Re: [問題] 套房及乙工用地的貸款問題

看板Loan (銀行貸款)作者cckagt ( )時間14年前 (2011/12/24 02:45)推噓0(0推 0噓 0→)

留言0則, 0人參與討論串3/4 (看更多)

先謝謝這位版友的詳細解釋 :P ※ 引述《kagoi (kagoi)》之銘言： : 板友您好，關於購屋貸款 : 首先你必須要先充分了解自己所要購買的房地 : 是屬於什麼樣的"物件"？ : 以現況為例，目前既有的公寓或是集合式住宅 : 土地通常都有同時滿足"1.都市計劃內"的"2.住宅區或商業區"這兩個條件 : 這種物件我們姑且把它稱做"一般房屋" : 這種物件對應到 : 建物謄本中的主要用途通常是"住家用"或是"商業用" : 申辦貸款比較彈性（額度限制較少） : 至於如何判別物件的屬性？ : 我們通常會以該物件座落 : 土地的"使用分區"作為一個簡單依據 : 可請仲介業者提供土地登記謄本給你參考 : 假設使用分區欄位顯示(空白) : 多數都符合上面兩個條件(意即此物件為"一般房屋") : 但"並非絕對" : 所以我們通常會去各縣市政府"地政處"的網站 : 輸入地號查詢使用分區，再作一次確認 : --- : 切入正題，你要買乙工的住宅 : 他的土地使用分區有可能"1.位於都市計劃區內"， : 但不大可能是"2.住宅區或商業區"(也有少數例外，需看座落土地的臨路條件) : 通常是"乙種工業區" : 對應到 : 建物謄本中的主要用途多數是"一般事務所""辦公室" 而非"住家用" : 這種物件在放款經辦的審查中 : 是屬於比較"次等"的物件 : 畢竟非住宅區或商業區用地的土地(如:工業區環境保護區) : 取得成本本來就比較低 : EX:重劃區的透天厝 vs 農舍 : 貸款成數不會高（通常是銀行估值的65％以下，不過利率條件未必較差） : 畢竟建商想拉抬房價賺取高利潤 : 將風險轉嫁給消費者，銀行不見得要照單全收我目前在考慮中和的四季紐約，據我所知，他是乙種工業區沒錯，登記好像是一般事務所我一個人住，工作上比較特殊一點實際工作情況算是公司放了一塊讓我經營，所以我沒有上班時間，也不用到公司，有固定底薪+不定時的獎金但公司是有幫我報勞健保以及有每個月薪轉的。年資差不多五年。貸款成數我比較不在意，如前文所說，我只需要貸到五成或者五成以下，不會貸到超過六成 (因為我爸身體很差，所以每個月我需要留一點現金可以緊急支用，貸超過六成對我的預算就有點卡了) 比較在意的是利率問題，怕乙工用地利率會比較高之類的 : 目前很多行庫都有"自辦的"青年安心成家專案 : （就是看起來差不多，但是申辦條件比政府補貼開的條件寬鬆一點） : 基本條件不外乎是 : 1.年齡（20～45歲） : 2.本人及配偶名下均無不動產（未限制父母及未成年子女，未婚本人申辦亦可） : 3.貸款成數：估值的70％～80％ : 4.貸款額度：上限約350～500萬，依各縣市政策性方案區分 : 不動產部份 : 1.取得原因必須為"買賣"或"拍賣"（贈與不行） : 2.建物登記用途須有"住"字（如住家用或住商用） : 所以如果板友買乙工的物件 : 恐怕會有問題（建物主要用途通常登記不會是"住家用"） : 我待的金融機構比較保守，都是以"登記"為主 : 有的行庫似乎是以"實際用途"去判別 : （我個人覺得不大妥適，因為如果被金檢單位查到不好解釋，很容易被扣帽子） : --- : 綜上 : 站在一個小小放款經辦的立場 : 我個人比較建議你 : 買"一般住家用的物件"比較妥適 : 另外，以你的Case : 實務上有種作法可以供你參考 : 1.購買一般不動產先至銀行申辦一般指數型房貸 : 2."同時"到政府單位申請利息補貼方案（審查時間通常為3～6個月，有時會更久） : 3.等政府審查通過再拿認可的公文至"有承作相關方案的銀行"辦理房貸轉換 : (指數型房貸-->利息補貼專案) : ps.多數銀行對類似的放款案興趣缺缺 : 因為作業時間比較久（同樣的案件要做兩次） : 相關規定一堆(轉換後的放款成數額度有限制，還要額外報送給政府資料做追蹤) : 利潤也不高(補貼後的利率有的甚至＜1％，幾乎沒有賺頭可言) : 所以這位板友如果確定要這樣跑 : 記得不要先跟銀行透漏你要申請利息補貼的事呵呵 : 先寫到這裡，有相關問題歡迎來信詢問ㄟ(￣▽￣"ㄟ) -----------------以下跟貸款比較無關---------------- 依照版友建議的，還是以一般住宅為優先考慮了之所以考慮四季紐約，是因為一個人住，就以有管理的電梯大樓為優先，至少安全上或者有什麼事有管理員可以處理然後我都在家裡，依照最近的出門次數看來，一個月離開家裡兩公里以上不到十次.... <==搞不好不到五次，整個宅家裡的通風和採光就很重要，看來看去只有四季紐約比較適合我的要求。另外有看到一間在府中捷運站附近的，屋齡比較老但預算差不多不過是在南雅夜市裡，半夜的話安全性上比較有疑慮加上他的通風和採光不好，不過貸款似乎會比較好辦 (在捷運站附近加上是一般住宅) 這部份有點離題....不過如果有版友最近也在找板橋中和的小套房也歡迎來信一起討論 XD 貸款的部份就是先申辦一般指數型房貸，再去申請政策性房貸，等到審查過了再轉貸。 ↑↑↑↑↑依照這樣的話，就必須找沒有綁約的房貸囉？另外請問代書費及貸款承辦費用，我抓十萬預算會不會太多或太少呢？ (或者說扣掉仲介費、屋價、裝修以外的費用該抓多少，屋價450-500萬) -- ptt有沒有買房子經驗交流的版啊... 第一次買房子，我家基本上沒人可以幫我跟我說該注意的事情，所以強烈需要這種版...... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 175.182.62.139