Re: [心得] 看了20多年前房地產雜誌的心得.

看板home-sale (房屋交易)作者bread5566 (麵包包麵)時間16年前 (2009/08/03 00:55)推噓11(11推 0噓 34→)

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一、房價穩定上升的主因 1980~2000年台灣經歷了另一波通貨膨脹非常穩定推升物價的年代在1996年(*註)之前幾乎都有3~4%以上的水準(以CPI當指標) 在遭遇台幣貶值、進口價因而提高、導致嚴重通膨的年份甚至更高這是推升台北房價的主要因素，因為這同時作為全台灣房價推升的基底接著是人口遷徙產生的效應---主要都會區有推升的力量，而郊區因為人口外移而崩跌而人口移入速度最快的台北縣市升值最多在短短二十年的時間內，台北市被發展到幾乎已經沒有空地連大型建商都開始投入以前只有中小型建商在作的小型都更案沒有為什麼，因為沒有地了在1997-2007這十年，台灣的平均通貨膨脹只有1%左右 ----但是房價卻漲了一倍這是因為台灣經濟持續穩定發展使得多數富有的工作階級都選擇壟斷統籌分配款的台北市作為居住地而在交互影響之下，最多高收入就業機會的台北市不斷地吸收更多高收入的人進住二、嚴重供不應求讓民眾願意背負更高額的槓桿但就算有更多人想住卻已經沒有地了，這些人想要買到房子唯一的方法就是出讓原屋主嚇一跳的滿意價格，使得這些願意換屋到郊區或移民的人願意讓出他們的房子，而且，買方還會互相競價這導致新遷入的居民往往比遷出的居民要富有的多新居民付出的代價往往足夠讓舊居民搬到郊區後過著遠比過去寬裕的生活簡單來說，台北市房價推升主要的結構是這樣： ■■■■■■■■■□□□□□□□□ 通貨膨脹的增值供不應求產生的漲價因為通貨膨脹的趨緩穩定，台灣未來幾年通貨膨漲"或許"不再會爆高但是因為供需失衡產生的漲價呢？會有極限嗎？這是台北人買屋最大的恐慌關鍵所在： "到底會不會有更多人一直搶下去？" 而買台北市房子的人都非常肯定，會他們非常肯定下一個買的人會用更高的價錢，10%或20%的加價跟他買三、槓桿的極限？照裡來說，在台灣國民所得並沒有顯著成長的2000-2008年人民不應該有辦法掏出那麼多錢來買房子但靠的就是泡沫----所謂的泡沫就是大家都知道這樣很貴但是因為"認為"會有人以後用更貴的價錢接手，所以願意買很貴因此房價不斷疊加、使購屋者負擔越來越高、買得起的族群越來越小月收入合計15萬的夫妻竟然只能在台北市買1200萬以上的中古三房華廈一家四口的夫妻只是想買間四房有車位的房子竟然得把十多年來的定期存款一次花光而且還得要背一兩千萬的房貸收入20萬，負擔的房價是2500萬，負債是收入的100倍而且這對夫妻還要面對比過去更嚴苛的財務狀況---龐大的教養費房價跟收入的比例開始攀升到遠超過已往水準的高痛苦的人民靠的卻是泡沫的恐懼與短時間超低利率的勉強維持買得起的族群越來越少原本鎖定在台北購屋的族群開始外移從精華區開始移到較次等的區域從次等的區域移到台北縣新店、板橋、永和從新店市區移到安坑，從永和板橋移到三峽原本在這樣的條件下有二十萬人買得起台北市大安區的電梯三房卻因為房價的攀升僅剩下一萬人不到而房價還在攀升，但買得起的人卻因為經濟不景氣變得更少房貸補貼的效果並不是增加買得起的人而是讓原本就買得起的人不至於因為害怕負擔不起而遷徙外移槓桿真的沒有極限嗎？四、爆跌就一定會有想買的人買？ (首先就一般住家作討論，一般住家指得是不具極端稀有性、不具奢侈品性質的住宅) 台北市的房子會暴跌嗎？我認為不能跟美國的情況相提並論亞洲人有非常龐大的儲蓄，中國、台灣、日本是世界前幾大的債權國大多數會導致台灣人購買能力下降的因素都可以透過外匯存底來控制我們的銀行非常有錢，成本極低，少數幾個金控控制大多數的有價資產我們相對而言無須擔心因為台幣重貶導致的問題也較不需擔心金融體系突然崩潰造成多數人失去購買力因為我們台灣人現金流量非常足夠支應償債跟美國人幾乎是在以債養債完全不同但如果房價變得難以支應呢？人們開始利用高比例貸款(八五成、九成)克服自備款不足的問題然後靠著低利率當作工具勉強維持現金流動然而台北人卻越抓越緊房貸支付從月收入三分之一開始攀升，甚至有人根本是把所有現金流入都用在養房子而利率浮動性的債務是非常危險的快速回升的利率很可能讓大多數購屋族變得吃緊，少數破產但不足以摧毀房市五、現在越來越多人買不代表會一直這樣 2000-2008的台灣金融史幾乎可以說就是一部降息史穩定、且規律的降息讓儲蓄族不斷把錢掏出來投資以總體經濟來說就是： S--->I 投資會比儲蓄產生的正面效果更具成長性，因為投資代表資金成受更高的風險而高風險才會帶來高報酬在經濟體面臨多次風浪的21世紀，靠著穩定降息讓成長率不至於太難看但是這股力量已經快要被榨乾、現在利率已經到達極低的水準儘管還有一點點降息空間，但已經不會再有顯著的效果因為大多數儲蓄的資金都被逼出來投資股市、房市在過去幾年間不斷靠著將儲蓄逼出來投資所產生的動能將面臨凍結原本市場靠著這股力量來補足萎縮的需求面因此產生微妙的平衡但是房價卻因為這股力量過度攀升因為儲蓄者對於投資的概念是遠比一般投資者還要差他們步了解風險跟報酬之間應有的關係只知道如果買間房子來收租可以有4~6%就不錯而當儲蓄利率更低時，他們對收租的基本報酬率要求還在降低但是，風險並沒有降低，事實上，還更高了現在的房價是靠著投資報酬率與風險之間失衡的關係維持住的這種失衡的關係靠的是龐大且相對而言欠缺投資觀念的儲蓄者所維持這是跟美國完全不同的問題如果，因為某種原因政府被迫升息呢？長期儲蓄的投報率將會超過現在已經嚴重偏低的房地產投資報酬率我國各家REITs的收益率可以當作參考，幾乎都是4%左右如果長期儲蓄的投報率回到2~3%之間的水準這些討厭風險的儲蓄者將會完全停止挹注資金在房市甚至還會開始抽手市場將會同時面臨需求萎縮跟供給增加六、多殺多此時需求開始因為定期儲蓄所佔的比例開始回升而萎縮也因為利息成本升高而開始萎縮漸漸地將會把購屋族逼到極限直到靠硬撐擁有房屋的人將會為了生存開始緊急出售甚至會有大量法拍屋沖洗市場於是供需將會開始平衡但這還不是最可怕的情況一開始就有提到，台北人勉強持有房屋其中一個最大的理由就是預期房屋會一直漲這個理由讓許多不一定真的需要一間房子的人勉強逼緊自己的收支來養房子期望靠著投資房市致富一旦"台北房市會一直漲"這個理由不成立他們將會拋售，就好像"台股一定會上15000點"的謊話被連續幾天無量下跌給戳破後股市就會進入漫長的下跌與整理期是一樣的道理這會很恐怖而嚴重暴增的法拍屋跟不良債權將會進一步導致銀行緊縮銀根、提高自備款比例更進一步讓房地產市場的需求快速萎縮不要小看自備款短時間內就提高一成的威力那足以毀掉台北房市七、漲到何時？沒有人知道這波多頭可以持續多久也許到年底，也許到明年中，也許到2012年總統大選我無法告訴你什麼時候會跌，只能跟你說大概因為什麼原因跌以及一句個人的看法： "這世界上沒有永遠都只會漲的東西，更不存在漲得幅度遠超過收入成長幅度的必需品。" 台北市房價在這幾年之所以可以異常地暴升，主要還是在於人們病態地將台北市房屋當作一種主要的投資工具但我們都知道麵包跟小麥粉很少暴跌，但是投資工具的價值會一旦原本是麵包的房屋漸漸變得像是小麥粉作成的股票而且股票的成份越來越重、麵包的成份越來越少房地產就不在那麼抗跌了 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 118.168.5.56

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