/27 03:09, , 19F
層的營業額絕對更高，租金才多一萬，不衝可惜
03/27 03:09, 19F
推
03/27 07:23, , 20F
可以使用契約用電
03/27 07:23, 20F
契約用電,哇~好新的名詞! 我會去問問
推
03/27 07:36, , 21F
不用百坪都當教室吧隔一下 用個50坪教室就很大了
03/27 07:36, 21F
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03/27 09:14, , 22F
推樓上，還是會隔間，適當規劃應該不會這麼多電費
03/27 09:14, 22F
推
03/27 10:43, , 23F
我這邊是親子空間，整個平面110坪左右，包含廚房11台一對一
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03/27 10:43, , 24F
的變頻冷氣，夏天冷氣25度全開，簽表燈電費，去年夏天兩個
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03/27 10:43, , 25F
月5萬，提供參考
03/27 10:43, 25F
謝謝同行先進的建議和說明,因為第一次面對這樣的大平面,好喜歡也好害怕. 我們因為都小班制教學,應該會用到30坪左右的教室隔間,其他部分就是希望走品牌風格 的賣場展示. F大用11台變頻真的好強!! 我先生還說這樣的空間唯一只能選擇吊隱式, 吃電怪獸. 叫我死了心!
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03/27 10:46, , 26F
如果真是了１０倍比例，我倒覺得增加的電費不是問題呢。
03/27 10:46, 26F
推
03/27 11:39, , 27F
還是要精算一下延伸出來的成本 例如電費 可以請專業的評
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03/27 11:44, , 28F
估看看 如果租金多了1萬一年多了12萬成本你覺得可以接受
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03/27 11:45, , 29F
也是可以考慮 總而言之還是要用你10年來的營運經驗去推估
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03/27 11:46, , 30F
最好可以試算出來 看還有沒有利潤 也不要一頭熱 投資畢竟
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03/27 11:47, , 31F
有風險 就看那個風險現在的你能否有把握承擔
03/27 11:47, 31F
是啊~目前的營收算是十分穩定,先生可能也是覺得這樣穩定就好,不必再擴展, 但我的觀念是,這樣的格局再10年也一樣只能持平,頂多重新裝潢變個小花樣, 不能將品牌做大做出自形象,一定會有更多有新意的後進更超越,加上這樣難得的點, 我真的很苦惱,人都是很難脫離舒適圈,再去面對風險的. XD ※ 編輯: carrotop (1.171.134.65), 03/27/2016 12:16:07
推
03/27 12:40, , 32F
我這邊是因為挑高5米多，而且有大概90坪左右是沒有隔間的，
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03/27 12:40, , 33F
所以要用到那麼多台，建議可以找專業的冷氣廠商，當初我有
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03/27 12:40, , 34F
把整個空間最高容納人數、會比較熱的區域都先溝通好，接著就
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交給廠商去算了。通常夏天電費會那麼高，因為用的冷氣不夠力
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，它一直處在高度運轉，那就會非常恐怖，不要說100坪，50坪
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的餐廳，開放式廚房，夏天一個月真的要10萬。不過我覺的重要
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的是你的坪效怎麼弄比較好！
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推
03/27 13:22, , 39F
依我經驗百坪電費確實會是很大負擔 看你使用時間長短
03/27 13:22, 39F
推
03/27 14:30, , 40F
很多可以省的撇步喔 裝潢 用電
03/27 14:30, 40F
謝謝大家~若大家有桃園地區推薦的冷氣或商業空間裝潢,也希望大家不吝私訊推薦喔! 真的謝謝熱心的老闆們! :) ※ 編輯: carrotop (1.171.134.65), 03/27/2016 14:46:02
推
03/27 15:51, , 41F
平面100平，如是寬店面很好分租利用，透天100平很可能樓
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03/27 15:51, , 42F
上會養蚊子變倉庫
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推
03/27 16:26, , 43F
桃園哪啊?
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推
03/27 16:45, , 44F
地點這麼好 前一手做不起來應該有其他原因 可以探訪一下
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03/27 16:46, , 45F
管理費?? 樓上住戶回饋費??
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前一手也已經做了超過10年,但他在該區有二家店面,他們的產業這幾年來很明顯萎縮, 我就不多說產業別了,一說出來應該就知道是哪裡了 XD 所以他們決定收一間, 管理費也是能負擔的數字,現在還在掙扎啊~若冷氣找不到專業又能替我們想的廠商, 我先生是絕對不會讓我下手的. 唉~ ※ 編輯: carrotop (1.171.134.65), 03/27/2016 18:06:40
推
03/27 20:17, , 46F
我想營業額上昇冷氣絕對不是問題
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03/27 20:18, , 47F
那問題就在營業額持平，一年12萬加上十三萬冷氣費值不值得
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03/27 20:18, , 48F
這筆廣告費用呢? 我認為只要業績不下滑，這將非常划算
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03/27 20:20, , 49F
至於裝潢，本來就該固定折舊翻新的。
03/27 20:20, 49F
推
03/27 21:49, , 50F
如果是以有授課的才藝教室 來考量 建議原來的點比較好
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03/27 21:50, , 51F
第一是隔音問題 再好的隔音都比不上 上下樓的隔音
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03/27 21:52, , 52F
然後 上課教室的冷氣解只有一間一台 10坪一台變頻至少5W
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03/27 21:53, , 53F
自己先算算搬過去學生數要增加多少人才打平
03/27 21:53, 53F
創業板的大家的確就是比較有見地,T大提到一個我們也是很考量的重點,"隔音" 樓層版的隔音的確是比平面式好很多,之所以我前面才提到,這百坪的平面空間裝潢費用 也一定是可觀的數字,因為要做到隔音不影響隔壁教室,輕隔的材質會要求更高, 要增加的學生人數我也精算過了 XD 真的也是要十分努力再增加目前學院量的1/4, 對整個營運會比較無痛 ~ 是OD大的建議! 十分中肯 ※ 編輯: carrotop (1.171.134.65), 03/27/2016 22:06:05
推
03/28 07:23, , 54F
需要工班和裝空調的再幫妳介紹，最近旁邊有個也是
03/28 07:23, 54F
推
03/28 07:26, , 55F
一百坪的才藝教室+托嬰正在go 另外法規的請照要先去了
03/28 07:26, 55F
推
03/28 07:29, , 56F
契約用電冬天還好夏天會省非常多
03/28 07:29, 56F
謝謝a大的熱心~我也正在等仲介斡旋確認結果,這也等於是老天在幫我們決定的部分, 雖然仲介一直認為房東人很不錯,應該會成;但總是要等幾天;若真有其中一項條件談不攏, 或許就是老天建議我們不要衝,我先生也還是希望不要成~這樣就能讓我縮手! 他寧可把舊的透天店面重新整修. ※ 編輯: carrotop (1.171.135.32), 03/28/2016 11:26:25
推
03/28 20:29, , 57F
裝潢時稍微隔一下冷氣應不用整間開了吧 我會去新店面
03/28 20:29, 57F
推
03/29 08:35, , 58F
斡旋可退阿 只要屋主沒同意租賃條件
03/29 08:35, 58F
XD 先生很希望屋主沒同意啊~但目前看來屋主很喜歡我們的產業,仲介還凹到更好的條件 要給我承租,感覺像是騎虎難下,也像是冥冥中老天就是要我衝. >"< ※ 編輯: carrotop (1.171.135.32), 03/29/2016 11:20:43
推
03/29 20:35, , 59F
因為我也是補教業 隔音這真的大問題 輕隔間完全沒用
03/29 20:35, 59F
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03/29 20:36, , 60F
不清楚原PO的上課的科目是?
03/29 20:36, 60F
推
04/05 03:11, , 61F
雖不知你的格局要隔怎樣，但如果是考慮隔音跟視野平面
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04/05 03:11, , 62F
的問題的話，有考慮玻璃隔間嗎，但裝修費會更貴，如果
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04/05 03:11, , 63F
不考慮視野，建議用ALC隔間也就是白磚隔間，好處是施工
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04/05 03:11, , 64F
快，乾式工法，隔音比輕隔間好很多，耐熱耐火，壞處是
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04/05 03:11, , 65F
不太能掛重物
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