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[心得] 實價登錄之影響 這一篇是YAHOO要的稿已回收

看板home-sale (房屋交易)作者 (帥過頭)時間13年前 (2012/07/31 17:37), 編輯推噓18(22推 4噓 75→)
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去年政府大力宣揚的正義五法通過了，其實那五法跟正義一點有關係，跟你也沒有關係。 其中三法就是實價登錄一法規定代書要登錄，二法規定營業店頭要登錄，三法規定營業店 頭的 經紀人要登錄，多方登錄避免造假，用意不錯，也規定了建商也要登錄，自已不經過仲介 買賣代書代辦作業時， 買方得登錄。 其他就是合宜住宅及市價徵收土地，你是窮人，政府日後用高價徵收土地你也賺不到錢， 所以，跟你無關 我專就實價登錄的日後影響來談 政府的實價登錄的目地是 1.公開透明讓房地產交易更公平 2.作為調高土地公告現值的依據 目前，各縣市大多已經調高公告值一舛約10%，今年已經是第三年調高了 3.作為日後實價課稅的依據 要有價差才會有實僧課稅，要有價差就得有買進跟賣出的市價，現在是累積買進的價錢； 日後，賣出時就有價差可作為 課稅的依據。台灣目前一年約有5%成交量，換句話說得20年才有大量的資料可作為課稅的 依據。這是政府的推塞之詞， 台灣的全國仲介公會早在民國八十一年就有成交行情簿，之前是一季一本約800元，現在 是半年一本約2000元。 到現在也有20年的成交紀錄了．這裡面的資料完全真實。從不造假，因為，完全沒有造假 的必要，這才是最真實的資料， 反而現在的實價登錄會造買賣雙方造成實質影響，反而有造假的必要，若政府向仲介公購 買成交行情資料，也經由公會輔導 就能立即上手，簡單的不作，反而去作非常長期的資料庫，政府作事就是非凡人所能想的 到的。 政府沒有想到的影響 1.對投資客不利，實價登錄對投資客的重傷害比奢侈稅還要大。 我在101年八月買到一間房子1000萬元，我避開奢侈稅出租兩年後，開價1200萬元來賣， 這是非常正常的事情。 但是，在實價登錄之後。事情變成很大條了，買方看到我的物件後，也看的很滿意，價錢 也公道，買方的第一件事情是 馬上上網看實價登錄，找一找有沒有附近的行情可供參考。結果是看到這一間我在101年 八月份買進來，進價10000萬元， 買方參考路段泰山成泰路一段1號-49號，大樓5/12，(12樓高的五樓)年份22年，坪數 46.15坪，完全符合，這下子進價完全被你的 談判對手知道了，生意人最怕的就是進價被公開，要畫虎畫蘭也辦不到了。此時就算是行 情已經是1200萬元，買方就是不爽買啦。 買方反而容易去買到登錄之前的房子，雖然，捷運通車了，泰山也漲了，但是，才兩年就 賺我200萬元，不爽啦。 買方最後會買到其他的房子，對這一間房子不是不買，而是，不爽的感覺總是得議一議價 錢，時間拉長，不是這房子別人買了，就是 要買的感覺不見了。換句話說，不買或買不到。 奢侈稅的應對是出租兩年或找親友沒房子的人來買，就能賣了。 但是，實僧登錄卻是無招可應付，買進價錢被得知，就破功了 投資客要如何應付實價登錄 一：找仲介小同行，他們或許可以配合把成交價錢寫高一點，我成交1000萬元，寫成1100 元，屋主沒有差，沒有稅金問題會配合。我登錄1100萬元 ，兩年後要賣1200萬元算是很公道，買方反彈不大，至少比1000萬元賣1200萬元的反彈小 很多。 二：找屋主自售的，大家好商量，就登錄1100萬元吧。 這造成了一個現像，大品牌的仲介死對不配合，這會造成投資客比較會找小同行成交，特 別是現在屋主都一般約一次交給三四家同時賣。以後，小同行 反而成交量會增加。 2.對自住型的買方會造成重大損失 我是自住，我買來就是住20年，我買時是1000萬元，20年後，漲到2000萬元算是天公地道 吧。之前，你父母30年前買房是100萬元，現在漲到1000萬元，繳的 土增稅自用約20萬元，一般的約70萬元。賺900萬元繳稅20-70萬元，好爽，全世界最低的 稅。 你不同了，實價登錄後的30年，當然已經施行實價課稅了，你賣出2000萬元進價是1000萬 元，毛利是1000萬元，減掉開銷利息及其他政府認可的開支。 你可能得在次年的五月申報綜合所得稅，申報賣房子的所得700萬元，這下子可好，至少 也得課稅200-280萬元之間。 所以，實價登錄對自住的殺傷力遠大於對投資客的殺傷力， 只是目前還好，政府也不懂，反正也不會執政這麼久。投資客也不懂自住也不懂。好吧， 看過就忘了吧，出門買房去吧。 3.若日後不實價課稅也是重傷害自住型的買方 實價登錄的目地之一就作為調整公告現值的依據，換句話說，目前，土地公告現值是市價 的三成，在政府一年調10%的努力下，你住了20年，也該調到市價了。 你買上述的房子，市價1000萬元，公告地價是300萬元，其實真實地價應為800萬元，你住 了20年後，調到市價了，買進1000萬元．就算賣出價錢也是1000萬元， 你的公告挸值是800萬元，房子是沒有漲跌，但是，你用來繳稅依據的土增稅是800萬元減 掉300萬元，你房子漲了500萬元，請你繳土增稅，你在繳的是多年來， 政府圖利民眾，而不調整的公告現值，當年的錯，請你拿錢來繳。 就依2.3.來說，以後買房子的自住型買方，你還為去年通過的正義五法而高興，別人把錢 賺走了，別人有土地被徵收用市價，是拿你繳稅的錢給地主。 我真不知正義是對誰說的，反正不對買不房子的人說的，你沒有土地也沒有正義。 五法當然得通過，稅基才公平，但是，讓我繳多稅的辦法別說正義，我多繳了稅，好像是 我袶制裁之後正義有實現，很不爽啦。我要繳稅別談正義。 帥過頭 -- ◢ ◤ ╱￣￣＼ 討厭~別偷窺 ◥◣ █▁█ ◥◤◤◤█ ▁▁▁ ▇▇▇ █▂█｜◎ ◎｜ 倫家啦~▇▇▇ ▉▄█ ▕⊙ ⊙ █ ▁▁▁ ◢◤ █▆█～(──)～ ◢██◣ ◢◤████ ▕ < ◥ ███ █─█ █▄▄｜(.人.)｜ █ ≡ ▏ ◣◣▉▇▇▏ ╲▽ ╱ █▇█ █─█ █▄█ █ █▼ ●◤○︹○▏ ◤◤▉▇▇▏ ◥￣ ￣◣ ◥▼◤ █─█ ███ █ ╲ ＊╱ ●～▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇@ │ █▁▂◢◤◥◣ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 27.147.29.209
推
07/31 17:43, , 1F
感謝帥過頭
07/31 17:43, 1F
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07/31 17:43, , 2F
別地方哪裡學這些
07/31 17:43, 2F
推
07/31 17:49, , 3F
推
07/31 17:49, 3F
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07/31 17:52, , 4F
進價10000萬元!!! ^_^)? 然後賣1200W ORZ
07/31 17:52, 4F
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07/31 18:26, , 5F
買時是1000萬元，20年後，漲到2000萬元算是天公地道?!
07/31 18:26, 5F
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07/31 18:27, , 6F
那買2000萬的人呢???? 也是20年後倍數成長嗎???
07/31 18:27, 6F
推
07/31 18:27, , 7F
一切都可以 為了部落 來解釋
07/31 18:27, 7F
推
07/31 18:28, , 8F
對於長期持有 應該或許可能會有優惠稅率~ 不過大家都是猜測
07/31 18:28, 8F
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07/31 18:33, , 9F
實價課稅的稅率稅基都還不知道是什麼，很難預測影響
07/31 18:33, 9F
推
07/31 18:42, , 10F
推~
07/31 18:42, 10F
推
07/31 18:56, , 11F
多空方皆輸 執政政府政黨獨享 錢這下又不知道會被A去哪用
07/31 18:56, 11F
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07/31 18:58, , 12F
帥大多打一個零"八月份買進來，進價10000萬元"
07/31 18:58, 12F
推
07/31 19:17, , 13F
回vaka 當然天公地道 通膨物價會上漲
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推
07/31 19:18, , 14F
這篇一堆肯定句 事實上也是推測"可能"會這樣做罷了
07/31 19:18, 14F
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07/31 19:19, , 15F
土增稅那邊 有確定通過了是這樣搞嗎 還是只是猜測呢
07/31 19:19, 15F
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07/31 19:45, , 16F
實價課稅目前在財政部只有委外研究的結案報告而已
07/31 19:45, 16F
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連部版的草案都沒有，根本無法討論
07/31 19:45, 17F
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07/31 19:57, , 18F
正確答案是20年後台北房價崩到現在一半 交易不用被課
07/31 19:57, 18F
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07/31 19:57, , 19F
增值稅 國家還要退你貶值稅
07/31 19:57, 19F
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07/31 20:13, , 20F
房子是生活"必需品" 根本不該可以被拿來當作投資商品
07/31 20:13, 20F
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07/31 20:15, , 21F
推: 3.作為日後實價課稅的依據
07/31 20:15, 21F
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07/31 20:16, , 22F
現在交易價格都被政府一手掌握了! 量能入稅
07/31 20:16, 22F
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07/31 20:16, , 23F
手上越多房子 房子價值越高的人吃越多稅!!!
07/31 20:16, 23F
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07/31 20:16, , 24F
到時候真的要開徵也會增加一條持有時間可以減免吧~
07/31 20:16, 24F
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07/31 20:16, , 25F
贊成，把不動產全部收歸國有後按需分配
07/31 20:16, 25F
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07/31 20:16, , 26F
不過不用怕 套句板上名言: 不管稅再怎麼漲 轉嫁給租屋客
07/31 20:16, 26F
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07/31 20:17, , 27F
一切就解決了!! 所以漲稅也是害到租客 對建商跟投資客根
07/31 20:17, 27F
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07/31 20:17, , 28F
本不痛不癢! ((總結
07/31 20:17, 28F
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07/31 20:41, , 29F
內政部長不是說要查登錄不實者.只是不知如何得知
07/31 20:41, 29F
推
07/31 20:43, , 30F
政府錢不夠總要有人繳稅 只是看是誰繳多誰繳少 看是炒房的
07/31 20:43, 30F
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07/31 20:46, , 31F
繳的多還是炒股的繳的多 現在看起來是不鼓勵炒房 當然要炒
07/31 20:46, 31F
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07/31 20:47, , 32F
房的多繳點
07/31 20:47, 32F
推
07/31 20:50, , 33F
有問題，誰說1000w買進，賣1200w很合理？那50年後可以賣1億
07/31 20:50, 33F
推
07/31 20:50, , 34F
供需市場 我自住 有五間讓我挑 我會要買比實價登錄還低一點
07/31 20:50, 34F
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07/31 20:51, , 35F
看有那個屋主急賣 就買那間~三十年後歸三十年後的事 掛五星
07/31 20:51, 35F
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07/31 20:51, , 36F
旗時 玩法又不同了 XD
07/31 20:51, 36F
推
07/31 20:54, , 37F
當然 如果是樣版商品 如帝寶 會想賣貴一點 五組客人搶
07/31 20:54, 37F
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07/31 20:55, , 38F
一間 就變競標了 房價會慢慢推升 之後轉賣 利潤沒辦法到兩倍
07/31 20:55, 38F
推
07/31 21:20, , 39F
這就是政府要的 你的持屋是有成本的 這成本會讓你
07/31 21:20, 39F
還有 22 則推文
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07/31 23:31, , 62F
回歸自住性的供需市場機制.房價必掉.大家壓力減輕.此時可接
07/31 23:31, 62F
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07/31 23:31, , 63F
受賣屋不必賺錢的人一定大有人在.投資客太愛用投資客的想法
07/31 23:31, 63F
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07/31 23:32, , 64F
看世界了.
07/31 23:32, 64F
推
08/01 00:02, , 65F
對投資客不利就是爽...
08/01 00:02, 65F
噓
08/01 00:09, , 66F
錯誤假設,還寫的那麼開心...
08/01 00:09, 66F
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08/01 00:09, , 67F
說穿了就是投資客恐嚇自住客 希望拉自住客一起反實價登錄
08/01 00:09, 67F
推
08/01 00:11, , 68F
帥大，自住客那段不正確，因為縱使沒有實價登錄，依政府年年
08/01 00:11, 68F
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08/01 00:11, , 69F
調高公告地價的現狀來看，縱使不實價登錄，未來公告地價依究
08/01 00:11, 69F
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08/01 00:12, , 70F
會接近真實市價，總而言之...過去稅少繳政府消極不作為造成
08/01 00:12, 70F
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08/01 00:13, , 71F
本來就非屋主該賺的。
08/01 00:13, 71F
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08/01 00:13, , 72F
^是
08/01 00:13, 72F
噓
08/01 00:15, , 73F
IBIZA大中肯!
08/01 00:15, 73F
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08/01 00:23, , 74F
實價登錄已經反不了。好也沒人反對
08/01 00:23, 74F
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08/01 00:39, , 75F
我是建議乾脆完全廢除房地稅！這樣才算自住戶的捍衛戰士
08/01 00:39, 75F
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08/01 00:40, , 76F
對了　何不中華民國稅收也都廢除！這樣建商替民眾捍衛的
08/01 00:40, 76F
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08/01 00:40, , 77F
公平正義！　建商投資客人真好　自住客都沒先抗議了
08/01 00:40, 77F
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但建商投資客都會先幫忙抗議稅收不公！真是謝謝了揪剛心
08/01 00:40, 78F
推
08/01 01:28, , 79F
但是這種殺價對投資客沒用吧。手上一堆房子不賣也沒差呀
08/01 01:28, 79F
→
08/01 02:43, , 80F
若是真的任何狀況都沒差的話.日本東京不會跌到3成.西班牙也
08/01 02:43, 80F
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08/01 02:44, , 81F
不會下跌3、4成。別跟我說台灣的投資客們口袋深不見底..難不
08/01 02:44, 81F
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08/01 02:44, , 82F
成日本、西班牙的投資客都是一群窮人…
08/01 02:44, 82F
推
08/01 06:29, , 83F
我還是認為應該實價登錄 抑制房價上漲才是對的
08/01 06:29, 83F
→
08/01 06:30, , 84F
漲價本來就該歸公 蓋捷運站 公共建設 是拿全民的錢去蓋
08/01 06:30, 84F
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08/01 06:30, , 85F
憑什麼是買房子在那裡的人賺走這筆錢?????????
08/01 06:30, 85F
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08/01 06:31, , 86F
一千萬漲到兩千萬 那是都會區 有建設的地方
08/01 06:31, 86F
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08/01 06:32, , 87F
你看看雲林 彰化 那種比較少建設的 資源分配到較少的地
08/01 06:32, 87F
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08/01 06:32, , 88F
方 很多都是萬年也沒在動 他們就該死嗎???
08/01 06:32, 88F
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08/01 06:33, , 89F
只是課到的稅 不要又被污走就好 被污走的話 只是賺的人
08/01 06:33, 89F
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08/01 06:34, , 90F
從原本的屋主地主 轉成那些政商惡霸XDDD
08/01 06:34, 90F
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08/01 06:36, , 91F
應當把稅收 轉成蓋國宅 更多合理便宜的房價 才能抑制
08/01 06:36, 91F
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08/01 06:36, , 92F
房地產炒作 這樣會真的打擊投資客 也會讓房產投資市場
08/01 06:36, 92F
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08/01 06:37, , 93F
不再那麼熱絡 給人民真正的居住正義~ 但這是理想與期望
08/01 06:37, 93F
噓
08/01 09:20, , 94F
整天在想偷雞摸狗的骯髒事然後喊公平正義
08/01 09:20, 94F
→
08/01 09:57, , 95F
給個建議 雖然大家都尊重帥大這把年紀了還上PTT分享 但好歹也
08/01 09:57, 95F
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08/01 09:58, , 96F
上了很久了 不是新手 可否多花心思校正一下用字及語句阿
08/01 09:58, 96F
噓
08/01 10:22, , 97F
1，2點漲幅似乎不是您住久了後屋子就變貴八
08/01 10:22, 97F
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08/01 13:27, , 98F
人家好心分享! 還大家去五股泰山搶便宜好屋!! 大家要感恩
08/01 13:27, 98F
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08/01 23:47, , 99F
房市已死...
08/01 23:47, 99F
推
08/03 17:17, , 100F
看您心得 深覺您真的適合這種勾心鬥角的行業
08/03 17:17, 100F
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08/03 17:18, , 101F
小牌子仲介都是這種水準 消費者只能找正直的大品牌了
08/03 17:18, 101F
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