Re: [問題] 關於房貸還款問題

看板Loan (銀行貸款)作者sdsd1151 (柑橘類)時間14年前 (2011/12/06 22:09)推噓1(1推 0噓 0→)

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※ 引述《smallsnake (= =)》之銘言： : 各位先進大家好..今天去問了代書有關房貸相關事宜.. : 本來我們是想趕快把房貸還完..所以跟代書說我們想要 : 採取本利攤還..還款期限15年就好..請他幫我們找一下 : 銀行專員..結果代書卻出乎意料跟我們說..他幫我們貸 : 20年..然後我們只要有一點錢就趕快拿去還..因為我們 : 自己拿去還的錢是直接還本金..這樣一來會比貸15年所 : 還的利息還少..還說這是她認識的會計師精算出來告訴 : 他的..請問各位先進這樣子貸款真的會比較划算..會還 : 比較少利息嗎?? : 另外想請問如果用本利攤還的話..那我每個月都會還到 : 一點點貸款本金..那是不是我會越還越少..可是我用房 : 屋網的系統試算..都是直接算出我一個月要還多少..每 : 個月要還的數字好像都一樣..還是我不太懂本利攤還的 : 意義? : 謝謝各位先進的指教..謝謝你好，本身是銀行行員，提供自己意見供作參考: 應該不需要勞動到會計師，以試算表進行試算就可以了，以300萬，2%，180期無寬限期，月繳約19306，如未來15年放款利率不變(實際上會因為定儲利率指標波動而微幅調整)，共繳利息 475080元(=19306*180-3000000)； 300萬，2%，240期無寬限期，月繳息15177，另每年年底部份還本金49548 (每月少繳19306-15177=4129，4129*12=49548)，，共繳本息3482939元(=49548*15+15177*180+7859(180期後尚欠貸款本金))；利息約482939元。理論上如果每個月都多還本金4129的話，到180期應該就全額清償了，會有差異是因為每月少繳留在手頭的錢到了年底才部分清償，少還了本金多付了利息，仔細一想因利率，本金，如果還款總金額皆相同；期數越短、越早還款，總繳本息絕對會變少才對。不過這跟省不省無關，只是你借錢在手邊的時間變短了，自然繳給銀行的利息也變低了。本質上跟貸款借少一點是相同的。代書講的話有一部分是正確的，就是只要有一點錢就趕快拿去還，貸款利息就會變少。不過這樣做划不划算就難說了，畢竟購屋房貸是資金成本相對較低的借款，貸款購屋可以看成是借錢投資，未來房價可能漲也可能跌。或許會有人認為自用住宅房貸支出可以扣抵所得稅，不過用差不多的速度還款(分15年或分20年但固定多繳)，房貸利息的差距並不大。因你部份清償本金(繳本息總額不變)，若未變更還款契約，本金還款速度並沒有加快，只是跟原先繳款一樣或更慢一些。真正說起來，貸款20年比15年相比的好處? 帳面上的應繳本息變少了，比較多錢在身邊，想多還就可多還，客戶感覺有比較大財務自主權，生活品質可能會比較好。本利攤還法(年金法)是以未來放款利率與期數不變為前提， (因此利率跟期數有變化月付金也會變) 把應該付的利息跟本金一起攤到未來的每個月裡，每期繳款數額是固定的，但是還款金額裡攤還的本金會越繳越多，還款金額裡攤還的利息會越繳越少。適合收入變化較小的一般上班族。固定本金攤還法是每月固定攤還平均金額的本金 (ex.借180萬15年每月還本金10000) 再加上利息，因此每個月的還款金額都不相同，會越繳越少。 (攤還本金相同+利息越繳越少) 但因為借款一開始還款壓力最大，故銀行跟客戶都很少採用這種還款方式。 -- 消金專員廖先生本身在銀行上班，有承辦房貸信貸信用卡業務。手機: 0960-052576 MSN: sdsd1151@yahoo.com 信箱: mymy1151liao@feib.com.tw 我的部落格: http://tw.myblog.yahoo.com/sdsd1151 貸款、債務整合問題，直接找銀行最快。銀行員不會收「代辦費」，更不會因為代辦業者運作就給更好條件。