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[心得] 槓桿現金流比較(房地產 vs 質押)

看板Stock (股票)作者 (鋒哥)時間4小時前 (2025/05/24 21:08), 2小時前編輯推噓31(34推 3噓 44→)
留言81則, 43人參與, 38分鐘前最新討論串1/1
小弟我是正二哥的粉絲 最近看大仁哥分享影片一些心得記錄 https://www.youtube.com/watch?v=kMMi-QjKiX8
非葉配，不喜勿點 簡單說，房貸建議用掛四(理財型房貸)，本息攤還的同時 本金還掉的部分之後可以隨時動支，遇到緊急狀況隨時能提領 操作方式如下： 假設總價一千萬的房屋，全現金買下再申辦理財型房貸8成(掛四) 持續還款直到有一天，失業或需要現金時，可從已還本金提領 不會因為辦了三十年房貸，就只能一路還款，被房貸壓著工作 俗話說，會倒閉的不是虧錢的公司，而是現金流不足的公司 但以上策略有幾個缺點 1.全現金買房難度極高 2.理財型房貸利率越高於標準房貸 現在條件正常的買家，房貸利率約在2.23~2.50%(非軍公教) 影片中的專家，理財型房貸利率為2.80% 3.動支的錢，利率為理財型房貸+0.5% 動支的錢利率為2.80%+0.5%=3.3% 我提供質押版的現金流創造 假設有一千萬現金 操作方式如下： 假設總價一千萬的房屋，用200萬頭期款買下，申辦房貸8成(掛一)2.30% 800萬買0050並質押，可以借6成(480萬) 質押利率約2.68%(元大特殊標的優惠)~3.25%(常態利率) A.一樣繳息不用還本金 B.標準房貸本身利率較低、質押利率也低於理財型房貸動支的利率 C.遇到裝潢、小孩出國(大資金需求)，可隨時動支，甚至失業可以用質押繳房貸 撐到自己找到理想的工作 D.理財型房貸1~5年需重新評估簽約;質押18個月需借新還舊 質押最大且致命的缺點是維持率風險 所以不建議常態開滿質押，建議當成緊急預備金 或 川普風暴時的抄底資金 讓自己可以不用留6~12個月的預備金，可以100%歐印 想增加曝險，可以參考大仁哥，持有部分正二 達到120%~200%的曝險 我自己房屋增貸(315萬2.27%)、信貸(280萬2.23%)、質押(500萬2.90%)都有使用 增貸、信貸就是最佳利率，穩定還款;質押做為緊急預備金，調節資金水庫使用 以上純紀錄看到影片的心得分享 祝大家未來4年都能安全度過川普風暴，持股長紅 備註：以上自我心得是分享，在背負房貸、持有股票的情況下 如何創造現金流，可以度過大風大浪 沒有要房貸+質押開滿，只是車子忽然顧路、家人突然生病 小孩出國申請到常春藤名校、家裡要裝潢時 不用賣房、賣股的另一種選擇。 沒有對錯，只是讓自己更靈活 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 219.70.38.12 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1748092111.A.41E.html
推
05/24 21:09, 4小時前 , 1F
要被迫繳長時間房貸的 思考方式吧
05/24 21:09, 1F
→
05/24 21:10, 4小時前 , 2F
我靠自己買房 沒繳過房貸....
05/24 21:10, 2F
→
05/24 21:11, 4小時前 , 3F
有孝親費.....生活就這樣
05/24 21:11, 3F
噓
05/24 21:11, 4小時前 , 4F
又是這咖
05/24 21:11, 4F
推
05/24 21:13, 4小時前 , 5F
推鋒哥
05/24 21:13, 5F
噓
05/24 21:25, 3小時前 , 6F
全現金買房再貸出來？脫褲子放屁
05/24 21:25, 6F
推
05/24 21:33, 3小時前 , 7F
怎麼會脫褲子放屁 你多了一間房子可以住啊
05/24 21:33, 7F
推
05/24 21:34, 3小時前 , 8F
掛四利率高。只能20年吧
05/24 21:34, 8F
推
05/24 21:36, 3小時前 , 9F
感謝分享，用全現金買再貸款感覺真的很怪... 是可
05/24 21:36, 9F
→
05/24 21:36, 3小時前 , 10F
以殺價嗎？
05/24 21:36, 10F
推
05/24 21:38, 3小時前 , 11F
股版多數都在喊房價崩盤，還想掛40嘻嘻
05/24 21:38, 11F
推
05/24 21:39, 3小時前 , 12F
野火燒不盡 春風吹又生
05/24 21:39, 12F
→
05/24 21:42, 3小時前 , 13F
然後股房雙殺 爽爽殺
05/24 21:42, 13F
→
05/24 21:42, 3小時前 , 14F
沒有配金配債 直接幹進正2
05/24 21:42, 14F
→
05/24 21:43, 3小時前 , 15F
都不怕1970-1980 2000-2015大盤整年代
05/24 21:43, 15F
推
05/24 21:43, 3小時前 , 16F
掛4可以30年，而且目前打房限貸都是針對掛1，如果
05/24 21:43, 16F
→
05/24 21:43, 3小時前 , 17F
收支比ok，你掛4要每間貸8成都沒問題
05/24 21:43, 17F
→
05/24 21:50, 3小時前 , 18F
全現金買0050再質押不是比較快
05/24 21:50, 18F
→
05/24 21:53, 3小時前 , 19F
大家都在喊房價即將跌兩成，還不如買0050質押
05/24 21:53, 19F
→
05/24 21:53, 3小時前 , 20F
房貸最難的一來本金(掛四)二來現金流三來換約風險
05/24 21:53, 20F
推
05/24 21:56, 3小時前 , 21F
05/24 21:56, 21F
推
05/24 21:57, 3小時前 , 22F
峰哥推！
05/24 21:57, 22F
噓
05/24 21:59, 3小時前 , 23F
低點還沒到
05/24 21:59, 23F
→
05/24 21:59, 3小時前 , 24F
房仲？
05/24 21:59, 24F
推
05/24 22:00, 3小時前 , 25F
推鋒哥
05/24 22:00, 25F
→
05/24 22:02, 3小時前 , 26F
不如四百萬買正二、兩百萬買房、剩下四百萬定存
05/24 22:02, 26F
推
05/24 22:07, 3小時前 , 27F
無風險套利：一堆人總問我無風險好賺為何要告訴大
05/24 22:07, 27F
→
05/24 22:07, 3小時前 , 28F
家，那我問你，這樣大客戶會不會找上我？嗯？
05/24 22:07, 28F
推
05/24 22:09, 3小時前 , 29F
怪老子，哈哈哈哈哈
05/24 22:09, 29F
推
05/24 22:10, 3小時前 , 30F
這大風大浪的年頭...還推質押&掛四，真勇
05/24 22:10, 30F
→
05/24 22:10, 3小時前 , 31F
除了佩服，我也不知道還能說什麼
05/24 22:10, 31F
推
05/24 22:14, 2小時前 , 32F
推廣後 可以增加房市買盤 真的讚
05/24 22:14, 32F
推
05/24 22:15, 2小時前 , 33F
2.27太難找了吧
05/24 22:15, 33F
推
05/24 22:15, 2小時前 , 34F
要確定是買盤捏...不是法拍盤捏....
05/24 22:15, 34F
推
05/24 22:16, 2小時前 , 35F
這個瘋狗川還在建議不要質押了，真要質押就等崩盤
05/24 22:16, 35F
→
05/24 22:16, 2小時前 , 36F
抄底用
05/24 22:16, 36F
推
05/24 22:18, 2小時前 , 37F
一門好生意：總有人問好賺還到處分享，那我問你，
05/24 22:18, 37F
→
05/24 22:18, 2小時前 , 38F
當我釣到重要人脈，能不能賺到錢？嗯？
05/24 22:18, 38F
推
05/24 22:24, 2小時前 , 39F
推，認知不足的人無法理解也很正常
05/24 22:24, 39F
→
05/24 22:31, 2小時前 , 40F
先問銀行都願意這樣給？
05/24 22:31, 40F
→
05/24 22:37, 2小時前 , 41F
我是提前付完房貸，再申辦理財型房貸，備好現金等崩
05/24 22:37, 41F
→
05/24 22:37, 2小時前 , 42F
盤，2022下場2024出場賺1倍，等於現在的房子零成本
05/24 22:37, 42F
→
05/24 22:37, 2小時前 , 43F
了
05/24 22:37, 43F
※ 編輯: aulau (219.70.38.12 臺灣), 05/24/2025 22:43:16
推
05/24 22:44, 2小時前 , 44F
能1000萬現金買房的人你不用替他理財
05/24 22:44, 44F
推
05/24 22:48, 2小時前 , 45F
全現金買房再貸出來除了銀行會很感謝你多繳利息之
05/24 22:48, 45F
→
05/24 22:48, 2小時前 , 46F
外根本沒有好處 你直接用正常房貸買 一千萬一樣也
05/24 22:48, 46F
→
05/24 22:48, 2小時前 , 47F
還在手上 繳的利息又少
05/24 22:48, 47F
推
05/24 22:50, 2小時前 , 48F
質押最大問題就是不能保證能續借
05/24 22:50, 48F
→
05/24 22:51, 2小時前 , 49F
去年才發生過 想弄質押結果好幾家券商都滿了
05/24 22:51, 49F
→
05/24 22:54, 2小時前 , 50F
這些房蟲因為限貸才變成全現金買房的
05/24 22:54, 50F
推
05/24 23:01, 2小時前 , 51F
長期質押找元大證金比較穩
05/24 23:01, 51F
→
05/24 23:01, 2小時前 , 52F
券商有時候會搞你
05/24 23:01, 52F
→
05/24 23:01, 2小時前 , 53F
質押的利息跟房貸的利息都不用繳的嗎？
05/24 23:01, 53F
推
05/24 23:06, 2小時前 , 54F
我認真建議你這波回檔槓桿別開
05/24 23:06, 54F
推
05/24 23:09, 2小時前 , 55F
然後其實跟你們講個洨秘密
05/24 23:09, 55F
→
05/24 23:09, 2小時前 , 56F
其實開槓買房報酬率跟正2差不多
05/24 23:09, 56F
→
05/24 23:09, 2小時前 , 57F
2016投120萬 2024拿回450萬
05/24 23:09, 57F
推
05/24 23:10, 2小時前 , 58F
200萬頭款買房不變，800萬只拿400萬買正二，剩下40
05/24 23:10, 58F
→
05/24 23:10, 2小時前 , 59F
0萬存銀行，和800萬買0050曝險比率接近；若要跟質
05/24 23:10, 59F
→
05/24 23:10, 2小時前 , 60F
押480萬全押0050曝險相近，那就從銀行再取240萬買
05/24 23:10, 60F
→
05/24 23:10, 2小時前 , 61F
正2就好，沒斷頭問題，可見質押無必要！
05/24 23:10, 61F
→
05/24 23:10, 2小時前 , 62F
中間經歷過2018 2020 2022大回檔也無感
05/24 23:10, 62F
→
05/24 23:11, 2小時前 , 63F
身上沒多少錢的散戶 直接買房就好
05/24 23:11, 63F
推
05/24 23:16, 1小時前 , 64F
川普變臉比川劇還快，過度槓桿被抬出去的速度，也
05/24 23:16, 64F
→
05/24 23:16, 1小時前 , 65F
很快！
05/24 23:16, 65F
→
05/24 23:20, 1小時前 , 66F
勸人買房是有考慮到買賣流動性問題嗎？
05/24 23:20, 66F
→
05/24 23:20, 1小時前 , 67F
你賣房再快有比賣股票快嗎？
05/24 23:20, 67F
推
05/24 23:26, 1小時前 , 68F
峰哥就是推
05/24 23:26, 68F
→
05/24 23:31, 1小時前 , 69F
房版的資金本來就貸款來的 再買債加質押 第一步要
05/24 23:31, 69F
→
05/24 23:31, 1小時前 , 70F
還清會不會想太多 而且債蛙只有歐印套著配這招
05/24 23:31, 70F
→
05/24 23:31, 1小時前 , 71F
利率更高死更快
05/24 23:31, 71F
→
05/24 23:40, 1小時前 , 72F
都是先要有一千萬
05/24 23:40, 72F
推
05/24 23:57, 1小時前 , 73F
買房掛四可以 掛四再質押0050就要控好風險，不要被
05/24 23:57, 73F
→
05/24 23:57, 1小時前 , 74F
斷頭
05/24 23:57, 74F
推
05/25 00:03, 1小時前 , 75F
你要先有全額資金買房 這難度對一般人來說就蠻難的
05/25 00:03, 75F
→
05/25 00:03, 1小時前 , 76F
有那筆錢的也不會全額資金買啊 一定貸好貸滿
05/25 00:03, 76F
→
05/25 00:04, 1小時前 , 77F
這種應該是給家裡有分到財產的在用的
05/25 00:04, 77F
推
05/25 00:11, 1小時前 , 78F
只相信真正的股神巴老所說:長期投資S&P 500指數基金
05/25 00:11, 78F
→
05/25 00:12, 1小時前 , 79F
老人家他沒說過任何槓桿基金 小心小心...
05/25 00:12, 79F
推
05/25 00:22, 51分鐘前 , 80F
1～5年換約感覺比質押還不穩定？
05/25 00:22, 80F
推
05/25 00:35, 38分鐘前 , 81F
你要先全額買房 什麼鬼???
05/25 00:35, 81F
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