Re: [問題] 買屋違約(急)已回收

看板home-sale (房屋交易)作者hifree (hifree)時間13年前 (2012/05/24 09:38)推噓7(7推 0噓 33→)

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: 詢問過家母目前僅有簽過買賣議價契約書以及延長買賣議價的契約書 : 是的沒收訂金因為我們沒有簽其他的斡旋跟正式契約一、不動產買賣為諾成契約按民法第153條I項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」雖然現行民法第166- 1 條I項規定：「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書。」但本條之規定尚未施行，而民法758條之書面契約係指不動產物權移轉行為之合意，不包括買賣契約，故依據現行民法之規定，不動產買賣契約僅需雙方意思表示合致即為成立，無須以書面方式為之。二、議價委託契約書之性質按現行台北市不動產仲介經紀商業同業工會公佈之不動產買賣議價委託書之規定，其乃具有居間契約及要約書之性質，一方面由買方委託仲介與賣方進行議價，另一方面並以該買賣議價委託書之條件對於賣方進行出價之要約。此可由該委託書第二條之規定即可看出，且依第三條之規定，只要賣方簽章同意買方同意承購要件時，契約即為成立。是故依該委託書第四條之規定，買方在委託期限內有受該要約之拘束（民法第154 條參照），在該要約之意思表示到達賣方之後，即不得任意撤回（民法第162條參照）三、斡旋金之法律性質按關於斡旋金之法律性質，現行學說見解不一，有附停止條件定金說、預約之證約金說、片務預約或一方預約說、違約定金說、要約保證金說、預付委任事務之必要費用說、寄託與委任混合契約說、居間契約說、居間人檢視買方履行能力說、讓與擔保說、居間、委任與寄託之混合契約說之爭議，而依據中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會之看法係採積極定性斡旋金契約之態度，亦即採兼具居間、委任與寄託之混合契約說，但無論如何，該斡旋金之給付與否，均不影響該議價委託契約書之效力，買方仍應受其議價委託契約書所載要約內容之拘束，而仲介亦具有代理買方與賣方進行議約之權限（議價委託契約書第三條參照），在該授權契約之範圍內所代為或代受之意思表示，對於買方即生效力（民法第103條參照）四、違約責任並請注意該議價委託契約書第六條之違約條款規定,令堂\令慈將來所應負的違約賠償責任均在此 ※ 引述《pcperson (呼呼)》之銘言： : 目前在買屋上碰到困擾想請教板上的各位希望能得到解惑 : 日前家母在A日口頭上答應仲介確定成交 (僅口頭答應無任何文字簽約) : 但在A日晚上猶豫了因此撥電話聯絡房仲想確認是否可違約 : 房仲告知家母已將斡旋金轉入訂金程序已跑完 : (家母也尚未提供斡旋金僅為該家公司內部程序跑完) : A+1日早上房仲告知該公司得知此事後打算寄出存證信函 : 但因房仲有先通知我也請房仲先稍候並先壓下 : 所以存證信函的事情家母還不知情 : 想請問板上各位在口頭上允諾部分並無簽約房仲即進行程序 : 但得知我方可能違約便先一步打算寄出存證信函這樣的動作 : 是否真的在法律上站得住腳 : 目前狀況處於尚未簽約.斡旋金尚未提供的狀態下 : 但因擔心如真的於口頭上違約家母會因存證信函而有官司問題 : 所以要請懂得法律細節或是有碰過的各位解答了謝謝 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 210.69.124.16 ※ 編輯: hifree 來自: 210.69.124.16 (05/24 11:08)

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【裁判字號】 100,上易,866 【裁判日期】 1001115 【裁判案由】債務不履行損害賠償【裁判全文】臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　100年度上易字第866號六、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153 條第1 項定有明文。次按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立（最高法院69年台上字第1710號判例要旨參照）。 (一)查被上訴人委託益通公司仲介銷售系爭不動產，於99年10月 18日簽立不動產專任委託銷售契約書，委託銷售價格原為1, 290 萬元，嗣於99年10月27日變更委託銷售內容為1,280 萬元，被上訴人就系爭不動產點交日期未為要求，有99年10月 18日不動產專任委託銷售契約書、99年10月27日委託銷售契約內容變更合意書可稽（參見原法院100 年度小字第1 號益通公司與被上訴人間債務不履行損害賠償事件卷）。 (二)次查，上訴人出價1,280 萬元欲購買系爭不動產，委託益通公司居間斡旋，並交付30萬元斡旋金，簽有買賣議價委託書，有買賣議價委託書在卷可稽（原審卷第38頁至反面）。上訴人簽署之買賣議價委託書約定略以：「立委託書人朱鳳珠（以下簡稱買方）委託21世紀不動產臺北南門加盟店益通不動產經紀有限公司（以下簡稱受託人）仲介購買下列不動產，買方願依下列條件承購上開不動產，爰特立此委託書，交付斡旋金新台幣參拾萬元整（票據LE0000000 、付款銀行臺北市第九信用合作社）予受託人居間斡旋，並同意依下列條款簽立買賣契約：第一條買賣標的：北市○○區○○路2 段 222 號9 樓之1 、9 樓之2 、權利範圍全部。土地標示：… …。車位標示：地上第1 層機械式編號第22號車位。第二條承購總價款及付款條件：一承購總價款為壹仟貳佰捌拾萬元整。……第三條：本書據經賣方簽章同意買方承購條件時，買賣即成立，受託人即得全權代理買方將斡旋金轉為買賣定金之一部份，買方應於3 日內補足買賣總價款5%以上之金額為定金並出面與賣方簽訂買賣契約書，買方絕無異議。…… 第五條稅費、規費及簽約：……買賣雙方應自成交日起3 日內至受託人之營業處所簽訂不動產買賣契約書……。」，被上訴人不爭執其於99年10月27日於買賣議價委託書右下方簽名同意「依本約條件出售」，兩造不爭執僅簽立買賣議價委託書乙份契約（原審卷第32頁反面、第39頁）。 (三)再查： 1.依兩造間買賣議價委託書第3 條約定：「本書據經賣方簽章同意買方承購條件時，買賣即成立，受託人（即益通公司）即得全權代理買方將斡旋金轉為買賣定金之一部分… …」，依上開約定，益通公司得於被上訴人簽署買賣議價委託書時，將上訴人交付予益通公司之斡旋金轉為兩造間買賣定金之一部分。 2.證人陳亦凡即上訴人買受房屋之經紀人證稱略以：伊任職於益通公司，為上訴人之經紀人，上訴人於99年10月份看過系爭不動產，覺得符合需求想買，伊向上訴人收了30萬元斡旋金，上訴人出價是1,280 萬元，之後伊將斡旋金給了被上訴人的經紀人楊慶昌。被上訴人之經紀人就去找被上訴人洽談，99年10月27日被上訴人同意出售，並簽收買賣議價委託書等語（原審卷第58至59頁反面）。 ................... (四)綜上，兩造就買賣標的物即系爭不動產、價金1,280 萬元互相表示意思一致，被上訴人已收受30萬元買賣定金，為可認定之事實。 =============================================================== 結論:斡旋金(定金)是斡旋金(定金),要約是要約，它們是二碼子事,不要把它們混在一起談,沒收定金僅代表賣方不受拘束且無違約定金而已,不代表你簽的議價委託書就不受拘束 ※ 編輯: hifree 來自: 114.34.53.151 (05/24 12:44)

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greatdemon

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不動產買賣契約之要約什麼時候變成要式（要物）行為了又不是定金契約六、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153 條第1 項定有明文。次按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立（最高法院69年台上字第1710號判例要旨參照）。

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greatdemon

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先生就說您把定金契約跟買賣契約的成立混為一談了 1.不動產買賣契約：不動產所有權之移轉及價金交付 2.定金契約：擔保（預定）本約（不動產買賣契約）之履行裁判字號： 93 年台上字第 441 號裁判案由：返還定金裁判日期：民國 93 年 03 月 11 日裁判要旨：被上訴人於簽立系爭買賣預約時所交付之定金，係以擔保本約 (買賣契約 ) 之成立為目的之所謂「立約定金」。若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，固有民法第二百四十九條規定之適用；本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定。本件系爭土地買賣之本約因兩造就如何交付土地之契約必要點不能合意，為不可歸責於雙方之事由，致不能成立，亦即預約已不能履行，被上訴人交付之定金，自有民法第二百四十九條第四款規定之適用。 ※ 編輯: hifree 來自: 210.69.124.16 (05/24 15:39)

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