Re: [閒聊] 房地產有像指數投資一樣的最優解嗎？

看板Foreign_Inv (海外投資)作者daze (一期一會)時間7小時前 (2024/10/13 19:49)推噓6(6推 0噓 0→)

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※ 引述《cookiesweets (3m)》之銘言： : 因為一切都是已反應在目前的價格。我該做的是儘早把握房產槓桿的機會。 : 買一間「對我目前工作、婚姻最適合的房子」 : : 背後的邏輯是，每間房產都已被市場的手正確定價，因此我只需選擇最適合我的物件，即是 : 最優解，不會有冤大頭的問題。 : : 這是我對房地產最初步的想法。 : 我是否該 : 1.盡量買能接受的低總價物件，以降低「單一物件風險大」這個後果呢？ : 2.是否要去做功課，預測升降息、讀房價指數、盡量買在蛋黃區等保值區？做這些努力，會 : 跟主動基金經理人一樣無用嗎？ : （我知道一切還是建立在買自己滿意的物件，不會為了投資而捨本逐末，只是想知道各位看 : 法） : 不知道各位認為，所謂房地產有沒有所謂「簡單優美的最佳解」呢？ : : 謝謝！希望聽到各位高手建議 : : Ps. 補充，目前有幾個物件在選擇。一個是較適合我，但在眾多房板板友的分析中是未來不 : 太可能保值的區域。另一間是多數人看好，但較遠，故而迷茫求問。更有人力勸升息量縮價 : 準備跌，要我再等等。然而，這和我指數投資觀念差異較大我的一些想法: 1. 房地產並沒有標準化的產品可以買交易的摩擦也很大恐怕很難說是個非常有效率的市場要說各種總經的條件已反映在價格內，固然是個合理的想法但不同物件上，搞不好還是有個+/-20%的idiosyncratic risk存在但除非你天賦異稟，第一次買房子就上手或者運氣真的很好大概不用太期待能在房地產市場的低效率中獲利或許不妨假設你每交易一次就會吃虧個10~20% 2. 另一方面考慮到你總是有居住的需求買自住房等於是把租金支出的波動風險固定下來對於risk averse的投資人即使固定支出的期望值會高於波動的支出把波動的支出轉換成固定的支出可能還是能增加utility 反之，如果是買個物件出租那反而是在portfolio中加入了租金的波動性收入的波動性是risk averse的投資人比較不喜歡的也就是說，為自住房稍微多花一些錢或許也是值得的相較之下，出租房可能就比較不理想 3. 但一個房子是不是個良好的自住房跟你的生涯規劃有很大的關係生涯規劃一變，剩下的事都會跟著變如果你對自己的生涯規劃非常確定能一次到位，買好自住房就買吧如果虧個幾百萬，就當作是一種必要的消費性支出就跟買車也是一種消費性支出類似沒虧就當作撿到但如果你對生涯規劃還有很多疑惑那或許不見得要買也可考慮用其他方式來部分hedge未來房價上漲的風險如果幾年後發現，當初買了可以少花幾百萬那也是你為了生涯規劃的可能變動，所付出的成本固然，買個低總價的產品先住之後再換屋，也不是不行但你畢竟不是做這行的，交易越多次，可能吃虧也越多就是了好像不管怎麼說都可能虧個幾百萬好在你應該還算承受得起啦 4. 至於槓桿的部分我覺得房貸提供的槓桿對於月入三萬的年輕人，或許有其難以取代的價值但對你而言，則未必非常重要在不用房貸的前提下信貸加上股票/期貨槓桿，你要借個一千萬以上應該也不是做不到相較之下，如果你用房貸借個一千五或兩千萬可能也只是提前個幾年達到槓桿目標 (如果你還是用 Lifecycle investing 架構的話) 假設提前個5年達到槓桿目標 equity risk premium 約 4% 的話大概也是一百萬或兩百萬的差異且考慮到房地產的Beta通常認為是低於股市透過房貸拿槓桿也是有得有失 -- So stand by your glasses steady, Here’s good luck to the man in the sky, Here’s a toast to the dead already, Three cheers for the next man to die. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.39.18.108 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Foreign_Inv/M.1728820196.A.7FF.html